- 相關推薦
珠海市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報
珠海市物業(yè)管理協(xié)會成立于二○○○年十月,是經(jīng)珠海市民政局批準并注冊登記,具有社團法人資格的珠海市行業(yè)性社會團體。
協(xié)會成立三年多來,在珠海市各級領導的關懷、支持、幫助、指導下,恪守協(xié)會宗旨,全面履行協(xié)會的基本職能,在實際運作過程中,不斷探索和創(chuàng)新協(xié)會運作機制、運作方式,全心全意為社會服務、為政府服務、為會員服務,為規(guī)范和發(fā)展珠海市物業(yè)管理行業(yè)做了大量積極的工作,并取得了一定成績。在二○○二年珠海市民政局組織的全市行業(yè)考評中名列前茅,被市民政局領導評價為:“協(xié)會運作比較規(guī)范,服務內容比較豐富”,并被評為2001-2002年度“珠海市優(yōu)秀社團”。在2003年6月廣東省民間組織管理局對全省行業(yè)協(xié)會的考察調研中,認為珠海市物業(yè)管理協(xié)會 “思路新穎,運作規(guī)范,比較符合國際慣例,對行業(yè)協(xié)會建設有啟示作用”。
去年,協(xié)會還被珠海市香洲區(qū)人民政府評為社區(qū)文化建設先進單位。
第一部分 協(xié)會三年來的工作情況
一、基本概況
(一)協(xié)會成立的背景
二○○○年十月十五日是珠海物業(yè)管理行業(yè)值得紀念的日子,經(jīng)過近兩年醞釀并在反復磋商、協(xié)調下,珠海市物業(yè)管理協(xié)會正式掛牌成立,這標志著珠海市物業(yè)管理行業(yè)進入了一個嶄新的發(fā)展階段,物業(yè)管理企業(yè)從此有了自己的“家”。
早在一九九八年底,珠海市物業(yè)管理行業(yè)幾個骨干企業(yè)中參加全國第一期物業(yè)管理經(jīng)理培訓班(深圳)的八名學員就發(fā)起了成立物業(yè)管理行業(yè)的倡議,并得到了許多物業(yè)管理企業(yè)的積極響應,成立協(xié)會的原因是基于如下行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀:
·珠海市物業(yè)管理起步早,于一九八五年誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)(華發(fā)物業(yè)管理公司),但由于政府對物業(yè)管理行業(yè)扶持力度、重視程度不夠,使行業(yè)的發(fā)展步履艱難。整個行業(yè)發(fā)展緩慢、管理水平落后是當時的真實寫照。業(yè)內人士把這一現(xiàn)象概括為“起了個大早,趕了個晚集”。珠海市物業(yè)管理行業(yè)要得到快速發(fā)展,需要有一個行業(yè)性組織協(xié)助政府加強行業(yè)管理,推動行業(yè)的健康發(fā)展。
·物業(yè)管理市場的全面開放,呼喚行業(yè)組織的誕生。一般來說,企業(yè)個體對社會組織的需要及依賴程度,取決于市場的開放程度。二○○○年正值中國加入WTO的前夕,可以預見物業(yè)管理行業(yè)將得到全面開放。為適應這一市場環(huán)境的變化,把分散的企業(yè)組建成一個行業(yè)“共同體”,以增強抵御市場風險的能力。
·政策環(huán)境和人文環(huán)境較差,亟需行業(yè)組織的出現(xiàn)。在二○○○年之前,珠海市僅僅出臺了《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》(九七年一月一日實施),配套的政策、法規(guī)幾乎是空白的,現(xiàn)有的法規(guī)也在很大程度上存在需要改進完善的地方;另一方面市民對物業(yè)管理的不理解或片面認識及消費意識淡薄,導致物業(yè)管理的發(fā)展缺乏群眾基礎,加上部分媒體的誤導更使這一情況雪上加霜。改善物業(yè)管理政策環(huán)境與人文環(huán)境,僅靠單體企業(yè)各自的努力是無濟于事的,需要行業(yè)組織發(fā)揮牽頭、中堅的作用。
·物業(yè)管理企業(yè)素質參差不齊,良莠并存。珠海市當時有物業(yè)管理企業(yè)151家,其中臨時資質約占企業(yè)總數(shù)的35%。不少物業(yè)管理企業(yè)制度不健全、員工隊伍素質低、管理服務不規(guī)范,物業(yè)管理糾紛層出不窮,市民投訴、求助等每月高達上百起,物業(yè)管理成為當時珠海市社會各界廣泛關注的熱點。
面對上述問題,成立物業(yè)管理協(xié)會的呼聲越來越高,在上級主管部門的支持下,珠海市物業(yè)管理協(xié)會順應歷史的發(fā)展和市場經(jīng)濟的需要應用而生,它是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,也是行業(yè)發(fā)展的必然結果。
。ǘ﹨f(xié)會的性質與宗旨
1、協(xié)會性質:以珠海市從事物業(yè)管理的企業(yè)、個人為主體,依照有關法律、法規(guī)自發(fā)、自愿成立的地方行業(yè)性民間組織,是純民辦的具有法人資格的非營利性社會團體。
2、協(xié)會宗旨:遵守國家法律、法規(guī)和政策,遵守社會道德風尚,堅持為政府決策服務、為社會進步服務、為行業(yè)改革發(fā)展服務的方針,團結、組織本會會員,發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁、紐帶作用。進行行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為,維護會員的合法權益,保障行業(yè)公平、公正的市場秩序,推動珠海市物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。
。ㄈ﹨f(xié)會基本情況
協(xié)會現(xiàn)有會員57家,其中單位會員55家、個人會員2名。單位會員中一級物業(yè)管理資質企業(yè)2家、二級物業(yè)管理資質企業(yè)4家、三級物業(yè)管理資質企業(yè)近80家,管理物業(yè)面積1600萬平方米,占珠海市物業(yè)管理總面積的62%。
二、與國際慣例接軌,建立行業(yè)協(xié)會運行新模式
。ㄒ唬┻\作模式
本協(xié)會的運作模式可概括為:自辦自愿、經(jīng)費自籌;多向服務、利益共享;多邊協(xié)作、規(guī)范自律。
1、自辦自愿、經(jīng)費自籌:珠海市物業(yè)管理協(xié)會是一個經(jīng)濟型協(xié)會,其成立的目的是根據(jù)國家法律與協(xié)會內部規(guī)約,為會員、社會、政府提供多向服務和協(xié)調會員的行為,以推動區(qū)域性行業(yè)的健康發(fā)展。在我國當前經(jīng)濟轉型期間,政府對微觀職能的收縮,恰好為協(xié)會的產(chǎn)生與發(fā)揮其作用創(chuàng)造了空間。協(xié)會的產(chǎn)生是由于市場經(jīng)濟的發(fā)展和行業(yè)自身發(fā)展需要的結果,完全是出于企業(yè)自發(fā)行為,會員入會采取自愿原則,協(xié)會的成立、運作,沒向政府伸手要一分錢,由協(xié)會通過合法途徑籌措經(jīng)費。
2、多向服務、利益共享:協(xié)會的最基本職能是“服務”,其服務的對象與方向主要有三方面:一是向政府提供服務,內容包括行業(yè)信息的收集與統(tǒng)計分析、提供政府決策咨詢、宣傳政府的政策、法規(guī)、架設政府與企業(yè)之間的橋梁,提供上傳下達服務,服務的性質是有償服務與無償服務相結合,我們明確提出“政府花錢買服務”的觀點,并得到相關政府主管部門領導的認同;二是向社會提供服務,內容包括為市民提供物業(yè)管理信息、政策、法規(guī)咨詢、處理市民求助、投訴、加強輿論導向,引導市民建立正確的消費觀和創(chuàng)造市場需求;三是為會員提供服務,內容包括行業(yè)信息交流、開展理論與業(yè)務研究并提供研究成果,開展從業(yè)人員業(yè)務培訓和從業(yè)資格考試,開展行業(yè)之間、企業(yè)之間的廣泛交流與合作等。
3、多邊協(xié)作、規(guī)范自律:多邊協(xié)作主要是體現(xiàn)在政府與協(xié)會建立協(xié)作關系,跨地區(qū)、跨行業(yè)的協(xié)會之間建立協(xié)作關系,協(xié)會內部企業(yè)之間建立協(xié)作關系,協(xié)作的內容函括資源共享、優(yōu)勢互補、經(jīng)驗交流、“多向服務”(指政府與協(xié)會之間、協(xié)會與協(xié)會之間、企業(yè)與企業(yè)之間);規(guī)范自律主要體現(xiàn)在制定行規(guī)行約,規(guī)范執(zhí)業(yè)行為,維護市場公平、公正競爭秩序,維護行業(yè)和會員的合法權益。
。ǘC構創(chuàng)新
協(xié)會的組織機構設置目前國內外均無統(tǒng)一模式,一般根據(jù)協(xié)會的性質、任務、職能而設。本協(xié)會的機構設置的總原則是精干、高效、一專多能,。實行會長領導下的分工負責制,會員大會是協(xié)會的最高權力機構,理事會是大會的執(zhí)行機構,常務理事是理事會的常設機構。
本協(xié)會在機構設置上的創(chuàng)新,主要體現(xiàn)在:為加強與政府的溝通與協(xié)作,增設了名譽會長、名譽副會長、協(xié)會高級顧問;為提高協(xié)會辦事效率采取直線職能制;為精簡機構,減少協(xié)會運作經(jīng)費開支,采取業(yè)余職務與專職人員相結合,除常設機構--協(xié)會秘書處4個工作人員外,其余協(xié)會領導都是無薪崗位;為充分履行協(xié)會的專業(yè)職能,設立了專業(yè)委員會;為強化協(xié)會的自律職能和維權職能,設立了監(jiān)督委員會和法律咨詢處。
。ㄈ┲贫葎(chuàng)新
協(xié)會的制度創(chuàng)新是本協(xié)會的重要特色之一,制度創(chuàng)新的核心是轉變協(xié)會的內部運作機制。本協(xié)會的運作機制是:“垂直領導、民主決策;獨立自主、自負盈虧;自我約束、自我完善;自我提高、自我發(fā)展”。
1、垂直領導、民主決策:是協(xié)會的決策機制,日常事務由協(xié)會常設機構人員在會長、秘書長的直接領導下處理;重大問題實行民主決策,按問題的性質、種類、涉及面大小等因素,決定分別提交常務理事會、理事會、會員大會討論決定。
2、獨立自主、自負盈虧:是協(xié)會的經(jīng)營管理機制,協(xié)會是純民辦社團組織,不依附于任何一個政府部門或企業(yè),完全按自己的章程與意愿運作,不受任何干擾;協(xié)會的經(jīng)費取之于民,用之于民,政府無任何經(jīng)濟上的扶持,實行自負盈虧、自我積累。
3、自我約束、自我完善:是協(xié)會的自律機制,其功能是通過制訂行規(guī)行約并進行公開監(jiān)督,對違規(guī)違約的人和事進行處理,監(jiān)督并敦促會員誠信經(jīng)營,營造行業(yè)內良好的市場經(jīng)濟秩序。
4、自我提高,自我發(fā)展:是協(xié)會的發(fā)展機制,通過協(xié)會的良好運作,建立協(xié)會良好的公信力與社會形象,不斷壯大協(xié)會的會員隊伍和提高會員的整體素質,使協(xié)會步入健康持續(xù)發(fā)展的軌道。
。ㄋ模┞毮軇(chuàng)新
隨著物業(yè)管理市場的開放、中國加入WTO,置身于市場經(jīng)濟的物業(yè)管理企業(yè)需要有自己的行業(yè)組織,這是毫無疑問的,關鍵是這個協(xié)會是干什么的,能干什么?本協(xié)會成立三年來,不斷摸索協(xié)會職能轉變的新途徑。
通過實踐,我們認識到在協(xié)會工作中如何突顯“服務”這一核心職能才是做好協(xié)會各項工作的基礎。
本協(xié)會的基本職能如下:
1、協(xié)助政府宣傳、貫徹執(zhí)行有關法律、法規(guī)、政策;
2、向政府提供行業(yè)咨詢、決策咨詢服務;
3、協(xié)助政府開展行業(yè)調研與統(tǒng)計工作,提供信息服務;
4、協(xié)助政府組織、指導、推廣物業(yè)管理科技成果,推動行業(yè)科技進步;
5、向政府反映企業(yè)呼聲、傳達政府意見、發(fā)揮政府與企業(yè)的橋梁與紐帶作用;
6、制定行規(guī)行約、行業(yè)標準與業(yè)務規(guī)范并監(jiān)督實施,建立行業(yè)誠信記錄與評價制度,提高行業(yè)整體良好形象;
7、依法維護會員合法權益;
8、協(xié)調、溝通會員之間的關系,為會員之間溝通創(chuàng)造便捷條件;
9、維護市場秩序,促進行業(yè)內公平、公正競爭;
10、向會員提供服務:
·信息服務;
·國際、國內交流服務;
·咨詢服務;
·培訓服務;
·推廣服務;
·理論與先進技術、經(jīng)驗服務;
·法律支援服務;
·行業(yè)評估論證、業(yè)務技能資質考核;
·其他服務。
11、向社會提供與行業(yè)相關的服務。
三、全面履行協(xié)會職能,推動行業(yè)健康發(fā)展
協(xié)會成立三年多來,緊緊圍繞協(xié)會宗旨和牢牢把握“服務”方向,在全體理事、會員的共同努力下,開展了大量的、卓有成效的工作,充分發(fā)揮了“橋梁”、“紐帶”作用和“會員之家”的作用。
。ㄒ唬┊敽谜畢⒅\,提供高效服務
1、參與物業(yè)管理地方法規(guī)的建設。先后參與了《廣東省物業(yè)管理條例》、《珠海市物業(yè)管理條例》、《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》、《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)分級參考標準》、《香洲區(qū)城區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會成立程序暫行規(guī)定》、《珠海市物業(yè)管理維修基金管理暫行辦法》、《珠海市物業(yè)管理項目招投標暫行規(guī)定》的論證、討論和修改工作,廣泛收集會員單位的意見,并積極向政府有關部門反映,為構建我市物業(yè)管理法律框架發(fā)揮了應有的作用。
2、參加物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)復評。協(xié)會派出專家小組協(xié)助市物業(yè)管理部門對全市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)進行復檢、考評,對受檢小區(qū)提出整改意見。
3、參與政府對城中村的整合改造。為街道辦招投標提供專業(yè)咨詢,幫助制訂、修改招標書,有力地推動了小區(qū)整合的市場化進程,受到有關部門的贊賞。
4、參與住宅小區(qū)用電移交工作。派出行業(yè)專家參加住宅小區(qū)居民用電移交調研,落實城區(qū)居民用電抄表到戶,解決居民用電電費過高問題,協(xié)助政府完成了一項實事工程。
5、協(xié)會分別于二○○一年、二○○二年廣泛開展行業(yè)內各企業(yè)情況的調研與統(tǒng)計工作,為政府提供了大量的有價值的統(tǒng)計資料,為政府制定地方性政策、政府職能轉型、制定城市管理改革方案等提供專業(yè)咨詢和決策依據(jù)。
6、協(xié)助政府宣傳、貫徹法規(guī)和政策。協(xié)會利用行業(yè)組織的優(yōu)勢,主動與《珠海特區(qū)報》、《珠海晚報》、珠海電視臺等新聞媒體合作,開辦《物業(yè)管理之窗》等宣傳欄目,宣傳國家和地方物業(yè)管理法規(guī)、政策,宣傳先進的物業(yè)管理理念,介紹先進企業(yè)的經(jīng)驗、引導市民建立正確的消費觀,為宣傳、貫徹政府的法規(guī)、政策發(fā)揮了重要的作用。
7、積極向政府反映會員與百姓的呼聲。協(xié)會成立三年多來。利用各種渠道,反映會員與百姓的呼聲。如向政府積極反映用電、用水移交問題,促成了城區(qū)大部分住宅小區(qū)居民用電逐步移交給供電部門管理;向政府反映小區(qū)公共用電管理問題,促成了政府頒布公共用電分攤辦法,向政府反映業(yè)主委員會成立與運作中存在問題,促成了香洲區(qū)政府出臺《業(yè)主委員會成立程序暫行辦法》;向政府反映《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》存在的問題,促成了市法制局頒發(fā)該辦法的《解釋》文件和部分小區(qū)的行政批復;多次向政府呼吁建立物業(yè)維修基金、規(guī)范物業(yè)管理招投標,促成了制定配套法規(guī)的進程,等等。
(二)以會員為中心,提供全方位服務。
為會員服務是協(xié)會的基本職能和中心工作。為了做好這一工作,我們制定了常務理事聯(lián)系會員制度,明確提出“以會員為中心”的協(xié)會工作新理念,并在協(xié)會經(jīng)費開支上,向服務會員傾斜,在工作措施上,把為會員服務列入最重要的議事日程。
1、大力開展行業(yè)培訓,提高從業(yè)人員素質。先后舉辦《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓班》、《物業(yè)管理檔案資料員實操培訓班》,有一千二百多人參加培訓并取得各類崗位合格證書。此外,我們適應企業(yè)需要,量身定做,由協(xié)會專家上門為企業(yè)培訓員工,也收到了良好的效果。
2、組織行業(yè)交流,推動行業(yè)發(fā)展。兩年來,共接待中國物協(xié)組織的全國考察團及廈門、合肥、南京、青島、昆明、廣州、深圳、衡陽、武漢、新疆、長沙、無錫、煙臺等省市考察人員800余人次。也組織本市5批65人次赴青島、大連、杭州、烏魯木齊登第考察學習。通過與國內同行交流,吸取了同行的先進管理手段和服務理念,提升了珠海物業(yè)管理服務水平。
3、積極維護行業(yè)和會員的合法權益。特別是對涉及全行業(yè)利益的一些棘手問題,由行業(yè)協(xié)會出面與政府有關部門協(xié)調,依據(jù)政策法規(guī),爭取公平、公正解決。如2001年城區(qū)管理收費定級中,對個別領導提出的“珠海市物業(yè)管理收費標準要比周圍城市低10%”的觀點,協(xié)會采集了不同物管項目的成本核算樣本數(shù)據(jù)提供物價部門參考,為最后保本微利的收費標準作了最大的努力。又如,對政府計生部門把計劃生育工作強行攤派給物業(yè)公司的做法也向政府反映了協(xié)會的意見。在國家六部委聯(lián)合整頓保安隊伍時,與市治安大隊商量,妥善解決了物業(yè)管理小區(qū)治安防范人員的出路問題,在保障行業(yè)合法權益方面盡了協(xié)會最大努力。此外,協(xié)會還為個別會員單位的合法權益受到損害時,協(xié)會積極從中斡旋、協(xié)調,如在小區(qū)收費定級過程中,個別業(yè)主委員會不按政策規(guī)定,有意壓低物業(yè)管理收費標準,協(xié)會領導多次參與宣傳政策和解釋工作,維護了會員的合法權益。
4、努力為企業(yè)排憂解難。幫助會員單位排解困難是協(xié)會應盡的職責,協(xié)會領導不厭其煩走訪企業(yè),多次參加會員單位的調研和調解工作幫助企業(yè)內部整改,找政府及有關部門協(xié)調,化解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾等。
5、牽線搭橋,提供中介服務。我們根據(jù)行業(yè)特點和企業(yè)需要,為引導社會優(yōu)勢資源進入行業(yè)服務領域做了一些探索和嘗試。如協(xié)助臺灣普洛爾純凈水公司在鳳凰花園和迎賓廣場兩個小區(qū)推廣管道純凈水試點;介紹中國電信在小區(qū)設立電信代辦點;組織企業(yè)到海島部隊招聘人才;介紹中大物業(yè)管理大專班和昆明市物業(yè)管理學校畢業(yè)生到企業(yè)實習工作等。
這些嘗試,探索了協(xié)會開展中介服務、爭取各方多贏局面的新路子。
。ㄈ┲铝π袠I(yè)基礎建設,推動行業(yè)整體水平提高。
1、開展行業(yè)理論的研討
2001年10月,在協(xié)會周年慶典之際,成功舉辦了“珠海市物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對策研討會”建設部、兄弟省市領導及專家學者200人出席了會議;二○○三年七月與澳門物業(yè)管理業(yè)商會共同舉辦了:“珠澳社區(qū)物業(yè)管理專業(yè)研討會”兩地同行進行了廣泛的交流,并發(fā)表了二十多篇論文。
2、創(chuàng)辦《珠海物業(yè)管理》刊物
以刊物周年慶典為契機創(chuàng)辦的《珠海物業(yè)管理》雜志,是協(xié)會對外宣傳的窗口,會員交流的園地,聯(lián)結政府和社會的紐帶。已出六期,約二十余萬字,二百多幅圖片。去年還增出一期“珠海物業(yè)管理通訊”。雜志在反映行業(yè)動態(tài),宣傳政策法規(guī),探討行業(yè)理論,指導物業(yè)管理實踐方面發(fā)揮了積極作用。
3、大力宣傳推廣物業(yè)管理理念和先進技術。
協(xié)會主動與報社、電臺等新聞媒體溝通,根據(jù)不同時期物業(yè)管理熱點問題,多次在珠海電視臺做節(jié)目,在報紙上開辟專欄,廣泛宣傳正確的物管理念,逐步改變了新聞媒體在報道物業(yè)管理行業(yè)時“市民投訴”一邊倒的現(xiàn)象,提高了業(yè)主的物業(yè)消費意識和會員單位的執(zhí)業(yè)水平,對宣傳協(xié)會、宣傳行業(yè)起到了積極作用。二年多來,為推進行業(yè)科技進步,協(xié)會積極推廣先進技術和科技成果。如與軟件公司合作、開發(fā)、推廣物業(yè)管理服務軟件,協(xié)助一些有條件的會員推廣小區(qū)智能化管理系統(tǒng),建立物業(yè)管理互連網(wǎng)絡、推介物業(yè)管理服務先進裝備,推廣小區(qū)生態(tài)環(huán)境技術,這些活動,對提高行業(yè)服務科技含量,提高物業(yè)管理水平發(fā)揮了主要作用。
4、主動承擔這會責任,塑造行業(yè)形象。物業(yè)管理與社會公眾聯(lián)系密切,實踐中我們堅持用“三個代表”的思想,倡導會員企業(yè)把經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益結合起來,積極參與社區(qū)精神文明建設,參與社會公共事務,參加社會公益事業(yè)。協(xié)會還積極為市民提供無償咨詢服務,贈送相關資料,調解有關矛盾,提供維權援助。
(四)開展行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)行為
首先是教育、監(jiān)督會員依法經(jīng)營、規(guī)范服務,利用協(xié)會宣傳陣地和各種場合,反復教育、督促會員單位依法經(jīng)營,主動調查市民反映的投訴問題,糾正個別會員單位的違規(guī)行為。如二○○二年,有一家會員單位的不正當?shù)某兄Z和低于成本的價格等手法,私下與某些業(yè)主委員會成員談判,意圖“挖墻角”、“搶地盤”。協(xié)會領導意識到這是擾亂市場秩序的嚴重錯誤行為,對該會員提出了嚴重警告和批評,制止了違反行業(yè)道德、違規(guī)行為。第二是建立會員單位誠信記錄和誠信評價制度。協(xié)會組織資質管理,從業(yè)人年持證上崗檢查,對檢查工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時督促整改;對行業(yè)內信譽好的企業(yè)給予記錄歸檔,出具優(yōu)良誠信證明。在二○○二年六月,配合全國整頓房地產(chǎn)市場,與主管部門一道研究制訂整頓方案,提出“物業(yè)管理行業(yè)整治若干意見”,并向全市同行發(fā)出誠信經(jīng)營《倡議書》,協(xié)同主管部門,調查全市各小區(qū)資質管理情況,查處了無資質經(jīng)營、管理混亂等違規(guī)現(xiàn)象。第三是制定《會員公約(征求意見稿)》,規(guī)范行業(yè)的執(zhí)業(yè)行為,推動行業(yè)職業(yè)道德的建設。
四、協(xié)會目前面臨的主要問題
珠海市物業(yè)管理協(xié)會經(jīng)過三年多的運作,雖然做了大量的工作,但也無可避免地存在著一些亟需解決的問題。歸納起來,主要有如下兩方面的問題:
(一)協(xié)會生存與發(fā)展的環(huán)境與機制有待改善
1、管理體制的問題。進入上世紀九十年代,政府把大多數(shù)專業(yè)經(jīng)濟部門轉為經(jīng)濟實體、行業(yè)協(xié)會、中介服務組織,并日益成為政府改革的明確目標。黨的十四屆五中全會就決定“把專業(yè)經(jīng)濟管理部門逐步改組為不具有政府職能的經(jīng)濟實體,或改為國家授權經(jīng)營國有資產(chǎn)的單位和自律性行業(yè)管理組織”。但是,時至今日,行業(yè)協(xié)會的作用及其生存、發(fā)展未能引起政府的高度重視。管理機制上還沒取得實質性的制度創(chuàng)新,“大政府小社會”的傳統(tǒng)格局依然得以維持。
2、政府對協(xié)會功能的認識仍存在誤區(qū)。目前一些地方政府對行業(yè)協(xié)會功能的認識較為狹窄,認為行業(yè)協(xié)會的作用僅僅是行業(yè)自律的組織,有的甚至把成立行業(yè)協(xié)會當作政府相關部門的“點綴”;另一方面,有些地方性行業(yè)協(xié)會又被政府作為政府職能的一種延伸,協(xié)會的功能被扭曲,阻礙了行業(yè)組織的健康發(fā)展。
3、行業(yè)協(xié)會的功能與政府經(jīng)濟部門的互補、互動關系不明確。行業(yè)協(xié)會從經(jīng)濟治理角度分析,其是行業(yè)內部的一種“治理”組織,其“治理”機制不僅在歐洲和日本,甚至在美國的經(jīng)濟部門治理中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。行業(yè)組織長期發(fā)展起來的信息能力和協(xié)調能力所形成的組織網(wǎng)絡的規(guī)模經(jīng)濟和外部經(jīng)濟是一把“雙刃劍”:它既有節(jié)約會員交易成本、降低市場不確定性和增強行業(yè)整體競爭能力的優(yōu)勢,當管理不當時,又有阻礙競爭,增加社會成本的劣勢。因此,如何使協(xié)會揚長避短,在充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會功能的同時,又使其“治理”作用與社會、政府互動、互補,這是當前急需研究解決的問題。
4、政府對行業(yè)的管理仍然缺乏市場經(jīng)濟機制。主要存在二方面的問題:一是對市場的過分干預;二是按照中央和國家的指示精神,政府經(jīng)濟部門的許多職能應逐步轉移到行業(yè)協(xié)會,如行業(yè)評估、資質審查、人員培訓等等,雖然近年來,在這方面已取得了一些進步,但總的來說,是在政府患得患失的推動下和行業(yè)組織小規(guī)模艱難探索與實踐中取得的。
5、政府無償使用協(xié)會服務。首先是政府對協(xié)會服務的有償性缺乏認識,甚至把協(xié)會作為政府部門的一種輔助“工具”,可以呼之則來,揮之則去。按照國際慣例,一般政府經(jīng)濟部門應向行業(yè)協(xié)會購買服務,政府與協(xié)會的關系完全按市場經(jīng)濟的規(guī)律確定。
。ǘ﹨f(xié)會自身建設有待加強
1、協(xié)會自身制度建設滯后。協(xié)會的規(guī)范化運作離不開規(guī)章制度的約束,目前協(xié)會在制度建設上存在的主要缺陷有:協(xié)會章程內容不完善、運作制度不完整、行業(yè)自律制度未健全、協(xié)會工作人員的業(yè)績缺少應有的考核與獎罰等。
2、協(xié)會與會員的聯(lián)系溝通不夠。協(xié)會的領導與常設機構在與會員溝通上,未能形成一種制度,尤其是缺少經(jīng)常性的深入會員單位調查研究。
3、行業(yè)組織發(fā)展緩慢。珠海市從事物業(yè)管理的企業(yè)目前有170多家,加入?yún)f(xié)會的僅有55家,占總數(shù)的32%。雖然沒入會的企業(yè)大多數(shù)為臨時資質企業(yè)或小型企業(yè),但如此之多的企業(yè)游離于協(xié)會之外,不利于行業(yè)的自律管理與規(guī)范發(fā)展。
4、行業(yè)自律力度不夠。隨著物業(yè)管理市場化進程的推進,招投標中的過度競爭已初露端倪,盲目壓價,低價接盤的現(xiàn)象屢有發(fā)生。但行業(yè)自律還停留在口頭上,還沒有形成一種自律機制。
5、服務工作要進一步深化和提高。特別是要加強對普通會員的服務,改變開展活動不多的現(xiàn)象。工作人員要牢固樹立為會員服務的思想,提高專業(yè)素質,改進服務手段,真正為行業(yè)、為企業(yè)辦好事、辦實事。
6、地方行業(yè)協(xié)會與國家和省協(xié)會的聯(lián)系不夠。國家、省協(xié)會要通過有效的渠道指導地方協(xié)會的工作開展。同時,地方協(xié)會的主要負責人要加入省協(xié)會的常務理事會,通過這樣的渠道,共同對地區(qū)性行業(yè)工作進行探討和研究。
7、協(xié)會的信息管理缺乏高效、先進的手段。目前本協(xié)會由于資金與人才的缺乏,行業(yè)信息的管理仍然停留在較原始的水平上,尚未建立計算機服務平臺等先進的信息管理手段,制約了協(xié)會信息服務作用的發(fā)揮。
8、協(xié)會對協(xié)調會員之間的關系協(xié)調力度不夠。如何把會員凝聚成行業(yè)利益的共同體,還須做大量的協(xié)調工作。目前會員之間各自為政、分頭行事的現(xiàn)象十分普遍,不利于提高行業(yè)的整體形象與市場競爭力。
第二部分 珠海市物業(yè)管理協(xié)會的發(fā)展思考
珠海市物業(yè)管理協(xié)會經(jīng)過三年的運作,已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢及強勁的生命力。但這些成績的取得,僅僅是協(xié)會發(fā)展的一個“序曲”。協(xié)會在今后的發(fā)展中應秉承以下總體思路,即:堅持黨的四項基本原則,全面貫徹“三個代表”的重要思想,按照黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中關于“按市場化原則規(guī)范和發(fā)展各類行業(yè)協(xié)會”的要求、在行業(yè)主管部門的指導下,以規(guī)范發(fā)展為目標,以貫徹《物業(yè)管理條例》為重點,以創(chuàng)新為動力,以服務為手段,緊緊圍繞提高物業(yè)管理服務水平這個中心,齊心協(xié)力,扎實工作,堅定不移地推進珠海市物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展。為此,在鞏固現(xiàn)有工作的基礎上,進一步加強下列工作:
一是堅定不移地貫徹落實《物業(yè)管理條例》。《條例》是物業(yè)管理的基本依據(jù),是規(guī)范參與各方權利、義務、行為的準則,是促進物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的根本保證。落實《條例》是一項長期任務。我會已把2○○4年定位為宣傳調研年,就是要大力做好《條例》的宣傳工作,做到家喻戶曉,人人皆知,從根本上提高市民的物業(yè)消費意識和正確維權意識,改善行業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境。。要把落實條例和落實相關配套法規(guī)、示范文本結合起來,扎扎實實、一步一個腳印地把條例落到實處。要把學習條例知識作為從業(yè)人員繼續(xù)教育的必修課,有計劃有針對性地組織從業(yè)人員資格認證和實操培訓,改善從業(yè)人員素質結構,提高服務管理水準。要把學習貫徹條例與規(guī)范相關主體行為結合起來,促進業(yè)主委的建設,幫助他們提高政策水平和業(yè)務水平,共同維護行業(yè)的健康發(fā)展。
二是堅持獨立自主的辦會方向。行業(yè)協(xié)會是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,是國家經(jīng)濟管理體制改革、政府職能轉移的產(chǎn)物,因此,行業(yè)協(xié)會必須遵循市場化、規(guī)范化發(fā)展原則。在自覺接受政府主管部門的指導,爭取政府主管部門的支持的同時,堅持協(xié)會的民辦特色。不能希冀政府在經(jīng)濟上扶持,要學會在市場中生存;不能利用政府職能轉移的機會來強化協(xié)會權力,要靠自立自強來爭取協(xié)會的地位;不套用行政管理的手法來處理協(xié)會內部事務,要以誠立會,以信立會,民主決策,取信會員,真正把協(xié)會辦成會員之“家”。
三是完善服務型自律型管理機制。行業(yè)協(xié)會是大家自愿結成的社團組織,“自律、發(fā)展、協(xié)調、互助、服務、交流、調解和制衡”是協(xié)會的基本職能。我們對行業(yè)的管理不能靠行政命令,不能拿“官臉”、沾“官氣”、打“官腔”,要以專業(yè)見長,以服務取勝。要以自律管理,信譽管理,道德防線,市場成本,利益機制來求得內部的協(xié)調和統(tǒng)一,在充滿人性化的管理中實現(xiàn)會員的互動多贏。
四是進一步強化深化服務職能。代表會員、服務會員始終是協(xié)會工作的重中之重。服務工作不能停留在為會員排解具體困難的層面上,更要注重維護行業(yè)的整體利益,維護會員的長遠利益,解決好事關全局的帶普遍性問題,為整個行業(yè)服務,起到解決一個,受益一片的效果,真正發(fā)揮行業(yè)協(xié)會規(guī)劃引領行業(yè)健康發(fā)展的領頭羊作用。
五是走開拓創(chuàng)新、固本強會的發(fā)展之路。發(fā)展是硬道理,創(chuàng)新是原動力。協(xié)會的工作也要敢于大膽創(chuàng)新,走前人未走過的路,一切妨礙發(fā)展的思想觀念都要堅決突破,一切束縛發(fā)展的做法和規(guī)定都要堅決改變,一切影響發(fā)展的體制弊端都要堅決革除,以新求變,以變強會。
在服務方式上,要由無償服務向有償為主、無償為輔過渡。協(xié)會不是純公益的慈善機構,是靠會員的會費作支撐,一概無償服務,既不符市場經(jīng)濟法則,又侵犯了會員的利益,也不利于協(xié)會的長期發(fā)展。一定要內外有別,區(qū)別對待。
珠海市物業(yè)管理協(xié)會在實際的工作運作中得到了廣大會員單位及有關單位的大力支持。相信在未來的日子里,在政府主管部門和行業(yè)主管部門及同行的指導下,協(xié)會將充分發(fā)揮民間行業(yè)組織的功能,為促進本行業(yè)的發(fā)展而做出更大貢獻。
【珠海市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報】相關文章:
市物業(yè)管理協(xié)會工作匯報08-12
物業(yè)管理協(xié)會工作報告08-15
老年體育工作協(xié)會工作匯報08-12
老年體育工作協(xié)會工作匯報08-15
物業(yè)管理工作匯報03-04