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市物業(yè)管理工作情況匯報(bào)
文章標(biāo)題：市物業(yè)管理情況匯報(bào)
近年來，隨著改革開放和我市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我市經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展過程，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識(shí)普遍增強(qiáng)，業(yè)主自主管理機(jī)制和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢(shì)頭。
一、我市推行物業(yè)管理的基本情況
作為物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，一直把推進(jìn)物業(yè)管理，作為全局一項(xiàng)重點(diǎn)來抓。面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快，法規(guī)制度不健全，運(yùn)行困難較多等實(shí)際，我局制定了“建好機(jī)制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物業(yè)管理總體思路。圍繞這樣的思路，我們積極做好各項(xiàng)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平的不斷提高。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，物業(yè)管理覆蓋面不斷加大。
10多年來，我市的物業(yè)管理從無到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的新建住宅小區(qū)發(fā)展到辦公樓、學(xué)校等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護(hù)、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)。截止目前，我市已有物業(yè)管理企業(yè)18家，從業(yè)人員約400人，管理項(xiàng)目30個(gè)，總建筑面積152.27萬平方米，業(yè)主委員會(huì)共成立4家，全市物業(yè)管理覆蓋率已達(dá)50％。在這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理市級(jí)優(yōu)秀稱號(hào)的5個(gè)。
（二）依法行政，新建小區(qū)全面實(shí)行了物業(yè)管理新體制
按照新建住宅區(qū)物業(yè)管理一步到位的思路，2001年之后的新建住宅小區(qū)，全面推行了物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前制定物業(yè)管理方案，及時(shí)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，對(duì)于不符合條件的，一律不準(zhǔn)交付使用，杜絕了由于物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)不規(guī)范，給日后的物業(yè)管理帶來矛盾與隱患。由此，長期存在的“重建設(shè)、輕管理”的觀念，逐步得到扭轉(zhuǎn)。近年來，新建交付使用的×××小區(qū)、×××小區(qū)、×××小區(qū)等一批住宅小區(qū)的物業(yè)管理上手快、效果好，得到了廣大市民的認(rèn)可。
�。ㄈ┌l(fā)揮職能，物業(yè)管理在老舊小區(qū)和家屬區(qū)逐步推行
我市舊小區(qū)和家屬區(qū)存在比較突出的問題是建管脫節(jié)，臟、亂、差，由于過去政策或監(jiān)管方面的漏洞，舊小區(qū)普遍存在用電、污水排放、道路、綠化、供暖、路燈、垃圾設(shè)施不完善等問題，對(duì)實(shí)施物業(yè)管理帶來了很大阻力。為把小區(qū)引為物業(yè)管理的軌道，近年來，我局以完善小區(qū)配套為突破口，一方面通過多種渠道籌措資金，一方面積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門對(duì)部分舊小區(qū)用電、供暖、綠化、道路、排水、垃圾設(shè)施等進(jìn)行整治，改善了居民的居住環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，化解了物業(yè)管理中存在的各種問題和矛盾，收到了較好的效果，使物業(yè)管理，逐步被更多的市民所接受。
�。ㄋ模┘哟蟊O(jiān)督力度，物業(yè)管理市場(chǎng)秩序進(jìn)一步規(guī)范
在發(fā)揮市場(chǎng)作用的同時(shí)，我局依法加大監(jiān)管力度，依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法規(guī)行為，保證了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。一是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的管理，建立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，嚴(yán)格按規(guī)定申報(bào)、審批資質(zhì)等級(jí)；二是完善了物業(yè)管理企業(yè)信用檔案體系建設(shè)，建立了全市物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員檔案，將有關(guān)部門和執(zhí)法機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時(shí)記入信用檔案，并及時(shí)向社會(huì)公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒的作用，規(guī)范了市場(chǎng)主體行為。三是強(qiáng)化了物業(yè)管理人員持證上崗管理，組織人員積極參加上級(jí)舉辦的物業(yè)管理培訓(xùn)班，目前全市持證上崗人員達(dá)65人，占全部從業(yè)人員的20以上，初步形成專業(yè)化的物管隊(duì)伍。四是積極開展達(dá)標(biāo)評(píng)優(yōu)活動(dòng)，根據(jù)上級(jí)部署，認(rèn)真抓了項(xiàng)目的申報(bào)，先后有×××住宅小區(qū)、×××小區(qū)等五個(gè)住宅小區(qū)獲市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)。
二、我市物業(yè)管理面臨的困難與問題
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分；物業(yè)管理服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的一種新型商品。隨著城市建設(shè)的發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)、人民生活需求的增長，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，新老體制、新老觀念交替過程中的許多問題逐漸暴露。直接或間接地制約著行業(yè)的健康發(fā)展。
一是公眾對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，舊觀念轉(zhuǎn)變難。不少單位和業(yè)主沒有充分認(rèn)識(shí)到推行物業(yè)管理的重要性和緊迫性，習(xí)慣于按過去行政性管理的模式運(yùn)作，一些業(yè)主在交費(fèi)時(shí)往往與單位家屬院福利管理模式相比較，該交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物業(yè)公司難以管理，造成公司與業(yè)主關(guān)系緊張。
二是一些歷史遺留小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，無物業(yè)管理、社區(qū)管理辦公用房，由于缺少資金投入和相關(guān)政策的支持，致使物業(yè)管理“先天不足”，失去了物業(yè)管理的基本條件，舊住宅小區(qū)仍是物業(yè)管理的薄弱環(huán)
節(jié)。
三是物業(yè)管理的改革有待深化。部分企業(yè)內(nèi)部制度不健全，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制沒有形成，誰建設(shè)、誰管理的現(xiàn)象依然存在，沒有按社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制運(yùn)行。
四是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平偏低，存在著服務(wù)不到位、收費(fèi)與服務(wù)不相符、“只收費(fèi)、不服務(wù)”或“多收費(fèi)、少服務(wù)”的現(xiàn)象，不適應(yīng)業(yè)主之需要。一些管理企業(yè)管理不規(guī)范、不到位、居民意見大。
五是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約，有的小區(qū)很難產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或推選出樓長。有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主的共同利益，影響和制約了物業(yè)管理的推廣和發(fā)展。
六是住房維修基金的收繳還處于起步階段，新建商品住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，在銷房時(shí)沒有向購房者收取，使得銷售后的維修管理得不到保障。物業(yè)公司進(jìn)行大修、更新、改造向小區(qū)居民收費(fèi)，居民又不理解，還往往被投訴為亂收費(fèi)。
三、今后物業(yè)管理的重點(diǎn)
當(dāng)前，物業(yè)管理面臨著許多的問題和挑戰(zhàn)，也存在著巨大的行業(yè)發(fā)展空間。只有充分發(fā)揮好政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)這兩只“手”的作用，才能從整體上提高我市物業(yè)管理的水平。
（一）加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督、加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。做好成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、制訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，明確業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，實(shí)施物業(yè)管理，明確業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履行的各自職責(zé)，維護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，引導(dǎo)業(yè)主履行義務(wù)，監(jiān)督企業(yè)合法經(jīng)營。
�。ǘ┙∪芾頇C(jī)制，規(guī)范物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)和驗(yàn)收。積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，通過出臺(tái)相關(guān)文件，明確了物業(yè)管理配套設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)的具體要求，以及物業(yè)行政主管部門參與前期規(guī)劃方案的審定。從項(xiàng)目的審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審定、建設(shè)、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理配套設(shè)施的管理，力爭(zhēng)從源頭上杜絕由于物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來的糾紛和矛盾，從而促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
�。ㄈ┓e極創(chuàng)造條件，開展老舊小區(qū)的綜合整治。老小區(qū)整治是解決歷史遺留問題，也是政府實(shí)踐“三個(gè)代表”的具體體現(xiàn)，其最終目的是改善城區(qū)居民的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。應(yīng)統(tǒng)一思想，將立足點(diǎn)放到為民辦事、為民造福上來，共同做好老小區(qū)整治與轉(zhuǎn)軌。
建議將老小區(qū)環(huán)境整治、專項(xiàng)整治、配套設(shè)施整治聯(lián)合同步實(shí)施；由市政府成立專門的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，由各相關(guān)部門按各自管理的職責(zé)實(shí)施專項(xiàng)整治，先行解決大環(huán)境與大配套等問題，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行小區(qū)環(huán)境整治。通過聯(lián)合整治，提高整治力度，解決各類難點(diǎn)熱點(diǎn)問題；在轉(zhuǎn)制條件的創(chuàng)立上，做好老小區(qū)原有公建配套設(shè)施的騰退，調(diào)整、回購，補(bǔ)建，創(chuàng)造條件，全面推行物業(yè)管理。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督，盡快建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，會(huì)同有關(guān)部門制定《物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》，建立“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查力度，對(duì)違規(guī)收費(fèi)及收費(fèi)不規(guī)范的行為，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。
�。ㄎ澹┮敫�(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)。通過優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)管理水平的提高。一是按“分業(yè)經(jīng)營”的原則，打破自建自管的體制，引導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)分業(yè)經(jīng)營，改變以前存在的誰建設(shè)、誰管理、介入過晚、建管脫節(jié)的問題；二是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，按照國家有關(guān)規(guī)定強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制度。由開發(fā)建設(shè)單位通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。通過市場(chǎng)運(yùn)作，引導(dǎo)扶植規(guī)�；�(jīng)營，推出一批規(guī)模大、機(jī)制新、效益好、信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)品牌、樹名牌，帶動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)的活躍和發(fā)展；三是提倡規(guī)�；ㄔO(shè)，嚴(yán)格按照綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，嚴(yán)禁小規(guī)模亂搭亂建的行為，通過上規(guī)模、上品質(zhì)的項(xiàng)目建設(shè)，為后續(xù)管理奠定規(guī)模化經(jīng)營的基礎(chǔ)；四是規(guī)范業(yè)主自治管理行為，充分發(fā)揮其在自治管理中的作用；五是繼續(xù)開展?fàn)巹?chuàng)安全文明小區(qū)活動(dòng)，同時(shí)鼓勵(lì)和推行物業(yè)管理企業(yè)通過質(zhì)量體系認(rèn)證，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，樹立企業(yè)形象，以高素質(zhì)的隊(duì)伍和人才、嚴(yán)格的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（六）加快建立房屋維修基金制度，完善住房售后維修保障體系。認(rèn)真按照建委和財(cái)政局聯(lián)合下發(fā)的《住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，按照業(yè)主所有、專戶儲(chǔ)存、�？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，以新建商品住宅和已售公房為重點(diǎn)，加快在我市建立住房專項(xiàng)維修基金制度，并加強(qiáng)監(jiān)管，健全維修基金管理的各項(xiàng)制度，明確管理人員的崗位職責(zé)和管理權(quán)限，切實(shí)收好、管好、用好這筆資金。逐漸形成“基金依法交，問題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量優(yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。
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