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踩盤(pán)的心得體會(huì)
從某件事情上得到收獲以后，常�？梢詫⑺鼈儗�(xiě)成一篇心得體會(huì)，這么做可以讓我們不斷思考不斷進(jìn)步。那么心得體會(huì)到底應(yīng)該怎么寫(xiě)呢？下面是小編精心整理的踩盤(pán)的心得體會(huì)，歡迎閱讀與收藏。
踩盤(pán)的心得體會(huì)1
今天應(yīng)該是近三周以來(lái)唯一的一天休息，但我也把這一天獻(xiàn)給了偉大的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作。從早上8點(diǎn)30到下午4點(diǎn)，城南故事——北辰三角洲——萬(wàn)科金域華府——融科東南海，嗯!是很有收獲的一天，隨便說(shuō)說(shuō)感想吧。
一、城南故事
喜來(lái)登四樓新品發(fā)布會(huì)，整體來(lái)看，活動(dòng)比較成功，流程還是比較順暢，客戶(hù)數(shù)量眾多。我沒(méi)看出什么問(wèn)題，但xx看出了一些問(wèn)題，我很佩服她的細(xì)心：
1、“城南故事，今天程序有點(diǎn)亂，很多客戶(hù)都搞不清狀態(tài)，我是工作人員也搞不太清，還有這種場(chǎng)合干脆別弄吃的，要弄吃的話(huà)，就弄成宴會(huì)形式，不然，這么走動(dòng)，好亂。節(jié)目也不怎么樣，以后做節(jié)目，這種領(lǐng)導(dǎo)性質(zhì)的講話(huà)少點(diǎn)，要不就得有激情的，不然客戶(hù)坐不住的，特意叫客戶(hù)過(guò)來(lái)看節(jié)目是沒(méi)人來(lái)看，但是如果節(jié)目精彩，客戶(hù)會(huì)不由自主的在那坐著，上次三一，我本來(lái)只是想看看就走，但節(jié)目挺精彩有，我就一直坐到最后，這種抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，應(yīng)該一輪一輪的抽”;
2、其實(shí)活動(dòng)就是圍繞著三點(diǎn)：怎么讓更多的客戶(hù)來(lái)，怎么讓客戶(hù)待在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)更久，怎么讓活動(dòng)和銷(xiāo)售工作密切聯(lián)系。城南故事有些動(dòng)作圍繞著這三個(gè)點(diǎn)做的到位：現(xiàn)場(chǎng)可領(lǐng)取3000元購(gòu)房券、抽獎(jiǎng)、喜來(lái)登及美食、節(jié)目表演等是客戶(hù)來(lái)的理由。抽獎(jiǎng)放最后是讓客戶(hù)留的更久的原因，怎么和銷(xiāo)售工作密切聯(lián)系呢?活動(dòng)中介紹園林、風(fēng)水、建筑等，這些就是提高客戶(hù)誠(chéng)意度，促進(jìn)銷(xiāo)售的重要舉措。
二、北辰三角洲
1、規(guī)模宏大。都說(shuō)長(zhǎng)沙不缺乏大盤(pán)，但530萬(wàn)平米的項(xiàng)目，還是會(huì)讓人嘖嘖驚嘆，號(hào)稱(chēng)南中國(guó)最大的項(xiàng)目。各種物業(yè)形態(tài)，頂級(jí)的酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、影院、江景房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、名�！�
2、規(guī)劃科學(xué)。始終堅(jiān)持最好的位置做最好的`產(chǎn)品、有良好的展示場(chǎng)地、景觀資源大于朝向資源、規(guī)劃標(biāo)桿產(chǎn)品這幾個(gè)規(guī)劃原則。
3、銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)。仔細(xì)聽(tīng)了銷(xiāo)售員的介紹，很敬佩他的專(zhuān)業(yè)，介紹的思路很清晰，從大到小，重點(diǎn)突出。哎，賣(mài)豪宅就是要求不一樣。
4、廣告推廣水平不高。從樓書(shū)的檔次，到項(xiàng)目的LOGO案名，到項(xiàng)目的定位語(yǔ)，到項(xiàng)目氣勢(shì)活動(dòng)，形象包裝等，我沒(méi)有超級(jí)震撼的感覺(jué)，雖然我自己能從項(xiàng)目參數(shù)中了解到這是一個(gè)超級(jí)項(xiàng)目，但項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣沒(méi)有加深我這種感覺(jué)。
5、從規(guī)劃看，確實(shí)是一個(gè)很好的項(xiàng)目，有很大升值前景，可惜我沒(méi)錢(qián)了，要再有點(diǎn)錢(qián)，我都還想搞一套。為什么這么說(shuō)呢，基于“一期產(chǎn)品地段好”、“為了名聲和現(xiàn)金回流，大盤(pán)一期的價(jià)格都不高”、“未來(lái)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)期很好”這些原因。
三、萬(wàn)科金域華府
1、品牌號(hào)召力強(qiáng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目本來(lái)是沒(méi)什么品牌可言的，因?yàn)椴煌谙M(fèi)品，可以流水線(xiàn)生產(chǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榈囟�、位置等方面因素的不同而不同，比如深圳萬(wàn)科城項(xiàng)目做的很好，并不意味著長(zhǎng)沙萬(wàn)科城就會(huì)做的很好，因?yàn)閮蓚�(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、建筑公司等不同。但因?yàn)橐话愕南M(fèi)者都不是理性的，因此萬(wàn)科等一些大開(kāi)發(fā)商就做到了靠品牌吃飯，打上品牌烙印，就能吸引很多客戶(hù)上門(mén)。金域華府“一天兩三百批客戶(hù)上門(mén)”就是明證。
2、復(fù)制化快速生產(chǎn)。從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)到樣板房展示到推廣到形象等，很多地方都可以復(fù)制或借鑒，省了很多時(shí)間、精力、金錢(qián)。
3、萬(wàn)科真不好服務(wù)。千五、千八的代理點(diǎn)數(shù)，稍微服務(wù)不周到就要扣錢(qián)，案場(chǎng)要求極其嚴(yán)格等，都是萬(wàn)科不好服務(wù)的注解，“珍惜生命，遠(yuǎn)離萬(wàn)科”是代理行業(yè)的一句名言。
4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不錯(cuò)。60平米的兩房設(shè)計(jì)的很不錯(cuò)，從平面圖上看不出太多蹊蹺，但是一看樣板房，你就愛(ài)上他了，高層122的戶(hù)型，也就是我買(mǎi)的那個(gè)戶(hù)型，真是每看一次，就更愛(ài)一次，產(chǎn)品設(shè)計(jì)真的不錯(cuò)。
5、長(zhǎng)沙萬(wàn)科是“山寨萬(wàn)科”。不要以為掛上神圣偉大的“萬(wàn)科”金字招牌，就什么都是好的，這也是大公司的通病，就是總公司實(shí)力超強(qiáng)，下面分公司參差不齊，水平很難達(dá)到總公司標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楣芸伢w系不到位。長(zhǎng)沙萬(wàn)科就是這樣的，和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售聊了下，發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，哎，SL何嘗又不是如此呢。
四、融科東南海
1、融科的產(chǎn)品有個(gè)特點(diǎn)，那就是售樓部很舍得花錢(qián)，設(shè)計(jì)感很強(qiáng)，從三萬(wàn)英尺到檀香山到東南海，都能看出這個(gè)特點(diǎn)，實(shí)地看了兩個(gè)售樓處，發(fā)現(xiàn)這對(duì)提升項(xiàng)目檔次和形象還是蠻有幫助。
2、產(chǎn)品細(xì)節(jié)做的比較到位，雖然比不上金科。但從園林到樣板房，看得出細(xì)節(jié)還是花了不少心思，畢竟只是5、6千一平米的產(chǎn)品，做不到十全十美。
3、銷(xiāo)售員銷(xiāo)售技巧到位，但態(tài)度一般。接待我的那個(gè)銷(xiāo)售很聰明，居然同時(shí)接待我和另外一批客戶(hù)，省時(shí)省力，而且很聰明，聊了幾句就讓我們留了電話(huà)，也沒(méi)帶我們?nèi)影宸浚屛覀冏约喝タ戳�。他就花了這么半個(gè)小時(shí)，接待了兩批客戶(hù)，那么可想而知他一天可以接多少客戶(hù)了。不過(guò)我想客戶(hù)對(duì)他的這種態(tài)度應(yīng)該是不太滿(mǎn)意的，至少我是有點(diǎn)不爽的。
踩盤(pán)的心得體會(huì)2
本不是喜歡逛商場(chǎng)的人。如今，打著踩盤(pán)的名義，在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，將老家大大小小的商場(chǎng)踩了個(gè)遍，而且還能攜著逛街專(zhuān)家去看新商場(chǎng)！心中小小得意一番先，不過(guò)為了心理舒適，我逛商場(chǎng)是有意識(shí)的帶著“職業(yè)病”的，似乎數(shù)數(shù)柱距，算算層高，分析分析布局，業(yè)種業(yè)態(tài)——這會(huì)讓我別扭的心情得到舒緩！沒(méi)辦法，不是很適應(yīng)商場(chǎng)。
好了，新開(kāi)張的武漢國(guó)際廣場(chǎng)，怎么說(shuō)，也很讓我們老家的親人們興奮了一大場(chǎng)，姑娘嫂子們高興又有了新去處——不過(guò)去了以后發(fā)現(xiàn)東西都滿(mǎn)貴；新貴們也開(kāi)心了，奢侈變得師出有名；春春玲玲們也高興啊，事業(yè)發(fā)展新起點(diǎn)撒，哈哈就連小都跟著高興，出門(mén)鬼混美其名曰“踩盤(pán)哪”！
書(shū)歸正傳，踩了兩趟以后，遺憾有一點(diǎn)——照片至今還在pp的手機(jī)上出不來(lái)，郁得我要內(nèi)傷了，您家盡快哈，發(fā)上來(lái)大家一起開(kāi)開(kāi)眼！第一次逛，是一個(gè)人，用一個(gè)半小時(shí)，上上下下地下一層地上七層包括廁所全部看了一圈，感觸主要有以下幾點(diǎn)：
1、武商集團(tuán)在進(jìn)步，不過(guò)，這次的進(jìn)步不是一步，而只有半部。從商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，購(gòu)物中心勢(shì)必成為零售商業(yè)中的重要形式。若以整個(gè)武商集團(tuán)來(lái)看，算上國(guó)廣、武廣、世貿(mào)三家，勉強(qiáng)包括了購(gòu)物中心應(yīng)該包括的業(yè)態(tài)和業(yè)種——業(yè)態(tài)是指商業(yè)的形式（如百貨、超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)門(mén)店、雜食店、便利店等），業(yè)種是指商品的種類(lèi)（如男裝、女裝、鞋帽皮具、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、休閑服飾等）——功能也勉強(qiáng)合格：購(gòu)買(mǎi)、餐飲、休閑、娛樂(lè)，只是百貨的比例過(guò)于龐大了。如今，新開(kāi)張的國(guó)廣，說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是一個(gè)百貨（商場(chǎng)，典型的特征是統(tǒng)一收銀，為了對(duì)商家進(jìn)行提點(diǎn)），只不過(guò)檔次高端一點(diǎn)，武廣相當(dāng)于廣州的廣百，國(guó)廣也就相當(dāng)于廣州的友誼商店了吧。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一站式的，集合了購(gòu)買(mǎi)、體驗(yàn)（體驗(yàn)式消費(fèi)很重要��！春春要注意！�。蕵�(lè)、社交的大型購(gòu)物中心，對(duì)于武商集團(tuán)的航母（是個(gè)跛腿的航母）而言，新國(guó)廣的開(kāi)張，無(wú)疑是把它稍長(zhǎng)的那條腿變得更長(zhǎng)。我沒(méi)有看到功能的補(bǔ)充和擴(kuò)大，所以心中有些遺憾，但依然要看到它的進(jìn)步��！終于有個(gè)像樣點(diǎn)的“商場(chǎng)”了，它的購(gòu)物環(huán)境，以及品牌還是對(duì)得起武漢這個(gè)城市應(yīng)有的地位的。
2、上面提到了，國(guó)廣的品牌對(duì)得起它的檔次，因?yàn)闄n次一部分是靠牌子體現(xiàn)的`。一樓的那些就是大牌，但是恕我直言，數(shù)量不夠多。往二樓去的時(shí)候，我都擔(dān)心上面的牌子沒(méi)法看，但是我畢竟是松了一口氣！還好，還好，控制得還好！三樓的水果撈，搶先了我��！不過(guò)放在那個(gè)地方，租金應(yīng)該很貴，既可以觀賞街景，有可以觀賞商場(chǎng)，還是在電梯附近的一線(xiàn)鋪，不錯(cuò)了，再多也值，就當(dāng)打廣告了，馬上就會(huì)流行武漢了。我心痛��！
3、除了品牌，環(huán)境是支持一個(gè)場(chǎng)的檔次的重要條件，身處其中，為場(chǎng)的氣勢(shì)感染的時(shí)候，你就會(huì)明白我說(shuō)的話(huà)了，呵。對(duì)于這國(guó)廣的環(huán)境，一樓我基本滿(mǎn)意，一樓以上的，我覺(jué)得其實(shí)還可以更大氣一點(diǎn)，通道再寬一點(diǎn)，用玻璃封閉的店再多一點(diǎn)，商品展示的效果更好一點(diǎn)，檔次只有更高，沒(méi)有最高�。ú贿^(guò)好像也應(yīng)該考慮一下實(shí)際的成本，我汗。不過(guò)以武廣世貿(mào)一年30個(gè)億的營(yíng)業(yè)額，20%的純利潤(rùn)而言，撐下去還是不難的）——玲玲工作的那家店的展示我就很喜歡，比較新潮，是跟哥弟相關(guān)的一個(gè)牌子吧，pp，春，那個(gè)叫什么牌子來(lái)著？還有，廁所滿(mǎn)大，表?yè)P(yáng)。
4、武漢的商場(chǎng)里面，樓梯的設(shè)計(jì)都很特別，上下一組電梯之間都夾著一條樓梯。首先，中間那條樓梯在廣州人看來(lái)是很奇怪的，廣州的場(chǎng)子里面有沒(méi)有這個(gè)玩意兒的，我的解釋是，防止人多的時(shí)候電梯站不下。第二，上下電梯放在一起，反映了動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)也許不夠完美，因?yàn)榇怪苯煌üぞ哌�有帶領(lǐng)人流的功能，消費(fèi)者是懶惰的啊，直上直下可能將人直接帶下去了，不利于引著消費(fèi)者兜圈觀看消費(fèi)！但是我還是滿(mǎn)喜歡這樣的，爽快！
5、最大的敗筆在超市。先表?yè)P(yáng)下入口處的面包房，真香！敗筆中的殘花敗柳當(dāng)數(shù)在地下超市里面搞了生鮮市場(chǎng)，地上污水橫流，影響形象，來(lái)逛國(guó)廣的人難道還要逛菜場(chǎng)回去做飯嗎？不解，其實(shí)應(yīng)該學(xué)學(xué)群光，地下的超市搞得檔次很符合上面的商場(chǎng)，高檔的進(jìn)口商品整齊的陳列著，漂亮的底板，映襯得人心里都跟著高尚了起來(lái)。另外，還有一個(gè)失敗的地方，犯了跟銷(xiāo)品茂一樣的低級(jí)錯(cuò)誤——超市跟上面的商場(chǎng)毫無(wú)交集，人直接進(jìn)去直接出去。我不認(rèn)為武商缺超市那點(diǎn)子錢(qián)錢(qián)，搞個(gè)超市無(wú)非是為了豐富業(yè)態(tài)，帶動(dòng)人流往上逛，但是真正上檔次的商場(chǎng)，不是靠大量沒(méi)有消費(fèi)力的人流支撐的，相反，人太多了會(huì)破壞良好的消費(fèi)環(huán)境。所以，吸引人流有必要嗎？糾結(jié)。因此我實(shí)在不明白，搞個(gè)跟地上商場(chǎng)檔次完全不符的超市還將人流截?cái)嗟某校惺裁措U(xiǎn)惡的用心？?jī)?nèi)部人士，你幫我打探打探內(nèi)部信息吧？求你了，我好想知道原因啊��！
累死我了，等了這么多天，終于寫(xiě)了！筒子們，批吧！我等待跟你們交流！
踩盤(pán)的心得體會(huì)3
教你如何踩盤(pán)第一部分：踩盤(pán)者的潛規(guī)則
1、到售樓處踩盤(pán)就是為了搜集情報(bào)和增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)和做到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”
我想很多人都有踩盤(pán)的經(jīng)歷，踩盤(pán)是良心和自尊心雙重考驗(yàn)的事情，每次踩盤(pán)感受可能都不同，同行去看同行的盤(pán)子，說(shuō)白了就是為了搜集情報(bào)和增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)。但是被搜集的人就說(shuō)了，我憑什么讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒(méi)有多少創(chuàng)新，但是還是人家的勞動(dòng)成果），這種想法也是無(wú)可厚非的。但是行業(yè)要發(fā)展，個(gè)人要進(jìn)步，沒(méi)有交流怎么辦，我想去踩盤(pán)也是一種交流。作為地產(chǎn)策劃人，跑盤(pán)是必修課，尤其是有規(guī)模實(shí)力的地產(chǎn)中介公司對(duì)此要求尤為嚴(yán)格。代理公司到異地代理項(xiàng)目，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都會(huì)和銷(xiāo)售人員一起踩盤(pán)，其實(shí)在前期作業(yè)的時(shí)候該得到的各個(gè)樓盤(pán)情況大都掌握，為什么還還要踩呢？原因無(wú)他，只是想了解各樓盤(pán)的銷(xiāo)售實(shí)力。同時(shí)也想讓我的銷(xiāo)售人員向同行學(xué)習(xí)，
所謂的情報(bào)其實(shí)就是信息經(jīng)過(guò)收集、整理、加工、分析、升華的產(chǎn)物，在這里收集的工作其實(shí)可以使用很多不同的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，有的時(shí)候公開(kāi)的信息經(jīng)過(guò)加工之后形成的情報(bào)比詢(xún)問(wèn)出來(lái)的信息準(zhǔn)確和有效的多。同時(shí)在收集的時(shí)候，必須帶著目的去收集。
所謂“耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)”。不了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品特色、促銷(xiāo)手段、價(jià)格定位又如何能夠讓自己的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更吸引消費(fèi)者。
2、明確踩盤(pán)人、踩盤(pán)方向和踩盤(pán)的最佳時(shí)間
地產(chǎn)圈里踩盤(pán)最多的可能就是市調(diào)部/市場(chǎng)部的人，其它的諸如策劃部、銷(xiāo)售部、公司老總等人則相對(duì)較少，也就說(shuō)目的決定踩盤(pán)人的人選，不可把全部的工作都委托給市調(diào)組成員。
很多時(shí)候市調(diào)的人對(duì)踩盤(pán)的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過(guò)售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤(pán)建設(shè)數(shù)據(jù)和查看工程進(jìn)度去的，你只需要索要資料和去工地實(shí)際的轉(zhuǎn)一圈既可以。如果要了解售樓的進(jìn)度以及售樓部人員的素質(zhì)，那就應(yīng)該和售樓人員進(jìn)行交流，當(dāng)然這種交流可以是公開(kāi)的，也可以是隱蔽的，這里有兩個(gè)原則，一是根據(jù)情況選擇公開(kāi)和隱蔽；另一個(gè)就是需要個(gè)人素質(zhì)在起作用，不要刺探一些不應(yīng)問(wèn)得問(wèn)題，僅問(wèn)常規(guī)性的問(wèn)題，信息變成情報(bào)不是在收集階段，而應(yīng)是在大量信息被整理、分析之后得出。
到售樓處有幾個(gè)時(shí)間段要避開(kāi)：一是上午9點(diǎn)以前不要去，因?yàn)榇藭r(shí)大多很多銷(xiāo)售人員要打掃衛(wèi)生和開(kāi)每天的清晨例會(huì)；二是中午午休和就餐的時(shí)間不要去，這個(gè)時(shí)間段銷(xiāo)售人員最疲憊狀態(tài)全無(wú)，此時(shí)去無(wú)異于找臉色看；三是下午5：30點(diǎn)以后不要去，這個(gè)時(shí)間段銷(xiāo)售要么填寫(xiě)當(dāng)天各種的分析報(bào)表，要么這時(shí)就要開(kāi)始培訓(xùn)或者開(kāi)每天情況分析例會(huì)。只要避開(kāi)上述三個(gè)時(shí)間段，在銷(xiāo)售人員清閑的時(shí)間，不和人家接待客戶(hù)的主要時(shí)間沖突的情況下，你就會(huì)了解很多情況。
3、以什么的身份和借口交談會(huì)最佳？
明著去或暗著來(lái)結(jié)果會(huì)是什么？表不表明身份其實(shí)它涉及行業(yè)銷(xiāo)售水準(zhǔn)，個(gè)人心態(tài)和處世態(tài)度，以及個(gè)人修養(yǎng)，真正需要的資料不會(huì)輕而易舉得到的，要靠經(jīng)驗(yàn)去估，去觀察、
3、1、假扮客戶(hù)
踩盤(pán)人假扮客戶(hù)大都出于這樣一種假設(shè)：“我把自己當(dāng)成一個(gè)準(zhǔn)客戶(hù)，即使接待員看出你是踩盤(pán)的，只要你不說(shuō)，他總是會(huì)抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也沒(méi)了！”其實(shí)搞的大家都跟FBI是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷(xiāo)售人員，大家都知道實(shí)行傭金制的公司一般實(shí)行的是輪流接待客戶(hù)制，一輪過(guò)當(dāng)天可能就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)接待客戶(hù)了。一般來(lái)說(shuō)假扮客戶(hù)最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。
3、2、直接標(biāo)明同行的身份
一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能得到優(yōu)待的，同行之間的理解和幫助多過(guò)了猜疑和不滿(mǎn)，但是總有那么幾次意外；而在房地產(chǎn)發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)，多數(shù)跑盤(pán)人都會(huì)有不被同行善待的記憶。當(dāng)然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤(pán)的項(xiàng)目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找個(gè)借口以閑聊或?qū)W習(xí)的口吻了解情況（比如我認(rèn)識(shí)某代理公司的老總，因?yàn)槟呈滦枰狡漤?xiàng)目踩盤(pán)，對(duì)于這種小事其實(shí)時(shí)沒(méi)有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤(pán)的案場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理，講明來(lái)意。同行進(jìn)行信息溝通，你需要信息時(shí)也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。
通常在你表明了身份之后會(huì)有兩種情況，一是銷(xiāo)售人員把你當(dāng)成“準(zhǔn)客戶(hù)”接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當(dāng)銷(xiāo)售人員把你當(dāng)作“準(zhǔn)客戶(hù)“接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷(xiāo)售人員會(huì)說(shuō)：“這不太好說(shuō)，這不方便說(shuō)，那個(gè)保密”，非常讓人真生氣，（心理暗想：“非要裝做買(mǎi)房的顧客，把你騙來(lái)騙去，浪費(fèi)你的感情才高興！我既然來(lái)踩盤(pán)，那就說(shuō)明這是個(gè)任務(wù)，是任務(wù)就必須完成！”），因此踩盤(pán)人死纏爛打也是無(wú)奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時(shí)候說(shuō)，我在如果想要在那個(gè)售樓部拍一個(gè)東西，我會(huì)天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，、直到拍到為止，他們要忙著賣(mài)樓，我就不信會(huì)有人整天“陪著我”！
在這種情況下不排除銷(xiāo)售人員有內(nèi)部規(guī)定，我想最根本的就是踩盤(pán)人和她沒(méi)有直接的利益關(guān)系，當(dāng)然也不排除踩盤(pán)的也太多了的情況。
3、3、踩盤(pán)一定要準(zhǔn)備好相應(yīng)的設(shè)備和交通工具
很多管理層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息對(duì)自己項(xiàng)目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對(duì)市調(diào)人員進(jìn)行了全方位的武裝，為了防止和銷(xiāo)售人員經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的交流后無(wú)法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；為了便于存儲(chǔ)有價(jià)值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機(jī)（如果要記錄樓盤(pán)的工地現(xiàn)場(chǎng)狀況和樓盤(pán)實(shí)景，可以攜帶微型數(shù)碼相機(jī)，記住是微型的不是大型的數(shù)碼相機(jī)）；為了便于攜帶很多資料一定要帶個(gè)可以把你要收集的資料全放進(jìn)去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書(shū)四處“亂竄”；如果你要調(diào)研高檔樓盤(pán)盡量不要做公交車(chē)去，也不要穿著幾十元的廉價(jià)服裝，最好公司派專(zhuān)職司機(jī)拉市調(diào)人員去踩盤(pán)。如此不一而足，說(shuō)道底就是你盡量把自己和你要去踩盤(pán)的客戶(hù)身份特征、消費(fèi)習(xí)慣、言談舉止相吻合。
4、踩盤(pán)一定要端正心態(tài)
房地產(chǎn)行業(yè)特殊原因致使諸多邊緣從業(yè)人過(guò)于感性與自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”實(shí)在太難，多換位多包容，一定會(huì)有意想不到的回報(bào)，古人云“退一步海闊天空！”要相信信念的力量，不要還沒(méi)踩盤(pán)之前，就幻想著銷(xiāo)售人員的冷眼或態(tài)度的惡劣，那樣得到的結(jié)果往往是你相信的結(jié)果，在做每件事情的時(shí)候，如果你能換個(gè)角度，朝好的方向去想，所得到的結(jié)果往往事倍功半，有的時(shí)候去某個(gè)項(xiàng)目踩盤(pán)會(huì)發(fā)現(xiàn)其它公司的踩盤(pán)者也在，都認(rèn)識(shí)發(fā)生碰車(chē)狀況，弄的踩盤(pán)的都很不好意思，想想售樓中心的銷(xiāo)售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說(shuō)不過(guò)去了。
第二部分：售樓處銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則
1、銷(xiāo)售人員的要有“善待同行的理念”
1、1、多個(gè)朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。
就一個(gè)城市而言，地產(chǎn)人的圈子實(shí)在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤(pán)過(guò)程中能結(jié)識(shí)新的朋友，何嘗不是個(gè)人社會(huì)專(zhuān)業(yè)資源的延展�，F(xiàn)在得市場(chǎng)信息是流通網(wǎng)絡(luò)，不從這里得到，也會(huì)從別得地方得到，用遮掩不友善得態(tài)度對(duì)待對(duì)方，結(jié)果只能使自己職業(yè)生涯道路越走越狹隘！何況在成熟的`市場(chǎng)上，根本就沒(méi)有什么秘密可言很多信息是公開(kāi)的，就算你了解到，又能怎樣？人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓(xùn)的時(shí)候管理層就要灌輸給銷(xiāo)售人員“損人不利己的事最好別干”思想。
1、2、接待踩盤(pán)者對(duì)銷(xiāo)售新手來(lái)說(shuō)事個(gè)難得的鍛煉自己的機(jī)會(huì)。
專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售人員并不怕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)踩盤(pán)，反而希望大家互相了解，進(jìn)行信息交流，因?yàn)閬?lái)踩盤(pán)的人都是業(yè)內(nèi)人士，其實(shí)一個(gè)樓盤(pán)的好與壞，業(yè)內(nèi)人士的評(píng)價(jià)很重要。剛?cè)胄胁痪娩N(xiāo)售人員，應(yīng)該喜歡接待踩盤(pán)的才對(duì)，因?yàn)槟銜?huì)覺(jué)得他們懂得多，問(wèn)的也專(zhuān)業(yè)，能讓你的能力很快的提高！通常來(lái)說(shuō)作為一個(gè)新手，能把一個(gè)踩盤(pán)的應(yīng)付下來(lái)，就象征著你出師了！
1、3、友好一些
對(duì)于踩盤(pán)者的熱情更可以反映出本樓盤(pán)的自信，我就是最好的！友好一些，可以為自己在業(yè)界樹(shù)立良好的口碑；友好一些，你可能獲得更多的客戶(hù)，因?yàn)橥幸惨I(mǎi)房，而且同行還是周邊人在賣(mài)房時(shí)的意見(jiàn)領(lǐng)袖；友好一些，你也許改天就可能被哪個(gè)老總高薪挖走；友好一些，市調(diào)人員也就是了解一些基本信息，可能還不比客戶(hù)問(wèn)得多。
1、4、被踩盤(pán)人員的感受和禮遇
看待事物的時(shí)候我們應(yīng)該多方面觀察，不能僅僅只看到事物的一種情況，我們大家都在呼吁踩盤(pán)時(shí)遇到尷尬的同時(shí)，也要換個(gè)角度站在銷(xiāo)售人員的處境去想想他們的難處，大家都能理解的一點(diǎn)是現(xiàn)在售樓部是輪換接客戶(hù)，接一個(gè)踩盤(pán)的，勢(shì)必會(huì)少接一個(gè)準(zhǔn)客戶(hù)，（當(dāng)然這種機(jī)會(huì)在售樓部基本上大家都均等的，今天你接一個(gè)踩盤(pán)的，明天就輪到我了）如果這個(gè)踩盤(pán)者能誠(chéng)實(shí)的說(shuō)明來(lái)意，也就罷了，人心換人心，大家都干這一行，沒(méi)準(zhǔn)以后還能碰上，更何況房地產(chǎn)這個(gè)圈子很小，少了一個(gè)準(zhǔn)客戶(hù)，但是多了一個(gè)同行朋友，以后還可以互同有無(wú)，何樂(lè)而不為呢，大家心知肚明，能告訴客戶(hù)的也就能告訴你沒(méi)必要遮遮掩掩的，該亮出來(lái)的總歸要亮出來(lái)，最頭疼的是裝的又不象客戶(hù)，言談之中多有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，問(wèn)是不是同行，還死不承認(rèn)的那種；他們往往在大多數(shù)情況下都會(huì)表現(xiàn)出一副高高在上、志高氣昂的表情，這就造成很多語(yǔ)言上發(fā)生了帶有侵犯、不尊重他人的現(xiàn)象，同時(shí)也可能會(huì)無(wú)意識(shí)的與自己所處項(xiàng)目進(jìn)行比較，在話(huà)語(yǔ)中會(huì)帶有歧視、輕視等感情色彩。你想誰(shuí)愿意面對(duì)一個(gè)不誠(chéng)懇的人，既然這樣銷(xiāo)售人員的態(tài)度也會(huì)變的，說(shuō)白了要想騙取一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的銷(xiāo)售人員，要付出很大的代價(jià)，所以我們也要善待銷(xiāo)售人員的理念，他們也需要尊重與坦誠(chéng)。
2、銷(xiāo)售人員的接待方式方法
其實(shí)我遇到的好多銷(xiāo)售人員都說(shuō)自己對(duì)同行比較友好的，大部分銷(xiāo)售經(jīng)理也要求這樣做，在不占用輪次的情況下，還是希望有更多的機(jī)會(huì)和同行溝通。但是需要在溝通過(guò)程還是保守必要一些商業(yè)秘密的比如樓盤(pán)的最終成交價(jià)格、最大的折扣幅度、銷(xiāo)控計(jì)劃、銷(xiāo)售率、客源構(gòu)成、將要實(shí)施的促銷(xiāo)活動(dòng)等等。
第三部分：建議
1、希望有業(yè)界大佬出面能組織個(gè)松散型的自律組織。
該組織依托當(dāng)?shù)匾患矣杏绊懥Φ拿襟w，通過(guò)定期或者不定期的業(yè)余時(shí)間的思想交流，達(dá)到相互學(xué)習(xí)，相互溝通，共同把地產(chǎn)事業(yè)做的更大更強(qiáng)，同時(shí)在溝通的過(guò)程中大家可以花更小的精力和財(cái)力結(jié)識(shí)更多的志同道合的業(yè)內(nèi)朋友。
2、組建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這個(gè)虛擬的世界和可以掩蓋真實(shí)身份的馬甲交流信息和思想。
使用馬甲發(fā)主題帖子的形式，建立多個(gè)樓盤(pán)信息帖者多種劃分標(biāo)準(zhǔn)的帖子，了解情況的朋友把基本的東西都放上去隨時(shí)更新，這樣即節(jié)省了時(shí)間和精力，銷(xiāo)售小姐（先生）也不再為應(yīng)付市調(diào)人員而苦惱不堪，皆大歡喜多好，這一點(diǎn)島城的新聞網(wǎng)樓事論壇就是這種做法的標(biāo)竿，而且做的越來(lái)越有高度了。
踩盤(pán)的心得體會(huì)4
今天和輝哥一起到保利山莊去踩盤(pán)了，我們是上午10點(diǎn)半左右從綠地二號(hào)橋出發(fā)的，中午1點(diǎn)半結(jié)束的。我們都是步行過(guò)去的，沿途觀看了周邊的環(huán)境和社區(qū)配套，第一感覺(jué)就是，上面到目前為止，交通還是相當(dāng)不方便的。由于還在施工，環(huán)境比較雜亂無(wú)章，車(chē)輛擺放無(wú)秩序，空氣中粉塵比較多。售樓部門(mén)口擺放著自己的宣傳廣告語(yǔ)，切合實(shí)際又新奇，舉行釣魚(yú)大賽的形式吸引眼球。保利的售樓部簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，整個(gè)面積比較大，給人一種高端大氣的感覺(jué)，物管方面做得也比較好，十分的熱情，親切，有禮貌。售樓部整個(gè)布局比較合理，中央一個(gè)大的沙盤(pán)，周?chē)歉鱾�(gè)項(xiàng)目的小沙盤(pán)，各個(gè)職業(yè)顧問(wèn)的形象比較佳。樣板間基本沒(méi)什么問(wèn)題，裝修比較豪華，設(shè)置比較合理，沒(méi)有像我們樣板間那種低級(jí)的錯(cuò)誤，看房車(chē)的師傅也很熱情。
今天的體會(huì)頗多。首先，是了解了市場(chǎng)調(diào)查大致的基本流程，不管你是誰(shuí)，你都必須保持十分的謙遜，“以誠(chéng)待人”，話(huà)不能多，隨時(shí)關(guān)注對(duì)方的眼神，眼神上的交流還是很重要的，要善于和人家溝通，言語(yǔ)上面不能浮夸，不能讓人家覺(jué)得你是個(gè)夸夸其談的人。在問(wèn)問(wèn)題的時(shí)候要有自己的技巧，不要光記到問(wèn)而不注重與對(duì)方的溝通和交流，這樣對(duì)于后期的踩盤(pán)是相當(dāng)不利的，要虛心學(xué)習(xí)，虛心受教，和對(duì)方建立起一個(gè)友好的關(guān)系，便于下次的`交流，方便我們踩盤(pán)，這樣才能拿到最真實(shí)的數(shù)據(jù)，當(dāng)然這個(gè)也是相對(duì)來(lái)說(shuō)。在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，要多多觀察，看看人家的布局，人家的配置，人家的服務(wù)態(tài)度。這樣回到自己的公司才能提出相應(yīng)的改善措施。
可能由于社會(huì)閱歷有限，在交談方面還有很大的問(wèn)題，交談方式，交談技巧，交談話(huà)題，這個(gè)都是需要在后期提升的，還得向輝哥多多學(xué)習(xí)才行，受益匪淺啊，看他和人家交談總能找到話(huà)題，切入相關(guān)的話(huà)題，這個(gè)在后期同樣需要加強(qiáng)才行啊，現(xiàn)在自己還處于學(xué)習(xí)的起步階段，凡事都是多學(xué)多問(wèn)，多問(wèn)幾個(gè)為什么，好好工作，好好學(xué)習(xí)，我相信自己在后期的成長(zhǎng)中會(huì)慢慢的學(xué)習(xí)到這些東西，會(huì)慢慢的走上正軌，慢慢的，真正的進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
踩盤(pán)的心得體會(huì)5
通過(guò)到道縣各個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行踩盤(pán)，我了解到“安家立業(yè)”的說(shuō)法。正所謂要想立業(yè)必先安其家，所以我認(rèn)為在道縣現(xiàn)階段正處于建設(shè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)事業(yè)必然是住房需求多過(guò)于商鋪的需求。據(jù)針對(duì)道縣各個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行的踩盤(pán)調(diào)查了解到，道縣現(xiàn)有住房樓盤(pán)銷(xiāo)售量均超過(guò)了80%，并且都采用預(yù)售住房模式，這說(shuō)明了道縣正處于住房的市場(chǎng)需求量大于各樓盤(pán)的商品住房量，造成了道縣房地產(chǎn)事業(yè)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也正是道縣住房房?jī)r(jià)迄今為止上漲了40%-60%的基本原因。
針對(duì)各個(gè)樓盤(pán)房?jī)r(jià)的不同可以看出，樓盤(pán)位置和樓盤(pán)整體構(gòu)造包括項(xiàng)目構(gòu)思理念等，是現(xiàn)階段影響房?jī)r(jià)價(jià)格的主要因素。樓盤(pán)位置是影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的關(guān)鍵，而樓盤(pán)的構(gòu)思理念則是塑造位置的關(guān)鍵，二者都是影響房?jī)r(jià)的重要因素。
通過(guò)對(duì)華誠(chéng)與松林苑的了解，華誠(chéng)的項(xiàng)目構(gòu)思是打造道縣最大、環(huán)境最高檔的豪華小區(qū)，而松林苑是屬于比較普通的小區(qū)，所以在造勢(shì)方面，華誠(chéng)做的比較好。其次，華誠(chéng)也是這樣做的。通過(guò)我對(duì)華誠(chéng)踩盤(pán)了解到，其樓梯房是采用歐式洋房與中式庭院的建筑形態(tài)，為四層的`多層建筑。綠化保留了原機(jī)械廠內(nèi)多年古樹(shù)，并增加了許多現(xiàn)代綠植，綠化范圍比較大，小區(qū)內(nèi)有休閑座椅和健身休閑設(shè)備，且小區(qū)內(nèi)有完善的生活商業(yè)設(shè)施，例如生活便利店、幼兒園等。安保方面，小區(qū)內(nèi)全面覆蓋監(jiān)控設(shè)備，并有保全人員巡邏。所以華誠(chéng)比松林苑高檔。但是這兩個(gè)樓盤(pán)在道縣城市建設(shè)小江口路未規(guī)劃完善的情況下，交通極為不便，據(jù)我了解，小江口路通往城中心只有一路公交車(chē)，它的發(fā)車(chē)間隙為10-20分鐘，在某些時(shí)間段，甚至到30分鐘，并且因?yàn)檐?chē)量少的原因，乘客較多，對(duì)晚歸人士來(lái)講，公交10點(diǎn)之后不營(yíng)業(yè)，非常不方便。
所以據(jù)上述所言，我認(rèn)為本公司項(xiàng)目不存在主要問(wèn)題，而目前最主要的問(wèn)題是道縣市場(chǎng)需求偏向于住房，不過(guò)當(dāng)住房市場(chǎng)需求接近飽和人們安了家便開(kāi)始立業(yè)了，后期商鋪發(fā)展興起是大勢(shì)所趨。
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