房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)：使用權(quán)終止問題

    所有權(quán)被認(rèn)為是永久性的，即只要房屋存在所有權(quán)即存在。但是，土地使用權(quán)則是有期限的這樣，在房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)結(jié)合下，必然有一個(gè)土地使用權(quán)終結(jié)后房產(chǎn)的歸屬問題。

    （一）地上權(quán)制度的安排

    地上權(quán)制度是存在于私人之間的一種安排，地上權(quán)的設(shè)定一般是有一定期限的，甚至一些國家的立法為地上權(quán)設(shè)定了最長期限，一般為30至100年。這主要是因?yàn)橥恋厥巧鐣?huì)中最珍貴的不可再生的資源，為保障土地所有權(quán)人特別是其繼承人的利益，對地上權(quán)存續(xù)期間作了限制。這也就意味著現(xiàn)代地上權(quán)均存在一個(gè)終結(jié)問題。

    在地上權(quán)期滿或消滅時(shí)，房屋的歸屬的一般原則是土地所有權(quán)人取得房屋的所有權(quán)。例如，《意大利民法典》第953條規(guī)定：“如果地上權(quán)是附確定期限設(shè)立的，則在期限屆滿時(shí)，地上權(quán)消滅，土地所有人成為地上建筑物的所有人�！蓖瑯樱�在德國，“地上權(quán)因期限屆滿而消滅時(shí)，地上建筑物因地上權(quán)歸于土地所有權(quán)人也同時(shí)歸于土地所有權(quán)人�！睘檎{(diào)和地上權(quán)人（建筑物所有權(quán)人）與土地所有權(quán)人的利益沖突，現(xiàn)代地上權(quán)法律制度，均允許地上權(quán)人獲得補(bǔ)償或強(qiáng)加給土地所有權(quán)人取得該建筑物時(shí)，對地上權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任的法律義務(wù)。 這種獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，是地上權(quán)人對房屋擁有所有權(quán)的一個(gè)重要體現(xiàn)。

    （二）我國關(guān)于土地使用權(quán)期限的現(xiàn)行規(guī)定

    目前，我國立法中并沒有關(guān)于農(nóng)村私房和城市私房所占土地使用權(quán)存在年限的規(guī)定。實(shí)際上，這兩種房屋所有權(quán)人對宅基地的使用權(quán)具有永久性。在農(nóng)村和城市，宅基地均可通過房屋繼承途徑而由繼承人繼承，房屋毀損或滅失后可以修復(fù)或重建（只是要經(jīng)過必要的批準(zhǔn)手續(xù)），因此，房屋毀損或滅失，只要所有權(quán)人或其繼承人愿意恢復(fù)其建筑物，那么對土地的使用權(quán)便可以長久地延續(xù)下去。

    而通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)用于建設(shè)，其使用權(quán)均存在年限�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條根據(jù)土地的用途對各類用途的土地使用權(quán)最高年限作了規(guī)定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

    土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回�！�

    顯然，《城市房地產(chǎn)管理法》只明確了土地使用權(quán)到期不申請續(xù)期或未批準(zhǔn)，土地使用權(quán)無償收回原則。而4年前的國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條還規(guī)定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。”

    顯然，在土地使用期限屆滿時(shí)，無償收回地上建筑物和其他附著物，有違民法的公平原則，正確的作法應(yīng)當(dāng)是給予合理的補(bǔ)償。但這一問題的解決有待法律規(guī)定作出修改。對土地上的房屋和建筑物無償收回，實(shí)際上是置國家以優(yōu)越的地位，而不是一般的商業(yè)或平等交易地位。正如在個(gè)人與個(gè)人之間的地上權(quán)安排一樣，在結(jié)束時(shí)，一般要由土地所有權(quán)人和地上權(quán)人就地上建筑物的補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議或者事先在地租或費(fèi)用上作好安排以在屆滿時(shí)不用任何補(bǔ)償即歸土地所有權(quán)人，如果認(rèn)為國家和房屋所有權(quán)人在這里是平等的民事法律關(guān)系，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償和協(xié)商的作用。第21條的規(guī)定顯然是有悖于私法的基本原則，有待今后立法修改和完善。

    另外，土地使用權(quán)的一步改造還涉及到關(guān)于土地使用權(quán)期限規(guī)范的問題。關(guān)于土地使用終止規(guī)范及其改進(jìn)建議我們已經(jīng)在第章作了論述。土地使用權(quán)終止是關(guān)系千家萬戶生存的大事，一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，顯然有利于社會(huì)穩(wěn)定。作者認(rèn)為，土地使用權(quán)終止不僅僅是要解決土地使用終止時(shí)的建筑物的合理補(bǔ)償問題，更重要的是建立一個(gè)合理的土地使用其限規(guī)范。

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