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物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度
在當今社會生活中，制度的使用頻率呈上升趨勢，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。想必許多人都在為如何制定制度而煩惱吧，以下是小編為大家整理的物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度，歡迎大家分享。
物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度1
一、運行前的準備工作：
1、首先查看主機電源是否接通，電壓是否正常。系統(tǒng)電壓波動不超過設計值的正負10％（正常值為365－415）
2、查看兩個水系統(tǒng)是否充滿水，冷凍水是否在正常壓力位，末充滿水的排除故障后補水至滿液狀態(tài)。水壓、壓差，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準（注：空調(diào)水低區(qū)水泵進水1100KPa，出水1450 KPa，冷卻水進水300 KPa，出水700 KPa，高區(qū)冷凍水泵進水1400 KPa，出水1650 KPa）；
3、檢查油溫、油位是否在正常范圍內(nèi)
4、查看管道上的閥門，檢查各種閥門是否均已打開處于工作狀態(tài)，如有誤動，須恢復到正常狀態(tài)。
5、檢查中央控制屏及控制柜各種信號指示燈是否正常。檢查需供冷區(qū)域末端風柜機AHU、PAU和風機盤管運行狀態(tài)，根據(jù)當天室外溫度估計運行負荷，以便確定主機負荷、投入臺數(shù)，每開一臺主機，應開一組水泵、冷卻水塔配合（注：夏天白天不停機，晚上冷凍回水溫度超過15℃時主機運行）。
6、停用一周以上的重新開機啟用的，必須先預熱24小時。
7、查看上班的運行記錄，了解主機的運行狀況，如主機為故障停機，先查看電腦的警報信息，排除故障后才能開機（一小時內(nèi)啟動不得超過四次）
8、測量室內(nèi)外的溫度，根據(jù)氣象條件和用戶情況確定運行。
二、開機及運行操作
7、先啟動一臺冷凍水泵，待運行平穩(wěn)后再啟動一臺（一臺備用），8、先啟動一臺冷卻水泵，平穩(wěn)后再啟動一臺（一臺備用）（注：主機運行中，冷卻水出水溫度升高至38℃時，需加開冷卻水塔風扇）；
9、啟動冷卻泵的風機：如室外溫度很低，也可啟動一臺，或不啟動。但要保證冷卻效果，冷卻水出水溫度不高于30度。
10、水系統(tǒng)啟動后，注意觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常運行，泵和電機運轉(zhuǎn)有無異常響動，如有異常，立即停機檢查。
11、確認冷卻水進、回水壓力、壓差，冷凍水進、回水壓力、壓差正常，5分鐘后啟動壓縮機（注：若系統(tǒng)壓力過低，檢查膨脹水箱供水是否正常）；
12、壓縮機啟動后，觀察控制液晶顯示屏顯示，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后機組才算啟動成功。
13、調(diào)節(jié)平衡閥，使水的供回平衡，確保主機的供水量穩(wěn)定、充足。
14、確認主機無異常情況后啟動主機。啟動后觀察壓差、回油情況、出水溫度及運轉(zhuǎn)聲音。如有異常，立即停機檢查。
15、整個系統(tǒng)啟動要全面巡視一遍，觀察參數(shù)及運轉(zhuǎn)情況有無異常。
15、系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)以后，每小時做一次記錄。
16、系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)參數(shù)是否符合標準。
三運行檢查
17、電源：
�。�1）三相電壓380V±10%
�。�2）三相電流＜1360A
18、油路：
�。�1）油溫≤60℃
�。�2）油位：不能低于下視鏡1/2
（3）油壓：30 KPa~45 KPa
19、導葉開度≤100%
20、排氣溫度：30℃~60℃
21、止推軸承間隙≤60MIL
22、冷凍水：進水7~24℃，出水≥5.5℃
23、冷卻水進水≤34℃，出水≤40℃
24、制冷系統(tǒng)
�。�1）冷凝壓力350~1100 Kpa
�。�2）冷凝溫度15℃~50℃
（3）蒸發(fā)壓力200~550 Kpa
�。�4）蒸發(fā)溫度5℃~20℃
25、主機運行負荷、導葉開度察看，檢查有無異響、振動、泄漏現(xiàn)象，注意：機組發(fā)生跳停時，檢查并記錄顯示屏顯示的故障內(nèi)容，消除故障后才能開機，發(fā)生喘振檢查水流壓力、溫度設定值、電氣元件及導葉執(zhí)行機構(gòu)。
四、停機操作
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26、先關(guān)壓縮機電源，保留總電源使主機處于預熱狀態(tài)。
27、主機停機10分后，可逐臺關(guān)閉冷卻水泵，以免引起管道的劇烈震動。
28、逐臺關(guān)閉冷凍水泵。
29、完成上述操作以后，對整個系統(tǒng)巡視一遍，確認系統(tǒng)停止運行。
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30、主機故障：這種情況應先關(guān)壓縮機開關(guān)，保留主機的總開關(guān)，然后檢查并排除主機故障，短時間不能排除的'需按正常停機操作停機。
31、管路故障：檢修或其它原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時，就立即按正常停機程序停止系統(tǒng)運行。排除故障后，再補水投入運行。
32、停電：這種情況應按正常停機操作程序關(guān)閉主機開關(guān)，保留電源指示。待恢復供電后重新啟動運行，同時做好記錄。
33、火警：遇到這咱情況應立即關(guān)閉主機總開關(guān)。
�。ㄈ┩C注意事項
34、節(jié)能考慮，冷凍水回水溫度夠低時，降低運行電流，使主機卸載，停冷凍水機組；
35、主機停止3分鐘后，停冷卻塔水泵、冷卻塔風機。注意：確保大廈內(nèi)24小時冷氣供應，冷凍水泵24小時運行，間隔6小時交替轉(zhuǎn)換運行。冷卻水回水溫度超過15 ℃，按開機程序啟動機組。根據(jù)季節(jié)、室外溫度變化開啟主機，視節(jié)能考慮，夏天時間段7：00~19：00中途不準停機，確保冷凍出水溫度7℃，回水12℃，冬天時段靈活開啟主機，晚上冷凍回水溫度超過15℃，按開機程序啟動機組。
五、空調(diào)主機房管理規(guī)定
36、空調(diào)主機房平時應上鎖，鑰匙由空調(diào)運行工保管，末經(jīng)許可，非工作人員禁止入內(nèi)。
37、保持機房內(nèi)良好的通風和照明
38、空調(diào)機運行時，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常應及時調(diào)整處理，并做好記錄。
39、定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。
40、每周對主機和機房進行清潔，并做好設備房的消殺來鼠工作
41、每半年對主副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組良好運行狀態(tài)。
物業(yè)公司中央空調(diào)系統(tǒng)操作流程和管理制度2
“開源節(jié)流，降本增效，經(jīng)濟效益與社會效益同步增長”永遠是金鷹經(jīng)營的重要原則之一。成本是利潤最直接的來源，更是競爭的基礎，而物業(yè)管理是能耗控制的主力軍，能耗規(guī)范管理要以科學合理化管控為目的，因此我們在為購物中心提供服務保障的同時不斷探索新的節(jié)能減排方法和措施。
鹽城金鷹購物中心位于建軍路169號，建筑面積達96000平方米，共有8層營業(yè)樓面，業(yè)態(tài)組合豐富，商品品類齊全，組合了購物、個性快餐、主題餐飲、影視影院等多元化的體量，最大程度上滿足客戶的消費需求。隨著建軍路店經(jīng)營環(huán)境的不斷提升，許多商戶專柜都慕名而來，陸續(xù)要求加入，隨之經(jīng)營面積密度持續(xù)增高，這與能耗是成正比的',能源費用要占到經(jīng)營收入的10%或更高。項目平時每天營業(yè)12個小時以上，設備運行則超過13小時、各種節(jié)假日營業(yè)長達15-16個小時，且?guī)缀趺刻於继幱跐M負荷運行狀態(tài)。20xx年全年總耗電量18253800度，總支出電費是1552萬余元。中央空調(diào)系統(tǒng)電費272.57萬元，電能耗占比18%左右.
鹽城中心管理處經(jīng)過長期對能耗的使用數(shù)據(jù)對比值的積累，特別是對中央空調(diào)節(jié)能的核心問題進行細化分析，科學合理運行冷水機組，著重從以下幾個方面有效控制能耗：
一、制冷主機的能耗控制
通過優(yōu)化主機的運行模式，設定合理的運行參數(shù)，根據(jù)營業(yè)現(xiàn)場實際溫度情況設定合理的冷凍水出水溫度（出水溫度設定低了浪費能耗，設定高了影響賣場購物舒適度）來達到節(jié)能目的。中心商場有3臺冷水機組，制冷量大小各異，根據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換、氣溫變化來確定開啟主機的類別及數(shù)量。不參與運行的機組要關(guān)閉冷凍、冷卻水閥門，以減少消耗。
由于冷卻水是開放式循環(huán)系統(tǒng)，空氣中的灰塵，泥沙還有冷卻塔填料里的藻類都有可能會進入冷凝器，造成冷凝器管路的堵塞，從而引起偏流。所以每年都要對中央空調(diào)啟用前后都要進行維保，對冷凝器管路進行清洗，清除管路內(nèi)壁污垢，以提高冷凝器的熱交換效率。風柜機組要定時清洗冷凝器翅片，保持翅片的潔凈度。
二、空調(diào)水泵的能耗控制
對冷凍泵、冷卻泵要分別加裝變頻器，溫度傳感器，壓差傳感器等控制元件。當水溫達到額定要求時變頻器降低水泵運行頻率，以降低電機負荷達到節(jié)能。每年冬季設備停用時，要檢查水泵的葉輪有無破損，隱裂，有否異物卡在渦輪內(nèi)部等。對各管路保溫及時檢查，發(fā)現(xiàn)破損要及時修復，減少不必要的損耗。
三、風機系統(tǒng)的能耗控制
風機系統(tǒng)由送風系統(tǒng)和排風系統(tǒng)組成，同樣要給風機管路加裝溫控、壓力傳感器等來實現(xiàn)節(jié)能。要經(jīng)常清洗風機濾網(wǎng)，確保濾網(wǎng)清潔，保持風量通暢，減少風阻，同時也要清洗表冷器翅片，提高熱交換效率。
商場內(nèi)每年春秋調(diào)時候，遇到有些專柜只顧為提升品牌形象和整體效果，裝修時卻把回風口部分堵塞，嚴重減少回風量，這樣既增加風機負荷,又影響制冷（供暖）效果。新風系統(tǒng)根據(jù)實際情況合理調(diào)節(jié)，降低室內(nèi)二氧化碳濃度，提升空氣品質(zhì)，提高顧客購物舒適度。對風管各風閥要及時監(jiān)測調(diào)整，保證各區(qū)域送風平衡。盡量避免各區(qū)域冷熱不均的現(xiàn)象。另外對風機、電機軸承傳動系統(tǒng)要及時檢查保養(yǎng)，確保設備安全有效運行。
四、冷卻塔能耗控制
冷卻水溫每超過額定范圍1℃，制冷機組效率就會下降3％。所以冷卻塔要與制冷機組實現(xiàn)聯(lián)動，要根據(jù)冷卻水溫的實際變化情況來自動調(diào)節(jié)冷卻塔電機風扇的開啟或關(guān)閉，這樣可以減少操作人員控制的不準確性和滯后性，既可以節(jié)能又能保證機組良好運行狀態(tài)。定時檢測冷卻水質(zhì)，定時給冷卻水加除藻、除垢藥劑，主要是中和冷卻水中的鈣、鎂離子，防止制冷機組冷凝器管路結(jié)垢，影響熱交換效率；減少酸性水質(zhì)對管路的腐蝕，影響機組使用壽命。要調(diào)節(jié)好各冷卻塔布水器撒水量的平衡，把整個冷卻塔作為總散熱面積，提高冷卻水蒸發(fā)散熱效果。避免局部撒水量過小引起不均勻，或撒水量過大引起冷卻水外溢現(xiàn)象。要經(jīng)常檢查撒水器洞口或者積水盤有無雜物、青苔等堵塞撒水口的情況，確保撒水均勻。過濾器需要定期清洗，如果出現(xiàn)沉淀物堵塞，空調(diào)循環(huán)水流經(jīng)過濾器的阻力會增加數(shù)倍，造成能耗浪費。
五、日常運行的能耗控制
1、首先根據(jù)季節(jié)變化和賣場實際溫度情況來確定制冷機組的開啟、關(guān)閉以及冷凍出水溫度的設定，既要保證賣場內(nèi)良好的購物環(huán)境又要注意節(jié)能。夏季空調(diào)溫度一般設定在26℃左右，保證人體感舒適的同時也能達到最佳節(jié)電效果。春秋季操作人員要加強現(xiàn)場巡視。注意調(diào)節(jié)好新風量與回風量，調(diào)節(jié)好新風機組的運行，在保證賣場溫度的情況下盡量不開啟冷水機組主機。
2、當中央空調(diào)運行時要加強巡檢和通知各樓層及時關(guān)閉通道防火門。一樓主要通道客流量較大，夏天可加風幕機、透明皮簾，冬天要安裝加厚棉布簾，防止暖氣流失，增加能耗。冬季供暖商場一樓效果差，在正大門外加裝玻璃棚房，棚房門上多加一道棉簾，減少冷風直接吹入商場。
3、每晚打烊前適當提前關(guān)閉主機、冷卻塔和冷卻泵，僅保留冷凍泵和風機循環(huán)，充分利用系統(tǒng)內(nèi)冷熱水的余溫保障運行，不會導致浪費。機組每天可減少30分鐘的運行時間。
能耗有效控制是必須熟悉并掌握本建筑設施設備的具體情況才得以開展的，今后在集團領導下我們將進一步升華節(jié)能意識，從降低能耗、廢舊利用、技術(shù)革新、節(jié)約回收等方面深入尋找突破口，對設備運行進行科學地管理、有效的運行，將能耗得到合理的控制。讓我們通過實際行動來把金鷹物業(yè)管理這個無形的產(chǎn)品真正體現(xiàn)出有形的價值。
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