成都二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)

　　成都二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)
　　
　　劉金鋒
　　
　　二手房買(mǎi)賣(mài)又稱(chēng)私房買(mǎi)賣(mài)，若是正在按揭還貸的房屋，必須先結(jié)清貸款，再行出售方可辦理過(guò)戶(hù)登記。過(guò)戶(hù)登記包括產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金過(guò)戶(hù)。
　　
　　一、提交要件
　　
　　1、買(mǎi)方：本人到場(chǎng)，提供有效身份證件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如房屋屬涉外轉(zhuǎn)讓的須提交《國(guó)家安全事項(xiàng)審查意見(jiàn)書(shū)》。
　　
　　2、賣(mài)方：如房地產(chǎn)信息已載入登記簿，產(chǎn)權(quán)人持有效身份證件及房屋所有權(quán)證到場(chǎng)辦理；如未載入登記簿，須相關(guān)權(quán)利人同時(shí)到場(chǎng)，提供房屋所有權(quán)證、有效身份證件及其它相關(guān)證件。銀行結(jié)清貸款、注銷(xiāo)抵押資料�；榍柏�(cái)產(chǎn)，須提供結(jié)婚證證明屬取得財(cái)產(chǎn)后始結(jié)婚。
　　
　　3、出售共有房產(chǎn)時(shí)，共有人同時(shí)到場(chǎng)并提供有效身份證件、房屋共有權(quán)證及其它相關(guān)證件。
　　
　　4、出售已出租房屋時(shí)，賣(mài)方除提供上述證件外，還須提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的書(shū)面材料。
　　
　　5、買(mǎi)方本人或賣(mài)方相關(guān)權(quán)利人因特殊情況不能親自到場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的應(yīng)當(dāng)公證委托他人辦理。受托人持公證委托書(shū)、本人有效身份證件、委托人身份證復(fù)印件（加蓋公證處“該復(fù)印件與原件相符”印章）、房屋所有權(quán)證等相關(guān)手續(xù)前來(lái)辦理。委托人結(jié)婚證復(fù)印件（加蓋公證處“該復(fù)印件與原件相符”印章）。買(mǎi)賣(mài)雙方不能同時(shí)委托同一個(gè)人。
　　
　　6、申請(qǐng)房屋登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)使用中文名稱(chēng)或者姓名。申請(qǐng)人提交的證明文件原件是外文的，應(yīng)當(dāng)提供中文譯本。
　　
　　二、辦理流程
　　
　　1、錄入存量房網(wǎng)上簽約交易信息（自行成交的，持房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人身份證要件到政務(wù)大廳總咨詢(xún)臺(tái)錄入交易信息）。
　　
　　2、持《房屋所有權(quán)證》到70-71號(hào)窗口查檔。
　　
　　3、到總咨詢(xún)臺(tái)稅務(wù)發(fā)號(hào)處取號(hào)排隊(duì)，到稅務(wù)窗口（74-79號(hào)窗口）申報(bào)納稅，領(lǐng)取納稅通知書(shū)。
　　
　　4、持要件到私房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)取號(hào)排隊(duì)，到受理窗口（55-56、59-68號(hào)窗口）辦理房屋買(mǎi)賣(mài)登記手續(xù)及房屋維修資金過(guò)戶(hù)。
　　
　　5、按信息告知單預(yù)約的時(shí)間到57-58號(hào)窗口領(lǐng)取繳費(fèi)通知單后到收費(fèi)窗口繳費(fèi)。
　　
　　6、交費(fèi)完畢，到二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)處領(lǐng)號(hào)，待叫號(hào)后到57-58號(hào)窗口生成登記簿，憑領(lǐng)證申請(qǐng)單到領(lǐng)證窗口（27號(hào)窗口）領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。
　　
　　三、購(gòu)房款交付
　　
　　1、買(mǎi)賣(mài)雙方友好協(xié)商自行交付。（采用此種方式交付，如有糾紛，責(zé)任自負(fù)）
　　
　　2、 在辦理買(mǎi)賣(mài)登記手續(xù)時(shí)，由買(mǎi)方將購(gòu)房款存入交易中心指定銀行，待買(mǎi)方領(lǐng)取到《房屋所有權(quán)證》后，由交易中心將購(gòu)房款直接付與賣(mài)方。
　　
　　四、稅費(fèi)
　　
　�。ㄒ唬┤〉梅剑ㄙI(mǎi)方）
　　
　　1、交易手續(xù)費(fèi)：
　　
　　住宅：按建筑面積收取，每平方米3元；非住宅：成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)ｘ0.35%
　　
　　2、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：
　　
　　住宅：每件80元
　　
　　非住宅：每件550元
　　
　　3、契稅：
　　
　　成交價(jià)×3%（個(gè)人第一次購(gòu)買(mǎi)普通住房1.5%），2008年11月1日起個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房稅率為1% 。
　　
　�。ǘ�） 失去方（賣(mài)方）
　　
　　1、交易手續(xù)費(fèi)：
　　
　　住宅：按建筑面積收取，每平方米3元；非住宅：成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)ｘ0.35%。
　　
　　2、營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%：
　　
　　購(gòu)房時(shí)間滿(mǎn)兩年的普通住房免征；非住宅、購(gòu)房時(shí)間不足兩年的普通住房、滿(mǎn)兩年的非普通住房按差額征收（出售價(jià)-購(gòu)房成本價(jià)）；購(gòu)房時(shí)間不足兩年的非普通住房按全額征收。
　　
　　3、個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅：
　　
　　按成交價(jià)的1%征收，繼承、贈(zèng)與取得的房屋出售按成交價(jià)的20%征收，出售購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)五年的家庭唯一住房免征。
　　
　　4、印花稅
　　
　　成交價(jià)的萬(wàn)分之五，2008年11月1日起免征。
　　
　�。ㄈ�）成交價(jià)低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的，按指導(dǎo)價(jià)核稅。
　　
　　成都五城區(qū)二環(huán)以?xún)?nèi)：6820元/平方米，二環(huán)至三環(huán)之間：5450 元/平方米，三環(huán)以外： 4920元/平方米。
　　
　　五、專(zhuān)項(xiàng)維修資金
　　
　　提交要件：
　　
　�、俪鲎尫椒课莓a(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件
　　
　�、陔p方有效身份證（照）件原件及復(fù)印件
　　
　�、鄯课輰�(zhuān)項(xiàng)維修資金信息變更表
　　
　�、芄�證書(shū)原件及復(fù)印件（如果有公證情況）
　　
　�、菸�托書(shū)原件及復(fù)印件（如果有委托情況）
　　
　�、夼沙鏊�地址證明
　　
　　⑦其他證明材料
　　
　　具體情況請(qǐng)到專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管辦窗口（48號(hào)——52號(hào)窗口）
　　
　　咨詢(xún)咨詢(xún)電話(huà)：86279698 86279199
　　
　　六、禁止交易情形
　　
　�。ㄒ唬�《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br />　　
　　1、出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的。
　　
　　2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
　　
　　3、依法收回土地使用權(quán)的。
　　
　　4、 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。
　　
　　5、 權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
　　
　　6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。
　　
　　7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
　　
　�。ǘ�）《房屋登記辦法》第二十二條　有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：
　　
　　1、未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；
　　
　　2、申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證明文件不一致的；
　　
　　3、申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；
　　
　　4、申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；
　　
　　5、房屋已被依法征收、沒(méi)收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；
　　
　　6、房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；
　　
　　7、法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。
　　
　�。ㄈ�）《成都市開(kāi)放和發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》成府發(fā)（1998）96號(hào)
　　
　　1、職工個(gè)人享受優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的兩套以上（含兩套）的住房；以及職工個(gè)人在租住公有住房的同時(shí)，又享受優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)一套以上（含一套）的住房。
　　
　　2、學(xué)校教學(xué)區(qū)、部隊(duì)營(yíng)房區(qū)內(nèi)及單位辦公、生產(chǎn)區(qū)與居住區(qū)無(wú)法分離的住房。
　　
　　3、上市交易后，會(huì)造成職工家庭居住困難的住房（以家庭人均居住面積等于或低于8平方米為衡量標(biāo)準(zhǔn)）。
　　
　　4、改變使用性質(zhì)的住房，即已部分或完全住改非的住房。
　　
　　5、其它有關(guān)政策規(guī)定不允許上市交易的住房，如已作抵押的住房和產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有爭(zhēng)議的住房以及司法部門(mén)暫封的住房等。
　　
　　八、贈(zèng)與過(guò)戶(hù)（不按買(mǎi)賣(mài)方式辦理過(guò)戶(hù)）
　　
　�。ㄒ唬┨峤灰�件
　　
　　1、成都市房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記表；
　　
　　2、申請(qǐng)人有效身份證明；
　　
　　3、房屋所有權(quán)證；
　　
　　4、贈(zèng)與公證文書(shū)；
　　
　　5、契稅完稅證明或納稅通知書(shū)；
　　
　　6、非直系親屬贈(zèng)與的需提交維修資金繳存證明；
　　
　　7、房改房非直系親屬贈(zèng)與需提交房改單位證明。
　　
　�。ǘ�）辦理流程
　　
　　總咨詢(xún)臺(tái)排號(hào)，持應(yīng)提交資料到受理窗口交件申請(qǐng)辦理，(325224.com)符合受理?xiàng)l件的領(lǐng)取《受理通知單》——在通知單指定的時(shí)間到27號(hào)窗口排號(hào)——繳費(fèi)通知單領(lǐng)取窗口（28-38號(hào)）領(lǐng)取繳款通知書(shū)單-----繳費(fèi)窗口（84-95號(hào)窗口）交費(fèi)----發(fā)證窗口（28-38號(hào)窗口）領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。
　　
　�。ㄈ�）費(fèi)用情況
　　
　　登記費(fèi)：住宅80元/件、非住宅：550元/件；手續(xù)費(fèi)（住宅6元/平方米〈取得方交〉、非住宅0.49%×評(píng)估價(jià)〈取得方交〉。
　　
　　日后出售需按成交價(jià)的20%繳納所得稅，現(xiàn)在買(mǎi)進(jìn)日后賣(mài)出則按成交價(jià)的1%繳納所得稅。

 

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