“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

　　“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀
　　
　　張曉達
　　
　　一、大陸法院判例
　　
　　2002年10月臺商王先生在上海買了一套商品房，首付40萬人民幣，銀行貸款40萬人民幣，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。一年后王先生與大陸張女士結(jié)婚，當(dāng)時王先生所買的房產(chǎn)已升值至100萬民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當(dāng)時該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達到了140萬人民幣。雙方在談及房屋的分割問題時，張女士認為，該房屋目前的價值除去40萬首付款以及王先生第一年支付的5萬元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，即140-40-5=95萬，要求對這部分共有財產(chǎn)進行分割。而王先生則認為，該房產(chǎn)是自己的婚前個人財產(chǎn)。結(jié)婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。
　　
　　法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個人財產(chǎn)，歸其個人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應(yīng)將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判。
　　
　　二、婚前按揭房產(chǎn)歸屬問題分析
　　
　　這里我們要討論的“婚前按揭房產(chǎn)”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買（限為個人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時可能房屋已為雙方婚前共有財產(chǎn)），婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。實際上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房產(chǎn)，進而確定如何分割婚前按揭房產(chǎn)的問題。
　　
　　財產(chǎn)分割是離婚中最容易遇到的問題，很多人對一項財產(chǎn)到底屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)總是弄不明白，特別遇到房產(chǎn)時就更加復(fù)雜了。買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產(chǎn)權(quán)證、償還到款要經(jīng)歷很長一段時間，一個人很有可能在這期間結(jié)婚又離婚，上面的案例便是其中一例。那么此時婚前按揭房產(chǎn)到底如何歸屬呢？
　　
　　1.法律對一般婚前財產(chǎn)的原則性規(guī)定
　　
　　大陸現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有就婚前按揭房產(chǎn)的分割問題做出明確的規(guī)定，只是就一般的婚前財產(chǎn)的分割做出了規(guī)定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產(chǎn)屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化未個人財產(chǎn)。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的司法解釋曾經(jīng)有過明文規(guī)定：婚前個人財產(chǎn)經(jīng)過4年或者8年后可視為夫妻共有財產(chǎn)，但現(xiàn)在的法律對此問題做了重大改變。
　　
　　2.剖析婚前按揭房產(chǎn)的分割
　　
　　上述對婚前財產(chǎn)分割的原則性規(guī)定，套用到婚前按揭房產(chǎn)的分割上即可理解為“一方在結(jié)婚前購買的房產(chǎn)屬于一方婚前個人財產(chǎn)”，然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重，需要進一步剖析：
　　
　�。�1）何為“婚前”？何為“婚前購房”？
　　
　　從上面的分析不難看出，婚前按揭房產(chǎn)的分割中有兩個關(guān)鍵的時間點：一是“婚前”到“婚后”的時間點；二是“購房”時間點，即什么時候開始算是購買了房產(chǎn)。
　　
　　對于前者，答案很簡單，鑒于在大陸通常情況下結(jié)婚需要進行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門領(lǐng)取《結(jié)婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。
　　
　　對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點？例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進行按揭貸款，并辦了《房產(chǎn)證》，那哪個才是“購房時間點”？
　　
　　有人認為，鑒于房產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇，而根據(jù)大陸相關(guān)法律的規(guī)定購房人真正獲得所購房屋所有權(quán)的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得《房產(chǎn)證》之日，因此，認為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日為即為“購房”時間點。還有人認為，判斷這一問題關(guān)鍵是看房價款是在婚前以個人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付的。
　　
　　實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結(jié)論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，(325224.com)簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質(zhì)。
　　
　　（2）按揭購房過程中各方的法律關(guān)系如何？“共同還貸”如何補償對方？
　　
　　婚前個人所購房屋為個人財產(chǎn)已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個人財產(chǎn)；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益，這部分是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
　　
　　在弄清楚這個問題之前，應(yīng)當(dāng)先弄清按揭購房各方的法律關(guān)系，即購房人、出賣人（如開發(fā)商）和貸款銀行三方的關(guān)系。簡單地說，購房者與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系，而購房人與銀行則是房款借貸關(guān)系。當(dāng)購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商帳戶，同時也辦理了房產(chǎn)證后，購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，雙方已經(jīng)結(jié)束了購房合同的關(guān)系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債券債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。
　　
　　如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產(chǎn)償還了一方的個人債務(wù)，因此，離婚時欠款的一方應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方，這正如文章開頭所引用判例中法院最終的判決一樣。

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