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房屋拍賣如何保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)
所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購買房屋的權(quán)利。在此我們可以看出，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種附條件的形成權(quán)，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人的可能，這同等條件主要指出價條件，包括價格、交付房款期限、方式等。我國以往的立法和司法解釋對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)已有相應(yīng)規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第二百三十條再次予以了明確。所謂拍賣，是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣本身是價高者得的公開競價程序。當(dāng)正處于租賃期間的房屋被拍賣時，價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得的權(quán)利就出現(xiàn)了沖突，由此就將出現(xiàn)一個悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以槌落為成交標(biāo)志的諾成性合同。在確認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前提下，如果承租人不參加拍賣，拍賣師在宣布成交后還必須詢問承租人是否行使優(yōu)先購買權(quán)，愿意以與最高競價者相同價格買下房屋標(biāo)的物，如愿意則最高兌價者必須再次出價的話，則拍賣師的槌落成交的標(biāo)志便形同虛設(shè)，拍賣就不成為拍賣；而如果承租人參加拍賣，宣布承租人與最高兌價者出價相同時房屋標(biāo)的物由承租人購得的話，無疑影響了拍賣程序的公正，摧毀了拍賣行為價高者得的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，使其他競買人失去了參加競買的意義，實(shí)質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣方式處理標(biāo)的物的權(quán)利。因此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，拍賣作為一種特殊的買賣方式，是以“價高者得”為原則，并無“同等條件”可言。在拍賣場合，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該不得行使。但為保護(hù)承租人利益，出租人應(yīng)將拍賣的有關(guān)情況及時通知承租人，以便其決定是否參加競買。
筆者不能贊成這種簡單地否定承租人在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)的觀點(diǎn)。這種觀點(diǎn)主要是從實(shí)務(wù)操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)于法無據(jù)。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由法律賦予的，應(yīng)以法條規(guī)定的精神來衡量決定。首先應(yīng)當(dāng)有優(yōu)先購買權(quán)作為形成權(quán)的所附條件—租賃房屋被所有權(quán)人出賣這一法律事實(shí)的出現(xiàn)，其次是承租人依法主張優(yōu)先購買權(quán)，這是與拍賣場合、拍賣方式無關(guān)的問題。拍賣方式本身并不能決定優(yōu)先購買權(quán)可否行使。要否定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，必須有一種法律規(guī)定較之更優(yōu)越的優(yōu)先權(quán)的出現(xiàn)，比如房屋共有人基于物權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)就大于房屋承租人基于租賃合同的債權(quán)取得的優(yōu)先購買權(quán)。而拍賣盡管是一種特殊的買賣方式，究其本質(zhì)來說仍是一種買賣，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)正是在買賣中相對于作為第三人的其他競買人實(shí)現(xiàn)的。
在實(shí)務(wù)中是否可以既使拍賣正常進(jìn)行，又能保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認(rèn)為有一種方式是可行的：首先房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在將房屋將付拍賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限屆滿前主張優(yōu)先購買權(quán)。國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第118條均把提前通知的期限規(guī)定為三個月，因此，拍賣前的合理通知期限也應(yīng)定為三個月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)于拍賣之前，在拍賣底價以上出價承諾購買，但這是個附條件的合同。最后，拍賣應(yīng)當(dāng)以行使優(yōu)先購買權(quán)的承租人的承諾出價為拍賣底價。承租人可不參加拍賣，若在該底價無人應(yīng)拍，則承租人應(yīng)當(dāng)以該承諾出價購買該房屋，若有人出價，承租人則喪失購買該房屋的機(jī)會。承租人亦可參加拍賣，視現(xiàn)場情況靈活增加出價以爭取購得該房屋，但此時他享有與其他競買人相同的權(quán)利，以價高者得為原則，不再享有優(yōu)先購買權(quán)。此方式既可避免價高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得權(quán)利的沖突，有利于出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人的利益保護(hù)，又可防止出現(xiàn)債務(wù)人為對抗其不動產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)的情況發(fā)生。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)為由申請法院宣告拍賣無效。這一方式同樣適用于保護(hù)房屋共有人在拍賣中的優(yōu)先購買權(quán)。
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