- 相關(guān)推薦
商品房預(yù)售制度若干問(wèn)題探討
[內(nèi)容概要] 隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興起和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。由于商品房銷售在我國(guó)屬于一種新鮮事物，立法中存在空擋，實(shí)踐中存在許多模糊認(rèn)識(shí)，理論界也對(duì)一些問(wèn)題爭(zhēng)論不休。商品房銷售市場(chǎng)較為混亂，糾紛層出不窮，本文就商品房預(yù)售合同性質(zhì)、預(yù)售商品房抵押、轉(zhuǎn)賣和預(yù)售過(guò)程中常見(jiàn)的糾紛及其處理進(jìn)行簡(jiǎn)單探討。本文作者從商品房預(yù)售合同的特點(diǎn)及其與承攬合同存在的區(qū)別進(jìn)行了分析，認(rèn)為是一種非即時(shí)交付的買賣合同，它不同于承攬合同和附期限合同；文章對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立抵押的三種情況進(jìn)行了分析，提出開(kāi)發(fā)商設(shè)立抵押應(yīng)建立登記備案制度和設(shè)立嚴(yán)格的條件限制；同時(shí)作者認(rèn)為預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)賣并履行嚴(yán)格手續(xù)，并簡(jiǎn)述商品房預(yù)售中常見(jiàn)的糾紛，針對(duì)不同情況提出了不同的處理意見(jiàn)。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，一種新型的房屋銷售制度--商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為)并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法取．得房屋所有權(quán)的一種房銷售形式�？梢�(jiàn)，相對(duì)于一般的現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)吸收資金，對(duì)于解決房屋在開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金不足的問(wèn)題起重要作用。但是，商品房的預(yù)售在我國(guó)還剛剛起步，現(xiàn)行立法尚不夠完善，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也還欠缺，對(duì)房屋預(yù)售中的一些基本問(wèn)題還模糊不清。因此，有必要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售制度的法律研究，澄清一些理論與實(shí)踐問(wèn)題，使之能在房屋交易市場(chǎng)上發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)功能。
一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)
我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企此應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。依據(jù)該條，我國(guó)的商品房預(yù)售以當(dāng)事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預(yù)防法學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，就是先以“契約"的方法，將當(dāng)事人彼此的權(quán)義關(guān)系加以定位，俾減少因權(quán)義不明所生的爭(zhēng)執(zhí)或糾紛。 另外，對(duì)該種契約的性質(zhì)也必須予以明確，這是對(duì)當(dāng)事人彼此權(quán)利義務(wù)具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準(zhǔn)確地調(diào)整社會(huì)關(guān)系的客觀需求。
（一）預(yù)售合同是買賣合同
1、商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì)�！杜_(tái)灣民法典》第98條規(guī)定:"解釋意思表示應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應(yīng)該從當(dāng)事人真實(shí)意志的角度去探求預(yù)售合同的法律性質(zhì)。房屋預(yù)售合同簽訂之時(shí)房屋尚未開(kāi)工或正在施工，合同的標(biāo)的物并非現(xiàn)實(shí)物而是將來(lái)物，有一個(gè)"成長(zhǎng)"過(guò)程。 但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有了交付房屋的義務(wù)，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的基本特性是相吻合的。預(yù)售合同實(shí)為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當(dāng)事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。
2、商品房預(yù)售合同是非即時(shí)交付合同。商品房預(yù)售與成品房的買賣相比又具有自身的特殊性。主要表現(xiàn)在交易標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性、合同履行的非即時(shí)性。即合同成立時(shí)標(biāo)的物還不具備立即現(xiàn)實(shí)交付的條件，合同不能即時(shí)完全履行，仍需要一定時(shí)間，是一種遠(yuǎn)期交付合同。但這種遠(yuǎn)期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來(lái)時(shí)合同才生效，而預(yù)售合同成立時(shí)即已生效，只是履行期限的延后。
3、房屋預(yù)售合同不是承攬合同。在學(xué)理上，有人采"承攬契約說(shuō)", 將預(yù)售行為視為是房屋的加工承攬。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人給付報(bào)酬的合同。合同的標(biāo)的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果，承攬合同簽訂時(shí)該標(biāo)的尚不存在，在這一點(diǎn)上與預(yù)售合同具有相似性。但預(yù)售合同與承攬合同的區(qū)別還是顯而易見(jiàn)的。
（1）、合同訂立的目的不同。預(yù)售合同旨在實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由購(gòu)買方取得房屋所有權(quán)，預(yù)售方獲得房屋價(jià)款．而在承攬合同中，工作成果完成后所有權(quán)是直接歸屬于定作人的，承攬人只是依約取得報(bào)酬而并非是工作成果的價(jià)款。
（2）、確定合同標(biāo)的具體狀況的主體不同。在實(shí)踐中，預(yù)售合同多為標(biāo)準(zhǔn)合同，通常由預(yù)售方單方面擬定，對(duì)于預(yù)售房屋的面積、地段、樓層朝向、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備等基本情況都是由預(yù)售方依據(jù)房屋開(kāi)發(fā)的總體規(guī)劃確定的。購(gòu)買方只是在預(yù)購(gòu)方己確定的范圍內(nèi)選擇欲購(gòu)房屋，對(duì)房屋不能提出特殊要求。在承攬合同中，定作人對(duì)標(biāo)的物在種類、規(guī)格、質(zhì)量等方面往往有特殊要求，承攬人必須嚴(yán)格按照定作人的要求進(jìn)行加工制作。
（3）、違約后的救濟(jì)措施不同。在預(yù)售合同中，房屋竣工交付時(shí)，如果購(gòu)買方未按合同約定付清價(jià)款，因?yàn)榇藭r(shí)房屋的所有權(quán)仍屬于預(yù)售方，預(yù)售方完全可以拒絕轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。在承攬合同中，如果定作人不依約支付報(bào)酬，雖然承攬人占有完成的工作成果，但該工作成果的所有權(quán)人是定作人，承攬人只能對(duì)完成的工作成果行使留置權(quán)。
4、預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
商品房預(yù)售的融資功能較為突出，實(shí)踐中的常規(guī)做法是，由預(yù)購(gòu)方根據(jù)施工進(jìn)度分期交付房款，這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買受方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。在價(jià)款的支付方式和付款完畢前標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬上，預(yù)售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預(yù)售行為在性質(zhì)上絕不是分期付款買賣。
首先，分期付款買賣的標(biāo)的物在合同生效時(shí)就要交付給買受人，由買受人占有、使用、收益。而在商品房預(yù)售中，標(biāo)的物是在建房屋，合同成立生效時(shí)，該標(biāo)的物還不存在，根本談不上再轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方占有。
其次，分期付款買賣的標(biāo)的物在轉(zhuǎn)移占有后，必然還有二期以上的價(jià)款未支付。而商品房預(yù)售并非必須采取分期支付價(jià)款的履行方式，預(yù)售方和購(gòu)買方完全可以在合同中約定由購(gòu)買方一次性交付存款。而且實(shí)踐中，在交付房屋前，預(yù)售方通常是要求購(gòu)買
方以貸款繳清價(jià)金或以現(xiàn)金付清剩余房款。
最后，分期付款買賣使買受人在經(jīng)濟(jì)能力較差，無(wú)力一次性付清標(biāo)的物價(jià)款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣方對(duì)買方的融資。而在商品房預(yù)售中，購(gòu)買方先要支付房屋價(jià)款或至少支付部分房?jī)r(jià)，預(yù)售方將收到的這些資金投入到房屋建設(shè)中去，有利于解決建房過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，這實(shí)為買方向賣方的融資。
二、預(yù)售商品房的抵押?jiǎn)栴}
根據(jù)1997年我國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保，購(gòu)房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押。但從實(shí)踐看來(lái)，預(yù)售商品房抵押存在三種形式：開(kāi)發(fā)商設(shè)立的抵押；購(gòu)房者設(shè)立的抵押；開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者設(shè)立的重復(fù)抵押。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押
商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但這時(shí)就存在一個(gè)問(wèn)題，如果預(yù)售方已經(jīng)通過(guò)簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購(gòu)買方，購(gòu)買方依據(jù)預(yù)售合同享有的權(quán)利并非物權(quán)，而是針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來(lái)利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋行使抵押權(quán)，這對(duì)購(gòu)買方顯然是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房在立法上應(yīng)禁止再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預(yù)售方必須將抵押情況如實(shí)地告知購(gòu)買方，對(duì)于預(yù)售方隱瞞不告的，購(gòu)買方有權(quán)要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請(qǐng)求預(yù)售人承擔(dān)賠償損失。但筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)有無(wú)暇疵是購(gòu)買者最關(guān)心的事，應(yīng)從立法上禁止開(kāi)發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押，一方面是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，另一方面，也是保證購(gòu)房者利益的需要。對(duì)于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開(kāi)發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開(kāi)發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開(kāi)發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無(wú)瑕疵的保證的前提下，開(kāi)發(fā)商才能得到該筆房款。
(二)購(gòu)買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押
購(gòu)買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物。有人認(rèn)為，以未來(lái)取得的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的應(yīng)該是現(xiàn)存的房地產(chǎn)。其實(shí)，由于我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的。英美創(chuàng)設(shè)的"浮動(dòng)擔(dān)保"制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)以將來(lái)取得的權(quán)利(如債權(quán))作為抵押權(quán)的客體。 因此，預(yù)售商品房的購(gòu)買方可以對(duì)預(yù)購(gòu)的房屋設(shè)立抵押。購(gòu)買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效:
1、抵押大是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。
購(gòu)房人購(gòu)買在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購(gòu)商品房享有"所有權(quán)之期待權(quán)"，購(gòu)房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。
2、購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購(gòu)房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。
3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。
預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購(gòu)買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無(wú)效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無(wú)效。
4、預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須進(jìn)行登記，抵押行為自辦理登記手續(xù)時(shí)生效。經(jīng)過(guò)抵押登記后，抵押權(quán)人方取得抵押權(quán)。
（三）雙方重復(fù)抵押。實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購(gòu)買方在購(gòu)房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購(gòu)方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對(duì)重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)禁止。
三、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)賣問(wèn)題
所謂預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售以后，買受人將其預(yù)購(gòu)的未施工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)這種行為，有學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后的再轉(zhuǎn)讓具有較大的投機(jī)性， 主張從立法上產(chǎn)加禁止。我國(guó)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院作出具體規(guī)定。在1995年建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也并沒(méi)有禁止"炒樓花"。在實(shí)踐中"炒樓花"行為大量存在，因"炒樓花"而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對(duì)"炒樓花"．采取回避態(tài)度將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)育。筆者讀為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，應(yīng)允許預(yù)售商品房房再轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，不僅轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務(wù)也要一并轉(zhuǎn)讓，實(shí)為權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。我國(guó)合同法對(duì)合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對(duì)于"炒樓花"也就不宜一律加以禁止。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的原因也是非常復(fù)雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購(gòu)房人很可能因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的需要而進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，如果一概禁止，則將限制購(gòu)買方合法權(quán)益的行使。
另外，在國(guó)務(wù)院對(duì)"炒樓花"行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對(duì)頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對(duì)"炒樓花"都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。客觀上，"炒樓花"行為的風(fēng)險(xiǎn)性的確是存在的，但我們不能因?yàn)樗哂型稒C(jī)的這種負(fù)面效應(yīng)就因噎廢食，而應(yīng)該努力健全房地產(chǎn)管理體制，在法律上對(duì)這種行為加以正確騎引導(dǎo)和嚴(yán)格的規(guī)制，以盡量降低其投機(jī)性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)滿足一定的條件、履行必要的程序:
1、預(yù)購(gòu)方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時(shí)，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。
2、預(yù)購(gòu)方已向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交付購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。
3、預(yù)購(gòu)方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可并簽字蓋章。
4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。
5、預(yù)購(gòu)方和受讓方依法向稅務(wù)部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費(fèi)。
四、預(yù)售商品房糾紛問(wèn)題
由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開(kāi)發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購(gòu)買方或其它人第三者的利益，預(yù)購(gòu)方又處于明顯弱勢(shì)地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露。其中比較常見(jiàn)的是標(biāo)的瑕疵問(wèn)題和交付不能或不能如期交付問(wèn)題。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。
（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見(jiàn)的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問(wèn)題和質(zhì)量瑕疵問(wèn)題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)�；蛞笸朔�；已付清房款但沒(méi)有交付的，購(gòu)買者可以要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購(gòu)買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國(guó)法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失，如開(kāi)發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房方說(shuō)，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購(gòu)買二層商品房一套，后來(lái)，該開(kāi)發(fā)商為賺取更多利潤(rùn)，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。
參考資料：
1、李永然 《房地產(chǎn)法律談》(續(xù)篇) 臺(tái)灣木然文化出版股份有限公司
2、錢明星、姜曉春 《中外法學(xué)》1996年第5期
3、梁書文、回滬明、馬建華 《房地產(chǎn)及其配套規(guī)定新釋新解》1998年版
4、黃河 《房地產(chǎn)法》中國(guó)政治大學(xué)出版社1997年版
【商品房預(yù)售制度若干問(wèn)題探討】相關(guān)文章：
商品房遲延交付案件若干問(wèn)題探討08-05
論商品房預(yù)售制度的完善08-05
對(duì)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書法律效力的探討08-05
審理預(yù)售商品房案件有關(guān)法律問(wèn)題的探討08-05
對(duì)商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書法律效力的探討08-05
商品房預(yù)售登記備案制度初探08-05