- 相關(guān)推薦
對(duì)小產(chǎn)權(quán)房清理整治的法律分析
對(duì)小產(chǎn)權(quán)房清理整治的法律分析
陳金華
近年來(lái)，不斷蔓延的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)問(wèn)題已經(jīng)被國(guó)土資源部列為最重要和最亟待處理的問(wèn)題之一。2012年2至3月，國(guó)土資源部連續(xù)發(fā)布信息，決定將在小產(chǎn)權(quán)房較為密集的城市開(kāi)展清理試點(diǎn)工作；3月初召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”期間，小產(chǎn)權(quán)房的清理問(wèn)題再次成為人大代表、政協(xié)委員呼聲較高的話題之一。2012年3月29日，由國(guó)土資源部牽頭、中央14個(gè)部委參與研究制定的“全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案”正式上報(bào)國(guó)務(wù)院。從中央部委到地方政府反饋的信息表明，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理，各方反應(yīng)不一，由其來(lái)自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大。作為法院的審判人員，筆者認(rèn)為，無(wú)論各界對(duì)與這次小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作的態(tài)度如何，存在何種爭(zhēng)議，能否積極推進(jìn)，但有一點(diǎn)已被官方確認(rèn)和被公眾所接受，那就是“小產(chǎn)權(quán)房”系違法建筑，不受法律保護(hù)。無(wú)論本次清理整治成敗與否，由此帶來(lái)的“既成事實(shí)的小產(chǎn)權(quán)房效力問(wèn)題”與現(xiàn)行土地法律法規(guī)及相關(guān)政策的沖突勢(shì)必又會(huì)產(chǎn)生一大批糾紛。為做好審判應(yīng)對(duì)工作，筆者從多角度就“小產(chǎn)權(quán)房”的存在現(xiàn)狀、法律效力的界定及清理整治工作的狀態(tài)等方面深刻進(jìn)行剖析探討，不當(dāng)之處敬請(qǐng)同行指正。
一、“小產(chǎn)權(quán)房”概念的產(chǎn)生及存在的主要類型
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律上的概念，而是人們?cè)谏顚?shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。人們通常所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)、舊房改造或新社區(qū)建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或者是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。但是這些房屋卻賣給了集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，它最大的優(yōu)勢(shì)就是建造快價(jià)格低，方便出售，往往村組織和村民也會(huì)在出讓過(guò)程中得到一筆不小的收益。
隨著小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度及規(guī)模的不斷加大，人們根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”占用的土地性質(zhì)的不同，又把“小產(chǎn)權(quán)房”主要?dú)w結(jié)為二種類型。
第一種“小產(chǎn)權(quán)房”：占用集體用地或耕地進(jìn)行違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。
第二種“小產(chǎn)權(quán)房”：在政府劃撥的國(guó)有土地或出讓的國(guó)有土地上，或占有國(guó)有的河灘、河堤、荒灘等不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。如將政府規(guī)劃的建設(shè)用地、公益用地等在未對(duì)土地使用性質(zhì)變更的情況下進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向社會(huì)出售的行為等。
建造這些“小產(chǎn)權(quán)房”，無(wú)論是村集體組織、單位、個(gè)人還是開(kāi)發(fā)商均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證及商品房預(yù)售許可證等，由于“小產(chǎn)權(quán)房”無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，其買賣協(xié)議的效力一直處于不確定或無(wú)效狀態(tài)。
這些小產(chǎn)權(quán)房集中建在城鄉(xiāng)結(jié)合部或位置優(yōu)越的鄉(xiāng)村集貿(mào)市場(chǎng)、十字路口、國(guó)道、省道及縣鄉(xiāng)公路的兩側(cè)，有的甚至建在河道、河灘、河堤、荒灘或城鎮(zhèn)的排水通道上，在農(nóng)村集體土地及房屋大幅度增值的背景下，原本就違法出租土地的農(nóng)民反悔，或因房屋質(zhì)量、土地租賃、拆遷補(bǔ)償?shù)仍虬l(fā)生糾紛就在所難免。
二、“小產(chǎn)權(quán)房”第一案對(duì)全國(guó)的影響
2002年7月1日，在中央美術(shù)學(xué)院進(jìn)修的河北邯鄲女子李玉蘭與北京宋莊村的村民馬海濤簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，馬海濤將自己的正房5間、廂房3間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)元（當(dāng)時(shí)的市值不超過(guò)2萬(wàn)元）的價(jià)格賣給李玉蘭，并將集體土地建設(shè)用地使用證交給了李玉蘭，房產(chǎn)買賣合同除雙方簽字外，還有村大隊(duì)的蓋章及見(jiàn)證人的簽名。
事隔5年后的2006年，馬海濤將李玉蘭告上法庭，要求人民法院確認(rèn)房產(chǎn)買賣合同無(wú)效，并要求李玉蘭返還房產(chǎn)。
2007年7月，北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：被告李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，認(rèn)定李玉蘭和馬海濤簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。一審判決：馬海濤給付李玉蘭補(bǔ)償款93808元，李玉蘭將房產(chǎn)返還給馬海濤。李玉蘭不服提起上訴。
2007年12月17日，北京市第二中級(jí)人民法院終審判決李玉蘭在90日內(nèi)將房產(chǎn)交付給馬海濤。
這就是當(dāng)時(shí)備受全國(guó)關(guān)注的北京宋莊畫家村“小產(chǎn)權(quán)房”訴訟案�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”因此“一夜成名”，幾乎成了違法建筑的代名詞。
隨著畫家村這起“小產(chǎn)權(quán)房”標(biāo)本案例的落幕，類似的案件如雨后春筍般在全國(guó)各地法院不斷出現(xiàn)。
三、“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件持續(xù)增多，引起國(guó)土部及各地法院高度重視
隨著北京“小產(chǎn)權(quán)房”訴訟第一案的宣判，全國(guó)各地大量的“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件不斷涌進(jìn)法院。引起中央相關(guān)部委特別是國(guó)土資源部的高度重視。2008年10月22日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在回答《法制日?qǐng)?bào)》記者提問(wèn)時(shí)明確表示：“小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是違法的。批準(zhǔn)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房需要承擔(dān)法律責(zé)任�！� 2009年6月，國(guó)土資源部要求各地嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為；2009年9月，國(guó)土部下發(fā)通知，再次叫停小產(chǎn)權(quán)房；2010年2月，國(guó)土部官員表示，爭(zhēng)取年內(nèi)出臺(tái)解決小產(chǎn)權(quán)房方案；2011年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，國(guó)土資源系統(tǒng)堅(jiān)決推進(jìn)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題清理工作；2012年2月，國(guó)土資源部宣布，今年將選擇部分城市開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作；2012年3月29日“全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案”上報(bào)國(guó)務(wù)院。
各地法院為應(yīng)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件，防止“同案不同判”現(xiàn)象發(fā)生，也紛紛投入大量的人力、物力、財(cái)力對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的糾紛開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)，出臺(tái)具體審判指導(dǎo)性意見(jiàn)。北京、天津、重慶、深圳等地成立專門機(jī)構(gòu)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行廣泛調(diào)研，并向社會(huì)發(fā)布了長(zhǎng)篇調(diào)查報(bào)告。鄭州市中級(jí)人民法院還邀請(qǐng)相關(guān)部門的專家召開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛審判實(shí)務(wù)問(wèn)題研討會(huì)。河南省虞城縣人民法院組織專人對(duì)2009年至2011年以來(lái)的“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件進(jìn)行專門調(diào)查，發(fā)布了題為《對(duì)小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)相關(guān)糾紛增多原因的調(diào)查分析》的調(diào)查報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反而愈演愈烈，持續(xù)上升，此類案件的增多不但給法院審判人員帶來(lái)辦案壓力，而且加重了當(dāng)事人的訴累和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更讓人擔(dān)憂的是，如果處理不當(dāng)還會(huì)在一定區(qū)域造成社會(huì)的不穩(wěn)定。該院的調(diào)查報(bào)告數(shù)字顯示：2009年受理“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛案件29起，判決處理13起，調(diào)解處理10起，撤訴6起；2010年受理48起，判決處理23起，調(diào)解處理15起，撤訴10起；2011年共立案受理涉及小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)糾紛的案件58起，判決處理39起，調(diào)解處理10起，撤訴9起。上述案件平均審理期限為141天，耗費(fèi)了承辦法官的大量精力。以上數(shù)字表明，因小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)引發(fā)的相關(guān)糾紛案件的判決率呈上升趨勢(shì)，而調(diào)解、撤訴率卻呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明此類案件矛盾突出，不宜化解。
四、“小產(chǎn)權(quán)房”法律效力的界定及法官面臨的困境
小產(chǎn)權(quán)房審判實(shí)踐暴露出來(lái)的法律沖突，主要存在三大矛盾：一是購(gòu)房者自身存在的矛盾，他們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是在政府部門的眼皮底下建成的，是政府部門監(jiān)管不力才造成小產(chǎn)權(quán)房的“非法存在”，合同無(wú)效后產(chǎn)生糾紛購(gòu)房者還要付出一定的經(jīng)濟(jì)損失；二是《憲法》與《土地管理法》第六十三條條文沖突，集體土地不能與國(guó)有土地一視同仁的法律矛盾；三是小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)與《物權(quán)法》之間的矛盾。
大多數(shù)支持小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的法律界人士認(rèn)為：
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。該禁止性規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制。而時(shí)下禁而不止的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，其用地來(lái)源主要把農(nóng)村集體的土地以租賃、合作開(kāi)發(fā)等作為幌子進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，這種既無(wú)資質(zhì)又無(wú)相關(guān)法律手續(xù)建成的小產(chǎn)權(quán)房，從租地開(kāi)始便屬違法，不但其房屋質(zhì)量無(wú)法保障，且房屋的所有權(quán)也不具有完整性。由此而產(chǎn)生的租用土地、非農(nóng)業(yè)建設(shè)、購(gòu)買房屋后的質(zhì)量問(wèn)題等一系列糾紛也將隨之而來(lái)，引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。由于建房者無(wú)法取得土地使用證、房產(chǎn)證、完稅證明等合法手續(xù)，無(wú)論是房屋的轉(zhuǎn)讓、工程建設(shè)等協(xié)議的效力均為無(wú)效。
2、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定�！钡谖迨䲢l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……㈢以合法形式掩蓋非法目的；㈣損害社會(huì)公共利益；㈤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定�！备鶕�(jù)上述法律規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”不但沒(méi)有辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，而且違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不允許上市交易，雙方簽訂的房屋買賣合同為無(wú)效合同。因此，在購(gòu)買人“購(gòu)買”的小產(chǎn)權(quán)房符合上市交易條件之前，購(gòu)買人和房屋出賣人簽訂的房屋買賣合同一直處于無(wú)效狀態(tài)。如在此期間雙方發(fā)生糾紛，房屋出賣人可以根據(jù)《合同法》第五十八條合同無(wú)效的相關(guān)規(guī)定要求恢復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)，即返還房款，要回房屋（前述李玉蘭與馬海濤之間的糾紛便屬于這種類型）。但若購(gòu)買人和房屋出賣人在房屋買賣合同中約定有關(guān)于“待小產(chǎn)權(quán)房符合上市交易條件，雙方應(yīng)辦理過(guò)戶手續(xù)”的內(nèi)容，并且現(xiàn)在房屋已經(jīng)具備上市條件的，該合同應(yīng)當(dāng)屬于有效合同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)依約履行合同。
但也有法律界人士認(rèn)為，人民法院在案件審理中如果大面積的認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，也是不現(xiàn)實(shí)的。其一，按照《民法通則》的規(guī)定，合同無(wú)效就應(yīng)當(dāng)互相返還相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)，而不應(yīng)賠償差價(jià)，而審判實(shí)踐中，法院往往會(huì)判決賠償差價(jià)。其二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。所以，從《物權(quán)法》角度分析，地隨物走，買了房屋，就應(yīng)該享有相應(yīng)的土地使用權(quán)益，但現(xiàn)行的《土地管理法》又規(guī)定不允許集體土地上市交易，這個(gè)矛盾只有等到相應(yīng)的法規(guī)、政策出臺(tái)以后來(lái)解決。
還有人士認(rèn)為，在審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛問(wèn)題上要按照遵守法律法規(guī)，符合相關(guān)政策，堅(jiān)持以人為本，有利社會(huì)穩(wěn)定和改善民生的原則，保護(hù)各方當(dāng)事人基本居住的生活條件。對(duì)于不同用地性質(zhì)，不同時(shí)期建成的小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對(duì)待，如把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共利益用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)分開(kāi)，把符合城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開(kāi)等等。
【案例一】：原告賀某訴被告某村委會(huì)建設(shè)工程施工合同糾紛案。
原告作為無(wú)任何資質(zhì)的個(gè)人借用他人資質(zhì)與村委會(huì)和村民簽訂開(kāi)發(fā)門面房建設(shè)工程合同，村委會(huì)與村民簽訂合同后，將村集體的4畝多土地交由原告進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且由鄉(xiāng)政府全力支持。工程建成后，一方面房屋出現(xiàn)墻體裂縫等質(zhì)量問(wèn)題，另一方面隨著房屋的建成，該地段迅速升值，村民們以房屋有質(zhì)量問(wèn)題拒不交付下余房款，原告便訴至法院，并申請(qǐng)對(duì)所建房屋進(jìn)行查封，引起十幾戶村民的強(qiáng)烈不滿。盡管承辦法官做了大量工作，但以利益為重的村民們?nèi)匀磺榫w非常激動(dòng)。多年省吃儉用的積蓄買來(lái)的卻是質(zhì)量存在問(wèn)題的房產(chǎn)，在應(yīng)訴的同時(shí)村民們還四處上訪。而開(kāi)發(fā)商因得不到房款也是一肚子委屈。此案有很長(zhǎng)一段時(shí)間在當(dāng)?shù)匾鸩恍〉霓Z動(dòng)。面對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)法律法規(guī)存在的空白和滯后審判法官也是一臉的無(wú)奈。
【案例二】：原告范某訴被告申某集體土地租賃合同糾紛案。
2009年申某某以村委會(huì)負(fù)責(zé)人的身份召集村民協(xié)商，將十幾戶村民臨公路兩側(cè)承包的9畝土地以租賃的形式交付給范某等人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配發(fā)生糾紛，范某一怒之下訴至法院，要求申某返還購(gòu)地款。面對(duì)此案，承辦人一臉的茫然，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議原本就是無(wú)效協(xié)議，而在村集體的土地上建房出售既違規(guī)又違法。雙方均有過(guò)錯(cuò)，如果申某返還范某購(gòu)地款，那么范某等人就要將建成的房屋扒掉，恢復(fù)原狀，已經(jīng)交付購(gòu)房款的村民必將群而哄之引發(fā)一系列糾紛和矛盾。此案從一個(gè)側(cè)面凸顯小產(chǎn)權(quán)房面臨的尷尬現(xiàn)狀和法官在審理此類案件中同樣面臨司法困境。一判了之勢(shì)必又會(huì)引起一系列的糾紛和訴訟，甚至引發(fā)涉訴信訪等不安定事件。
針對(duì)全國(guó)性普遍存在的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)及由此產(chǎn)生的糾紛，2010年5月，貴州省高級(jí)人民法院專門就如何依法處理此類案件向最高人民法院進(jìn)行請(qǐng)示，最高人民法院在征求并綜合全國(guó)人大常委會(huì)法工委、國(guó)務(wù)院法制辦、最高人民檢察院、公安部、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門的意見(jiàn)后，于2010年11月1日作出《關(guān)于個(gè)人違法建房出售行為如何適用法律問(wèn)題的答復(fù)》法【2010】395號(hào)，并于2011年2月16日發(fā)布實(shí)施。但該批復(fù)意見(jiàn)也是較為籠統(tǒng)，對(duì)在農(nóng)村宅基地、責(zé)任田上違法建房出售產(chǎn)生的糾紛如何處理，沒(méi)有具體明確的意見(jiàn)。只是認(rèn)為此類案件涉及面廣，法律、政策性強(qiáng)，有關(guān)部門正在研究制定相關(guān)政策意見(jiàn)和處理辦法，在相關(guān)文件出臺(tái)前，最高法院要求各地法院對(duì)此類案件要慎重處理，在審理過(guò)程中要積極與當(dāng)?shù)攸h委、政府協(xié)調(diào)，全力做好案件的善后處理工作，確保法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。
2011年6月24日，最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明在杭州召開(kāi)的全國(guó)民事審判工作會(huì)議上所作的報(bào)告中關(guān)于人民法院審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的司法政策精神為：人民法院在審理農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中，要貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，對(duì)于無(wú)效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，要通過(guò)運(yùn)用締約過(guò)失責(zé)任避免當(dāng)事人利益失衡。
五、小產(chǎn)權(quán)房如何清理整治：各方態(tài)度反應(yīng)不一
根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的消息，本次小產(chǎn)權(quán)房清理的原則是：區(qū)別對(duì)待，分類處理。其清理思路為：違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開(kāi)發(fā)商、村集體等相關(guān)人員的責(zé)任；出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不得重新申請(qǐng)宅基地。同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。
盡管國(guó)土部的態(tài)度已經(jīng)非常明確，但對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房具體如何清理，各方仍爭(zhēng)議不斷，意見(jiàn)各一。
�、宸e極支持對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理整治的政府機(jī)構(gòu)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模令人吃驚，其危害性毋容置疑。
1、令人吃驚的建設(shè)規(guī)模。
盡管國(guó)家多次明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)與買賣，但其規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大蔓延。且集中建在城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地，并逐漸向小區(qū)管理化發(fā)展。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)，1995年——2010年， 全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%；更有相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，小產(chǎn)權(quán)房的總量已經(jīng)接近我國(guó)住宅數(shù)量的三分之一，小產(chǎn)權(quán)房的增速明顯高于2005年的前十倍。鄭州、北京的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量大概占20%左右；來(lái)自《深圳市小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀調(diào)查》顯示，截止2011年12月，深圳小產(chǎn)權(quán)房的建筑達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市建筑總面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。如此嚴(yán)峻的形勢(shì)讓小產(chǎn)權(quán)房清理整治的呼聲越來(lái)越高。
2、小產(chǎn)權(quán)房的危害。
�、贋E占耕地，致使寶貴的耕地不斷減少，使農(nóng)村的集體土地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)。據(jù)鄭州市國(guó)土資源局介紹，截止2008年10月，鄭州市的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占地2925畝，建成203萬(wàn)平方米，強(qiáng)制拆除57萬(wàn)平方米；2012年4月6日《中央電視臺(tái)》新聞1+1欄目又曝光了武漢市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)武漢沙湖填土違規(guī)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的事件，萬(wàn)畝湖面縮至119畝，令人心寒，此事經(jīng)媒體曝光后在社會(huì)上產(chǎn)生極大影響。
�、跓o(wú)序的開(kāi)發(fā)，較低價(jià)格的出售不但嚴(yán)重?cái)_亂了正常的房地產(chǎn)交易，而且造成政府土地出讓金及應(yīng)收稅款的大量流失，使政府財(cái)政收入減少。
③在河灘、河堤、荒灘、河道兩側(cè)及引水、排水通道上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重堵塞排水通道，由于建房后排水通道被封閉或被建筑垃圾堵塞，極易使通道產(chǎn)生淤積，又無(wú)法清淤，一旦發(fā)生洪澇災(zāi)害勢(shì)必會(huì)給城鎮(zhèn)區(qū)域帶來(lái)不安全隱患。
�、苌米愿淖儑�(guó)有土地使用性質(zhì)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)不全的情況下，大量進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，這種現(xiàn)象已經(jīng)由農(nóng)村及城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸向城中村、風(fēng)景旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等地蔓延，由于政府部門監(jiān)管不力，從一定程度上助長(zhǎng)了違法開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的發(fā)生，且占地面積越來(lái)越多，建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，銷售價(jià)格也越來(lái)越高。如北京市昌平區(qū)鄭各莊違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，單套“四合院”售價(jià)竟然高達(dá)5000萬(wàn)元，國(guó)土資源部已經(jīng)對(duì)此展開(kāi)調(diào)查并已責(zé)令其停建。
⑤給購(gòu)房者帶來(lái)許多風(fēng)險(xiǎn)。其一，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，一旦被政府拆遷，購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償，甚至還可能面臨被依法強(qiáng)制拆除或者沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)；其二，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，只是具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具備法律性質(zhì)，因其系違法建筑，如發(fā)生房屋質(zhì)量等糾紛，購(gòu)房者想要維權(quán)將找不到法律依據(jù)，只能自行承擔(dān)；其三，不能上市交易，無(wú)法辦理抵押貸款，在現(xiàn)有體制下因小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，因此對(duì)銀行而言，抵押物沒(méi)有變現(xiàn)能力，銀行不會(huì)給小產(chǎn)權(quán)房辦理抵押貸款。
3、主張強(qiáng)制清理的相關(guān)部門還建議，應(yīng)將清理整治的重點(diǎn)放在對(duì)違規(guī)在建小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)厲監(jiān)管上，對(duì)清理整治政策出臺(tái)之后仍然違規(guī)建設(shè)的按照相關(guān)法律政策規(guī)定進(jìn)行處罰或強(qiáng)制拆除，構(gòu)成犯罪的依法追糾刑事責(zé)任，強(qiáng)力遏制小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)勢(shì)頭。
4、通過(guò)公權(quán)力加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)違規(guī)建設(shè)的整治力度。
據(jù)來(lái)自全國(guó)各地法院的審判消息，目前已有多起涉及小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)犯罪的案件已經(jīng)宣判或正在審理。北京的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最近就是因?yàn)檫`規(guī)在租賃的幾百畝集體土地上變相建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房和涉嫌合同詐騙被檢察院提起公訴，這也是全國(guó)首個(gè)小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商被提起公訴。該案件在向人們傳遞一個(gè)信息，政府通過(guò)公權(quán)力對(duì)違規(guī)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的整治力度正在加大。
㈡對(duì)小產(chǎn)權(quán)房存在價(jià)值頗為認(rèn)可的民間機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑之一，同時(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。
1、一線城市房地產(chǎn)價(jià)格太高，動(dòng)則就是每平方上萬(wàn)或幾萬(wàn)元，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格僅相當(dāng)于各地相同地段商品房?jī)r(jià)格的一半甚至更低，很容易被購(gòu)房者作為首選。(325224.com)小產(chǎn)權(quán)房有市場(chǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)需要，起碼可以滿足中低收入階層的居住需求。暫時(shí)彌補(bǔ)政府廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等房源的不足。
2、如果國(guó)家相關(guān)部門對(duì)在建的小產(chǎn)權(quán)房采取強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、停建、停售、停水、停電等措施，將會(huì)激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量的糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也是對(duì)建設(shè)資金及建筑材料的巨大浪費(fèi)。
3、建議制定相關(guān)政策，對(duì)已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)實(shí)際情況按照城市規(guī)劃需要和法律法規(guī)及政策區(qū)別對(duì)待；對(duì)不影響城市發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房讓其由“非法存在”按照相關(guān)政策轉(zhuǎn)為合法，為其不明不白的黑戶辦理合法的戶口，而不是一謂的一刀切。
�、鐚�(duì)于如何清理整治小產(chǎn)權(quán)房，相關(guān)房地產(chǎn)專家則認(rèn)為：對(duì)沒(méi)建的未雨綢繆，對(duì)建好的合理疏導(dǎo)。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，要解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，關(guān)鍵要未雨綢繆，在房屋建造前，要下大力氣切實(shí)地嚴(yán)加查處。因?yàn)榉课菀坏┙ê貌⒊鍪�，就�?huì)涉及到眾多老百姓的利益，解決難度就會(huì)變大，已經(jīng)入住了，你不可能都趕出來(lái)，只能采取合理疏導(dǎo)的方式，慎重解決。
六、建議盡快出臺(tái)針對(duì)審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的具體指導(dǎo)意見(jiàn)或由最高法院制定相關(guān)司法解釋，防止“同案不同判”現(xiàn)象發(fā)生
國(guó)土資源部即將在全國(guó)開(kāi)展的小產(chǎn)權(quán)房清理整治工作，勢(shì)必會(huì)引發(fā)大量的糾紛訴至法院，由于全國(guó)各地的地理位置、風(fēng)土人情及小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)產(chǎn)生的歷史時(shí)期不同，在法律的適用和法規(guī)政策的把握上會(huì)存在一定的差別，出現(xiàn)同案不同判現(xiàn)象。因此，建議盡快制定規(guī)范的審判指導(dǎo)意見(jiàn)，或由最高法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋，以便全國(guó)各級(jí)法院在審理涉及小產(chǎn)權(quán)房案件上，既要維護(hù)法律的權(quán)威，又要充分考慮有關(guān)法律法規(guī)和政策，以確保使用統(tǒng)一的法律規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，共同遏制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展勢(shì)頭，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。
【對(duì)小產(chǎn)權(quán)房清理整治的法律分析】相關(guān)文章：
“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)糾紛解決的司法途徑及法理分析08-05
網(wǎng)絡(luò)知識(shí)產(chǎn)權(quán)：法律的空白08-05
“酒后駕車險(xiǎn)”的法律分析08-05
婚前股權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)分析08-05
“末位淘汰”之法律分析08-05
“酒后駕車險(xiǎn)”的法律分析08-05
企業(yè)概念與地位的法律分析08-18