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開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理
開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理
徐景山
近年來，隨著國家及各級政府對住房制度改革的進(jìn)一步深入，我國在逐步取消了福利分房的同時，為了解決中低收入家庭的住房問題，推出了經(jīng)濟(jì)適用房制度。我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)歷經(jīng)了近十二年的路程，不容否認(rèn)，該制度在解決中低收入家庭住房的問題上發(fā)揮了不可估量的作用。但同時，由于該制度在立法上的滯后性性及不完整性也為少數(shù)別有用心的開發(fā)商所利用，并且從中謀利。這樣一來，難免就產(chǎn)生了一些糾紛。2003年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理商品房買賣相關(guān)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用。但該解釋對于房地產(chǎn)開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售這一問題如何解決并未涉及。在本文中，筆者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及經(jīng)濟(jì)適用房之間的關(guān)系，發(fā)表一下個人意見，請廣大同仁批評、指正。
案情簡介：2000年，委托人原告劉某在某小區(qū)以當(dāng)時的商品房價格購買了被告某開發(fā)公司開發(fā)的住房期房一套。簽訂買賣合同時，被告并未向原告告知該是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實。原、被告雙方在房屋買賣合同中約定，被告應(yīng)在兩年內(nèi)為原告辦理完畢房產(chǎn)證，但時至今日，被告未依合同約定履行自己的辦證義務(wù)。為此，原告訴至法院要求被告履行辦證義務(wù)，并依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。在訴訟過程中，被告向法院提起反訴，要求確認(rèn)與原告簽訂的房屋買賣合同無效，并向原告返還購房款。另外，原告在銷售該房時已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，并交納了土地出讓金，將原土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尅?br />
一、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的區(qū)別。
�。ㄒ唬┰诟拍钌系膮^(qū)別。
所謂經(jīng)濟(jì)適用房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅，是具有社會保障性質(zhì)的住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，其價格要比同等位置、地段的商品房的價格低，中低收入家庭有能力購買；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。
所謂商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。與經(jīng)濟(jì)適用房相比，商品房的銷售價格比同類的經(jīng)濟(jì)適用房的價格要高，建筑成本比經(jīng)濟(jì)適用房高，銷售對象主要是針對社會上有能力購買較高價值房屋的人群。
（二）相關(guān)政策上的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供給，開發(fā)商無需向政府交納土地出讓金。國家和地方各級政府批準(zhǔn)的合法收費(fèi)均減半征收。
商品房開發(fā)商開發(fā)商品房所需建設(shè)用地是以出讓方式取得，其要向政府交納相當(dāng)數(shù)額的土地出讓金。在相關(guān)政策、稅費(fèi)減免等方面基本沒有優(yōu)惠政策。
�。ㄈ┓课葙徺I人群的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房的購買人群是城市中低收入家庭。購買經(jīng)濟(jì)適用房實行申報、登記、審批和監(jiān)督機(jī)制。首先要向房改辦報送相關(guān)材料，包括住房情況證明、年收入情況證明；第二，經(jīng)濟(jì)適用房審批機(jī)構(gòu)要進(jìn)行審查、審批、公告等程序；第三，審批后，購房人要持《經(jīng)濟(jì)適用房購房通知書》及《經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購證》購買住房。經(jīng)批準(zhǔn)有購房資格的家庭憑《購房準(zhǔn)購證》才能購買經(jīng)濟(jì)適用房，每戶只準(zhǔn)購買一套經(jīng)濟(jì)適用房。
商品房的購買人國家的相關(guān)法律、法規(guī)對此基本沒有限定。只要具有完全民事行為能力，能夠享受權(quán)利、履行義務(wù)的人都可以成為商品房買賣行為的主體，并且對購房者購買房屋的套數(shù)沒有限制。
�。ㄋ模┙ㄔO(shè)成本上的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本相對于商品房較低，主要是由以下因素構(gòu)成：1.建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；2.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；3.建筑及設(shè)備安裝費(fèi)；4.小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套公建費(fèi)。
商品房的建設(shè)成本則比較高，主要是由以下因素構(gòu)成：1.征地費(fèi)用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；2.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；3.建筑及設(shè)備安裝費(fèi)；4.小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套公建費(fèi)。
二者的建筑成本主要區(qū)別就在于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地主要依靠的是政府無償劃撥的土地，而商品房建筑用地是由開發(fā)商交納出讓金的方式而取得。正是基于此項差別，經(jīng)濟(jì)適用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其銷售價格也較低，能為大多數(shù)中低收入家庭所接受。
（五）二者轉(zhuǎn)讓、上市的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)適用房上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)房屋所在地主管部門登記備案，上市交易應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。購房戶出售經(jīng)濟(jì)適用房后，不得再申請購買經(jīng)濟(jì)適用房。
商品房上市交易轉(zhuǎn)讓則顯得比較寬松，購房者及其所合法擁有房屋只要符合我國《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，就可以自由轉(zhuǎn)讓。
另外，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房在建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、房貸政策等方面還有許多不同，在此筆者不再一一贅述。
二、開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力。
由于經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)、建設(shè)上所享受的政府優(yōu)惠政策及土地使用上的優(yōu)勢是一般商品房所享受不到的，因此，少數(shù)開發(fā)商便隱瞞房屋是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實，將經(jīng)濟(jì)適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤�；诖硕炗喌姆课葙I賣合同的效力問題就成了解決本案的關(guān)鍵。主要有以下觀點(diǎn)：
（一）合同無效論。
○1該買賣合同違反了我國強(qiáng)制性法律規(guī)定，屬于當(dāng)然無效。原告所購買的房屋在審批立項時是依經(jīng)濟(jì)適用房來審批立項的，土地使用權(quán)是劃撥取得。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；……”第三十八條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；……”。由于本案被告在預(yù)售過程中及本案審理過程中，未向政府相關(guān)部門交納土地使用權(quán)出讓金，因此被告轉(zhuǎn)讓地上建筑物的行為不符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，故其轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無效，原、被告雙方所簽訂的合同也是無效合同。
○2由于合同標(biāo)的不能而無效。合同標(biāo)的的合法性、可能性也是確定合同是否有效的依據(jù)之一。如果合同標(biāo)的存在違法或合同標(biāo)的在實際履行中存在不可能性，那么該合同也應(yīng)屬于無效合同。在現(xiàn)實生活中，由于房產(chǎn)登記主管部門只辦理國有土地的使用權(quán)為出讓方式或雖然是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時已經(jīng)向政府有關(guān)部門交納了土地出讓金而轉(zhuǎn)為出讓方式而取得的房地產(chǎn)的登記工作，因此，在劃撥土地上建筑的經(jīng)濟(jì)適用房是無法按照約定進(jìn)行所有權(quán)移轉(zhuǎn)的。因為依照物權(quán)的公示公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實現(xiàn)的可能性。正是基于這一原因，也可以確定此類合同無效。
（二）合同有效論。
雖然原、被告在簽訂合同時，被告未向原告告知該房屋是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實，且原、被告雙方之間簽訂合同的標(biāo)的物違反了我國《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定，但是由于被告在原告起訴前已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，那么在本案中原告有理由相信原告所購買的被告所出售的房屋就是普通意義上的商品房。理由如下：○1當(dāng)時原告購買被告開發(fā)的住房時，被告并未明確告知該房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，且在購房價格上也與同時期、同地段、同類商品房的價格基本一致，甚至還要稍高。而同時期濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用房價格只有商品房價格的三分之二左右�！�2原告在購買該房屋的手續(xù)上與購買其他商品房沒有區(qū)別，沒有經(jīng)過購買經(jīng)濟(jì)適用房所必需的申報、登記、審批等程序�！�3也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，被告在訴訟前已經(jīng)就該房辦理了《商品房預(yù)售許可證》。我們知道，商品房預(yù)售需要五個證，即《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。而《商品房預(yù)售許可證》是這五個證中最關(guān)鍵的一個，是商品房銷售過程中最關(guān)鍵的證明之一，它即證明了開發(fā)商開發(fā)手續(xù)的合法性，也證明了所預(yù)售房屋的相關(guān)手續(xù)都已經(jīng)完備，具備了預(yù)售的各項條件，故原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是有效合同。
筆者認(rèn)為，上述兩個觀點(diǎn)都有失偏頗。作為本案的代理律師，我認(rèn)為原、被告之間簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是一種由無效轉(zhuǎn)化為有效，并最終被認(rèn)定為有效的房屋買賣合同。理由如下：○1第一種認(rèn)為是無效合同的觀點(diǎn)，沒有考慮到被告在原告起訴前已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》這一事實，這一觀點(diǎn)沒有考慮到本案的后果。而第二種觀點(diǎn)，則沒有考慮到該房屋在立項、審批時是以經(jīng)濟(jì)適用房來辦理的，相關(guān)土地使用權(quán)手續(xù)都是以劃撥而無償取得的這一事實，這一觀點(diǎn)沒有考慮到本案的前因。因此，上述兩個觀點(diǎn)均不全面、客觀。○2從我國《合同法》“鼓勵交易”的立法原則來看，法院在審理合同糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)鼓勵交易，而不應(yīng)輕易認(rèn)定合同無效。在本案審理中應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定來處理。這樣即促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也保護(hù)了雙方，尤其是作為弱勢一方—個人購房者的合法權(quán)益。
對于被告在訴訟中提出的反訴，要求確認(rèn)合同無效，并返還原告購房的反訴請求，依法應(yīng)予駁回。爭議房屋既然已經(jīng)辦理了《商品房預(yù)售許可證》，那么它的性質(zhì)已經(jīng)由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)化為了普通意義上的商品房。被告提出反訴的目的無非是想利用目前商品房價格普遍上漲的機(jī)會在其中再撈一筆。但這種非法的目的在合同確認(rèn)有效的基礎(chǔ)上是無法實現(xiàn)的。
三、對開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的處理。
○1在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的基礎(chǔ)上出臺有關(guān)審理經(jīng)濟(jì)適用房方面的司法解釋，對經(jīng)濟(jì)適用房的概念、經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同、銷售經(jīng)濟(jì)適用房的條件等做出相關(guān)解釋，以有利于我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的健康、有序發(fā)展，切實解決并保護(hù)好城市中低收入家庭的住房問題。對開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房進(jìn)行銷售的，應(yīng)加大處罰力度，使之付出較高的違法成本。
○2最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，學(xué)術(shù)界及實務(wù)界都對經(jīng)濟(jì)適用房是否適用該司法解釋有著不同的聲音。(325224.com)現(xiàn)在比較一直的意見是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房不適用該司法解釋，具體理由由于不是本文的討論重點(diǎn)，因此，筆者在此不再贅述。但經(jīng)濟(jì)適用房也是由具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)、建設(shè)的住宅，其在某些方面也具備商品房的特征，而審理此類案件如不運(yùn)用該司法解釋目前又無相關(guān)規(guī)定可以參照。
因此，筆者在此建議對經(jīng)濟(jì)適用房的審理是否適用最高人民法院的該解釋予以新的解釋，以利于法院的審理工作順利開展。
四、筆者對本案的處理意見。
�。ㄒ唬⒄J(rèn)定合同有效，由被告履行辦證義務(wù)，并按《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定向原告支付違約金。這樣的判決結(jié)果不僅充分注意到了所售出的房屋已經(jīng)由經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)化為普通意義上的商品房這一事實，在辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶等環(huán)節(jié)不存在任何障礙，而且也體現(xiàn)了“保護(hù)、鼓勵交易”這一《合同法》基本原則，從根本上保護(hù)了購房都的合法權(quán)益。
�。ǘ┱J(rèn)定合同無效。雖然通過本文的上述分析，合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，但由于目前司法實踐中的現(xiàn)狀，及法官對相關(guān)規(guī)定理解的不同，該買賣被認(rèn)定為無效的可能性也是極大的。如果合同被認(rèn)定為無效，那么被告不僅要返還原告支付的購房款，還應(yīng)依當(dāng)時購買房屋的價格與現(xiàn)在購買同等地段、同等面積、同等水平的房屋之間的價格差，來賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失（該經(jīng)濟(jì)損失的取得可以通過另行訴訟的途徑解決）。這樣的判決結(jié)果，是在認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房不適用最高人民法院的司法解釋的基礎(chǔ)上做出的。由被告來承擔(dān)原告的經(jīng)濟(jì)損失，這樣的處罰會提高被告的失信成本，有利于建立誠信的社會主義市場交易秩序，有利于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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