懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題

　　隨著房地產業(yè)競爭的日趨激烈，為了吸引消費者并盡快銷售住房，有些開發(fā)商開始采取欺詐手段損害購房消費者（簡稱購房者）利益，銷售商品房欺詐案日漸增多。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）系針對商品房買賣合同爭議所做規(guī)定，它雖未以消費者權益保護法作為制定依據，受保護的利益主體不局限于消費者，但卻與消費者利益密切相關。

　　一、商品房具有商品屬性

　　在確定消費者權益保護法所稱商品的含義時，我們往往習慣采用衣食住行的生活標準，從而將商品房排斥在商品之外。然而，價值和使用價值是商品的最重要屬性，商品房雖不是動產，但同樣具有價值和使用價值，一旦依法進入流通領域，自應視為商品。

　　二、懲罰性賠償的適用范圍

　　開發(fā)商損害購房者權益時是否適用懲罰性賠償規(guī)則，這是商品房概念之爭的關鍵和最終落腳點。消費者權益保護法第四十九條被習慣地稱為雙倍賠償規(guī)則，司法解釋則表述為“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，兩者雖然表述存在差別，但均屬于懲罰性賠償。需注意的是，司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱“雙倍賠償”規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權。懲罰性賠償以開發(fā)商銷售商品房時存在欺詐作為適用前提，即開發(fā)商必須具有明知或應知的主觀態(tài)度，且在客觀上采取了隱瞞事實真相或故意告知虛假事實的行為，才構成欺詐行為，消費者才能主張懲罰性賠償。司法解釋規(guī)定了適用懲罰性賠償的三類情況：

　　首先，開發(fā)商故意處置購房者權利的欺詐行為。如出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或者出賣人又將該房屋出賣給第三人。未經購房人許可抵押他人房屋產權，顯然構成欺詐，但“一房二賣”是否構成欺詐則應具體分析。開發(fā)商與購房者達成退房協(xié)議并辦理完畢退房手續(xù)后再行出售房屋，一般不構成“一房二賣”；在未與購房者簽訂退房協(xié)議或未辦理完畢退房手續(xù)前，若開發(fā)商再行銷售已簽約出售的房屋，則構成欺詐性的“一房二賣”。虛賣車位是“一物二賣”的特殊形態(tài)。如開發(fā)商將地下車位出售給購房者后，又將地下車位計入公攤面積向購房者分攤費用，開發(fā)商則在保留車位產權的同時，甚至會以車位產權向銀行申請抵押貸款。這種虛賣車位行為虛構了購房者取得車位產權的假象，從購房者處騙取了兩筆款項，應認定構成欺詐。所以，“一房二賣”是否構成欺詐不應絕對化。

　　其次，開發(fā)商違反商品房商銷性的欺詐。商品房的商銷性是指房屋具有依法可以銷售性質。我國現(xiàn)行法律對商品房開發(fā)銷售實施嚴格的審核制度，應推定開發(fā)商明知上述審核制度的嚴格規(guī)定。如果開發(fā)商尚未取得但聲稱取得了房屋銷售必備手續(xù)的，即構成銷售商品房上欺詐行為。司法解釋第九條采取不完全列舉方式規(guī)定了開發(fā)商違反商銷性的三種情況，即故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　第三，商品房面積過度縮水時亦可有限制適用懲罰性賠償。根據司法解釋，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　三、其他情形下的法律適用

　　廣告宣傳資料內容不實曾引起較多的商品房買賣糾紛，但廣告宣傳資料不實是否得認定構成欺詐，須結合個案情況做判斷，不宜一概認定或否定構成欺詐。在法理上，無論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構成要約，一旦購房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣協(xié)議，開發(fā)商制作且購房者信賴的廣告及宣傳資料即構成房屋買賣合同的重要組成部分。如果開發(fā)商制作、發(fā)布虛假廣告宣傳資料，亦可能因其所銷售商品房不符合商銷性或適應性而被認定欺詐。例如開發(fā)商稱樓前建造一座3000平方米花園，但隱瞞了開發(fā)商并未取得該花園占地使用權的事實，即可構成欺詐。如果開發(fā)商依法擁有該花園占地的使用權，但在消費者入住后即申請在花園所在處所建造新樓，或將該花園占地轉讓他人以建造樓房，則構成違約而非欺詐。

　　違反房屋買賣合同所含房屋適用性條款，也是房屋買賣糾紛的重要類型。適用性是指商品房應適合于當事人居住或者當事人約定的特殊用途。開發(fā)商若事先知道商品房不具有適用性，但卻隱瞞真相或告知虛假事實，則可認定開發(fā)商構成欺詐。但若商品房缺陷在合理期限內能夠消除，則可認定開發(fā)商遲延履行合同，并由開發(fā)商承擔消除瑕疵的費用及遲延履行的損失賠償責任，而不宜認定構成欺詐性銷售。如果開發(fā)商按照假圖紙或未經審核的圖紙向購房者出售商品房，可認定為欺詐性銷售商品房；但若開發(fā)商按照審核后的圖紙銷售商品房，后決定修改圖紙，應承擔告知義務并事先取得購房者同意，否則僅構成違約而非欺詐。

　　二手房買賣是否適用消費者權益保護法及司法解釋問題，應區(qū)別對待。嚴格地說，消費者是在與生產經營者的對應關系中產生的特殊概念，消費者權益保護法向消費者提供更高程度的法律保護，其目的是為了改變或提升消費者在生活消費關系中所處的劣勢地位。職工所在單位按照住房商品化政策將公有住房轉變?yōu)槁毠に饺俗》�，或者公民將通過福利分配獲得的房屋轉讓或出租給他人，這種行為雖然也是公民取得房屋所有權或使用權的重要方式，但該行為不是職工所在單位或公民實施的生產經營活動，通常也不以營利為目的，職工所在單位及公民無須承擔消費者權益保護法規(guī)定的更高注意義務，故職工與單位間、公民間因住房分配以及住房商品化和租賃等發(fā)生糾紛的，不適用于消費者權益保護法及司法解釋。

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