地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬

    南京市鼓樓區(qū)人民法院（以下通常簡稱“法院”）最近關(guān)于小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的判決（以下簡稱“判決”），成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的關(guān)注焦點（相關(guān)報道見本文后所附文章）。有人歡呼小區(qū)車庫判歸業(yè)主共有，是一個革命性的判決。但是，我們有必要對其進行理性思考�，F(xiàn)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定，就判決所依據(jù)的理由逐條進行分析，并根據(jù)上海地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，對與地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問題作了進一步說明，略書己見，以期拋磚引玉。

    一、對判決所依據(jù)的理由的分析

    1、土地使用面積分攤

    在判決中法院認定，星漢城市花園小區(qū)土地使用面積7697.60平方米，而分攤面積也為7697.60平方米。根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，也就不能享有對該土地上建筑物的法定處分權(quán)。從而法院認為該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。該案所涉車庫建設(shè)在開發(fā)商不享有使用權(quán)的土地上，也未取得全體業(yè)主的同意，因此開發(fā)商不享有車庫的使用權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。

    地上建筑物與土地不可分離的客觀現(xiàn)實，成為地上建筑物與土地使用權(quán)不可分割的法律原則的依據(jù)，并被世界各國所確認。依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一個人所有，也可由若干人共有，而共有又分為按份共有和共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利；共同共有指對權(quán)利不進行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此，對于一個小區(qū)而言，地上建筑物的所有權(quán)人共有小區(qū)的土地使用權(quán)。

    實踐中，中國的許多省市將小區(qū)的土地使用權(quán)面積分攤給全體業(yè)主，由全體業(yè)主按份共有，從而，任何人想要在小區(qū)內(nèi)建設(shè)新的房屋或設(shè)施，都要取得全體業(yè)主的一致同意，并且全體業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證上需相應(yīng)減少分攤的土地面積。實際上要達到上述要求，操作難度非常大，通常是不可能的，在實踐中造成諸多爭議和糾紛。

    上海市房屋土地管理局1998年發(fā)布的《關(guān)于暫停用地面積分攤計算的通知》，改變了上述將用地面積分攤給業(yè)主的做法，而只在房地產(chǎn)權(quán)證上表明共有面積，這就意味著小區(qū)內(nèi)全體權(quán)利人共有小區(qū)的土地使用權(quán)，而建設(shè)新的建筑物或設(shè)施也將共同占有小區(qū)的土地，而只要現(xiàn)有的業(yè)主不表示反對就可以建造，且無需變更房地產(chǎn)權(quán)證，實踐證明是解決土地使用權(quán)紛爭的可行辦法。

    法院在判決中認為小區(qū)的全體業(yè)主按份共有小區(qū)土地使用權(quán)，同時由于開發(fā)商沒有土地使用權(quán)的份額，其也就不享有土地上建筑物的所有權(quán)。事實上，是開發(fā)商先建造了車庫及商品房等其它建筑，并將商品房銷售給全體業(yè)主，然后，業(yè)主取得房地產(chǎn)權(quán)證，在房地產(chǎn)權(quán)證上登記了分攤的土地使用權(quán)面積。一個重要的事實就是，車庫未參與土地使用面積的分攤，但是，房地產(chǎn)權(quán)證只是其所記載的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明，而不能決定其所未記載的地下車庫的所有權(quán)。退一步講，即使開發(fā)商將車庫建設(shè)在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上，車庫的所有權(quán)也不當然歸于全體業(yè)主。這正如違章或違法建造在沒有使用權(quán)土地上的建筑物，其所有人承擔侵權(quán)責任，而不是由土地使用權(quán)人取得違章、違法建筑物所有權(quán)。

    綜上所述，南京市鼓樓區(qū)人民法院以星漢城市花園小區(qū)全體業(yè)主分攤了小區(qū)全部土地面積，因此開發(fā)商不享有土地使用權(quán)，從而對其建造的車庫也不享有所有權(quán)的判決，在法律上值得商榷，并存在違背法律一般性原則的嫌疑。

    2、 公共配套設(shè)施的所有權(quán)

    法院在判決中指出，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）第二十七條規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。開發(fā)商按照南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》的要求建設(shè)車庫，其建成的車庫作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)由建筑物的所有權(quán)人共同使用。

    《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十六條第（六）項規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的…非經(jīng)營性停車場…�！痹摋l例未對非經(jīng)營性停車場做出明確定義，但從《條例》文字上可以確定，并非所有的車庫都由全體業(yè)主共同。而法院僅以車庫為公共設(shè)施為由認定全體業(yè)主共有車庫，有在對《條例》斷章取義之嫌。

    公共配套設(shè)施是由業(yè)主共同使用的與建筑物相配套的設(shè)施，但決不等同于公有配套設(shè)施。例如小區(qū)內(nèi)建設(shè)的學(xué)校，不能因其為公共配套設(shè)施，而就認為學(xué)校應(yīng)歸全體業(yè)主共有。因此，法院簡單地將公共配套設(shè)施等同與公有配套設(shè)施的觀點，在法律上是沒有明確依據(jù)。

    3、 車庫的成本

    法院認為，根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施是商品房成本的構(gòu)成部分，而被告無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，法院認為車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房的成本這一事實應(yīng)予認定，開發(fā)商將車庫再行銷售的行為有違誠實信用原則。

    上述《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》中，附屬公共配套設(shè)施費是指“列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用”。而對何為“非營業(yè)性”未作定義，因此法院簡單地將開發(fā)商的車庫列入附屬公共配套設(shè)施是不妥當?shù)摹?br />
    在實踐中，由于許多建設(shè)工程采用總包形式，開發(fā)商在會計核算上無法將車庫的建設(shè)成本與其它建設(shè)成本相區(qū)分。而法庭如果要確定開發(fā)商是否將車庫成本納入商品房成本，應(yīng)由有資格的第三方審計機構(gòu)進行審核來確定。而這無疑會增加不必要的訴訟成本，并且與實踐中通常的會計核算方法相違背。

    4、開發(fā)商的承諾對地下車庫產(chǎn)權(quán)的影響

    在該案中，業(yè)主指稱開發(fā)商在小區(qū)住宅銷售時曾向購房者承諾，小區(qū)將配建機動車庫供業(yè)主使用，一些業(yè)主正因為此點而買房的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房

開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任�！�

    雖然，法院在判決中未以上述司法解釋作為判決依據(jù)，但開發(fā)商應(yīng)在銷售廣告和宣傳資料謹慎地作出宣傳與承諾。如果開發(fā)商在商品房的銷售廣告和宣傳資料中，明確承諾小業(yè)主將擁有地下車庫，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)實際將依據(jù)開發(fā)商的該種承諾由全體小業(yè)主共有；如果開發(fā)商違反該承諾向特定的人出售該地下車庫，則將構(gòu)成違約。

    二、與地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)的問題

    1、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的判斷標準

    根據(jù)研究，未發(fā)現(xiàn)國家的法律法規(guī)對地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。但是，我認為，要判斷開發(fā)商開發(fā)的商品房的地下車庫的產(chǎn)權(quán)系屬于開發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，主要依據(jù)地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在小業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在該情況下，既然地下車庫的面積已分攤在小業(yè)主購買的商品房中，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當屬于全體小業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。

    根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。另外，根據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》第七條，機動車庫、非機動車庫、作為人防工程的地下室不應(yīng)計入公用建筑空間。根據(jù)上述規(guī)定可見，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分攤的公用建筑面積。

    如果地下車庫已作為公攤面積予以分攤，則根據(jù)前段分析，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于全體小業(yè)主共有。否則，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商。

    2、上海的地方性規(guī)定關(guān)于地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的界定

    在實踐中，上海市將商品房項目附屬地下車庫分為兩大類：其一是結(jié)建或者補建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實際使用時將其作為車庫。根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)。但是，該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫的所有權(quán)人是否有權(quán)出售車庫。據(jù)上海市民防辦公室工作人員介紹，現(xiàn)在上海市有關(guān)部門正在起草有關(guān)作為民防工程的地下車庫的轉(zhuǎn)讓辦法，目前還沒有明確規(guī)定。

    第二類系嚴格意義上的地下車庫，即開發(fā)商在立項、設(shè)計等時候均將其作為車庫。實踐中，小業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)爭議集中在該類地下車庫上。上海市房屋土地資源管理局發(fā)布了《關(guān)于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》（以下簡稱“《暫行規(guī)定》”），對除結(jié)建或者補建的民防工程外的、可單獨擁有房地產(chǎn)權(quán)證的商品房項目附屬地下車庫租售等事宜作出了規(guī)定。其中第一條規(guī)定：商品房項目附屬地下車庫（位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人購買，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用。第五條規(guī)定：地下車庫（位）與主樓一并申請預(yù)售的，經(jīng)審核符合預(yù)售條件的，應(yīng)在核發(fā)的預(yù)售許可證備注欄內(nèi)注記地下車庫的批準預(yù)售面積。地下車庫（位）單獨申請預(yù)售的，則可單獨核發(fā)預(yù)售許可證，并在預(yù)售許可證的“項目類型”欄內(nèi)注明“地下車庫”。上述《暫行規(guī)定》沒有對地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬直接作出界定，但是地下車庫可以預(yù)售這一點表明開發(fā)商對車庫擁有產(chǎn)權(quán)，因為如果地下車庫屬于全體小業(yè)主共有，則開發(fā)商不能預(yù)售該地下車庫。

    根據(jù)《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，除非有合法產(chǎn)權(quán)分攤協(xié)議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）不計入共有建筑面積。換言之，通常情況下，車庫不作為公用面積分攤，車庫的產(chǎn)權(quán)也就屬于開發(fā)商。

    根據(jù)以上分析，我認為在判斷開發(fā)商對地下車庫是否擁有產(chǎn)權(quán)時，仍需依據(jù)地下車庫是否已作為公用建筑面積進行了分攤這一標準。

    附件：

    南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有。一個革命性的判決。http://bjmsg.focus.cn/fviewmsg/703/7449501.html

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    南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有。一個革命性的判決。業(yè)主們的建筑物區(qū)分所有權(quán)正向?qū)崿F(xiàn)。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土fanliang 2003-12-12 16：11：37 發(fā)表于焦點談房論市-業(yè)委會聯(lián)盟論壇之物管專題

    根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。

    南京市鼓樓區(qū)法院作出全國首例判決——小區(qū)車庫歸業(yè)主共有

    南方周末　 　2003-12-11　　□杭正亞

    商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點。而將小區(qū)車庫單獨出售，則是開發(fā)商普遍的做法。多年來，由此產(chǎn)生的糾紛層出不窮，業(yè)主因此狀告開發(fā)商的案例也是屢見報端。但由于種種原因，此類訟案中業(yè)主勝訴的情況一直未有所聞。11

月12日，南京市鼓樓區(qū)法院作出“小區(qū)車庫歸業(yè)主共有”的判決，終于為此開了一個先例。

    星漢城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商是江蘇星漢置業(yè)有限公司。

    1998年9月，星漢公司申報星漢城市花園工程時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機動車0.2車位／戶，非機動車2車位／戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月6日，南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載：“使用權(quán)面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。

    開發(fā)商在銷售住宅時曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主以“地下停車庫是小區(qū)配套共用設(shè)施，應(yīng)屬全體業(yè)主共有”為由，多次要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主。但開發(fā)商堅持認為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán)。

    2003年6月，星漢城市花園業(yè)主委員會向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴星漢公司，請求法院判決確認該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸原告所代表的全體業(yè)主所有。

    11月12日，鼓樓區(qū)法院開庭審理了此案。法庭經(jīng)合議后認為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點》要求被告按標準建設(shè)車庫，這既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上任何建筑物的所有權(quán)，也不享有對它們的法定處分權(quán)。星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房成本的事實應(yīng)予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。

    據(jù)此，法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益。

    實際上，每一棟建筑物，都會因業(yè)主分別購買、使用，而使所有業(yè)主都享有其專有部分的專有權(quán)和共有部分的共有權(quán)，都有管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)，這就是“區(qū)分所有權(quán)”。有法律界人士希望，上訴判決有助于催生我國區(qū)分所有權(quán)制度的建立。

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