商品房預售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究

    商品房預售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預購人將原預售合同的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系。預售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級市場。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”這一規(guī)定實際上是對商品房的預售合同轉(zhuǎn)讓的認可。事實上，我國商品房預售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。

    一、預售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

    預售合同標的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預購方在預售合同履行中，雖交付預購款，但不享有預售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的，不是所有權(quán)。故預售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時預購人已履行預售合同義務程度的不同，分別是商品房預售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。預購人已全部履行合同義務所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)；預購人只部分履行合同義務所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。

    1?預售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預售人同意，因為，債的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務一并轉(zhuǎn)讓三種情況。我國《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人�！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務人在民事法律關系中僅僅為民事義務的承擔者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務人向誰履行義務都是可以的�！逗贤�法》第80條又規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力�！币驗閭鶛�(quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務人的同意，但債務人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時也便于債務人如期正確履行義務。

    2?預購人沒有全面履行合同義務前提下所進行的權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓，事先應征得預售人同意。因為第一，合同是當事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達成合同的關鍵因素，這也是誠實信用原則在合同中的體現(xiàn)。第二，以預售方的事先同意作為預購人的權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預購人借權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓逃避債務，另一方面也可保證預售人有機會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預售合同得以正確履行，從而保護預售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預售人、轉(zhuǎn)讓人（預購人）的利益。第三，它與我國《民法通則》第91條關于“合同一方將合同的權(quán)利、義務全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應當取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

    3?預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉(zhuǎn)讓。因為債務轉(zhuǎn)讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權(quán)，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉(zhuǎn)讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。

    綜上，我國預售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。

    二、預售合同轉(zhuǎn)讓的條件

    我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定應視為允許預售合同轉(zhuǎn)讓，具體辦法由國務院規(guī)定，說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者以為預售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

    1?依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定，允許預售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許預售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效�！�

    2?轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預售合同轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預售合同轉(zhuǎn)讓后，新預購人取代原預購人成為新的權(quán)利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

    3?預售合同轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售合同轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險；新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

    4?預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉(zhuǎn)讓，否則預售合同轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民（1996）2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效�！睆念A售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售合同轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人，轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。

    5?預售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂預售合同將原預售合同的預購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)的處分

權(quán)，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

    三、預售合同轉(zhuǎn)讓的程序

    預售人、轉(zhuǎn)讓人和新預購人持經(jīng)登記備案的原預售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同及預售方或銀行出具的已付足約定的預購款的證明文書，到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù)，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

    我國預售合同轉(zhuǎn)讓法律滯后。在審判實踐中，隨意性很大，很多預售轉(zhuǎn)讓合同、預售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同無法認定和處理。我國法律應順應形勢的需要，盡快立法，建議國務院盡快出臺有關預售合同轉(zhuǎn)讓條件的行政法規(guī)，允許“炒樓花”行為，但進行一些必要的限制，即允許有條件的“炒樓花”行為，并隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場規(guī)范和法律體系的完善，逐步規(guī)范搞活房地產(chǎn)市場。

【商品房預售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究】相關文章：

商品房預售合同03-07

商品房預售的合同04-23

商品房預售合同【精】03-29

商品房預售合同【推薦】03-30

內(nèi)銷商品房預售合同03-21

最新商品房預售合同04-05

商品房預售合同【熱門】04-06

【熱門】商品房預售合同04-06

【推薦】商品房預售合同04-06

商品房預售合同【薦】04-02