論商品房預(yù)售中對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)

　　摘要：商品房預(yù)售市場(chǎng)亟待進(jìn)一步完善，加大對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)力度勢(shì)在必行。商品房陷阱林林總總，應(yīng)當(dāng)注意防范預(yù)售商品房合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)注意承包人的權(quán)利瑕疵。商品房預(yù)售合同實(shí)質(zhì)是買賣合同，但不是分期付款合同。預(yù)售合同具有明顯的法律特征，必須具備相應(yīng)的成立要件。從政府和消費(fèi)者自身多角度保護(hù)商品房消費(fèi)者利益顯得尤為必要。

　　關(guān)鍵詞：預(yù)售陷阱，性質(zhì)特征，防范

　　一、購(gòu)買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)和簽訂商品預(yù)售房合同應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題

　　（一）開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房。

　　（二）房屋本身的合法性

　　（三）“售樓宣傳單”的法律效力。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

　�。ㄎ澹┒ń痫L(fēng)險(xiǎn)

　　二、應(yīng)注意的其它問(wèn)題

　�。ㄒ唬┳⒁獬邪�人的優(yōu)先受償權(quán)。

　�。ǘ�）注意限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

　　三、關(guān)于預(yù)售合同的法律性質(zhì)、特征及基本條件。

　�。ㄒ唬╊A(yù)售合同盡管有融資的性質(zhì)，但根本上仍屬于買賣合同

　　（二）房屋預(yù)售不是分期付款買賣

　　四、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售合同的缺陷問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┟娣e條款不具體：

　�。ǘ�）稅費(fèi)條款：

　�。ㄈ�）交樓條款和延遲免責(zé)條款：

　�。ㄋ模┵|(zhì)量和保修條款：

　　（五）交付房地產(chǎn)證條款：

　�。�六）物業(yè)管理?xiàng)l款：

　　（七）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款：

　　五、國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)約束開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

　　六、在建議未得到采納之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)利用合同充分地保護(hù)自我。

　　《城市商品房預(yù)售管理辦法》于1994年11月15 日建設(shè)部發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》修正。又是幾年過(guò)去了，房地產(chǎn)投訴案件仍呈上升趨勢(shì)。由于商品房的開(kāi)發(fā)商具有信息、技術(shù)、資金、開(kāi)發(fā)地段等優(yōu)勢(shì)，加上法律對(duì)商品房預(yù)售的規(guī)范仍然有許多的空白地帶，相關(guān)職能部門(mén)的管理不配套，具體執(zhí)行過(guò)程中也難免會(huì)受利益等諸多因素影響[1]，普通消費(fèi)者又缺乏相應(yīng)的知識(shí)能力，因此，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)力度勢(shì)在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者一方傾斜，普通消費(fèi)者也應(yīng)增強(qiáng)保護(hù)意識(shí)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能長(zhǎng)期有序穩(wěn)健發(fā)展。

　　一、購(gòu)買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)和簽訂商品預(yù)售房合同應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題

　　在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于預(yù)購(gòu)人和開(kāi)發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，預(yù)購(gòu)人承受了較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在預(yù)購(gòu)人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書(shū)上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書(shū)上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。所以購(gòu)房前一定要審查開(kāi)發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開(kāi)工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書(shū)是證明開(kāi)發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒(méi)有它們，預(yù)購(gòu)人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

　�。ǘ�）房屋本身的合法性

　　有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購(gòu)人購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意：

　　1、開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國(guó)家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，集體土地只有轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并經(jīng)征用，開(kāi)發(fā)商取得了國(guó)有土地使用權(quán)證才可用于商品房開(kāi)發(fā)，因此，開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購(gòu)人不要購(gòu)買。

　　2、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，才可以開(kāi)發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門(mén)備案，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)之類的事情。因此不要購(gòu)買這樣的房屋。

　�。ㄈ�）“售樓宣傳單”的法律效力。

　　售樓宣傳單是開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)人的一種自我推薦，是向預(yù)購(gòu)人發(fā)出了一種要約邀請(qǐng)，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對(duì)售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。因?yàn)榘l(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違背真實(shí)的情況下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，所以預(yù)購(gòu)人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望，就對(duì)有關(guān)該物業(yè)的實(shí)質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見(jiàn)，并落實(shí)到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上。

　　（四）開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

　　這本屬開(kāi)發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購(gòu)人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢(qián)才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中無(wú)明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

　�。ㄎ澹┒ń痫L(fēng)險(xiǎn)

　　有些發(fā)展商在預(yù)購(gòu)人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議預(yù)購(gòu)人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費(fèi)者得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

　　二、應(yīng)注意的其它問(wèn)題

　�。ㄒ唬┳⒁獬邪�人的優(yōu)先受償權(quán)。

　　在預(yù)售商品房工程建設(shè)過(guò)程中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒(méi)有按約定支付工程價(jià)款。這就會(huì)產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問(wèn)題。因?yàn)椤逗贤�法》�?6條，建設(shè)工程合同第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償�！庇捎陬A(yù)售商品房并非不宜折價(jià)和拍賣，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的其他債權(quán)人（包括預(yù)售商品房買受人在內(nèi)）的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)；但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。

　　（二）注意限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

　　實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地。對(duì)于這種損失預(yù)購(gòu)人只能去向開(kāi)發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽(tīng)聞。雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時(shí)實(shí)際很少有人愿意購(gòu)買，就是購(gòu)買的話，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購(gòu)人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。

　　三、關(guān)于預(yù)售合同的法律性質(zhì)、特征及基本條件

　　（一） 預(yù)售合同盡管有融資的性質(zhì)，但根本上仍屬于買賣合同[2]

　　預(yù)售合同往往可以彌補(bǔ)建設(shè)開(kāi)發(fā)商的資金不足。 房屋預(yù)售合同簽訂之日，房屋尚未開(kāi)工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售合同的標(biāo)的物有一個(gè)形成過(guò)程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同。因此，在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專門(mén)法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來(lái)處理。當(dāng)然，由于買方的相對(duì)弱勢(shì)，應(yīng)當(dāng)盡量做出有利于購(gòu)方者的解釋。

　　（二） 房屋預(yù)售不是分期付款買賣

　　預(yù)售房屋價(jià)金的交付，扣除銀行貸款部分，其余款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付（當(dāng)然也有一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣，是指約定買受人的應(yīng)付價(jià)金以分期方式支付的買賣形態(tài)。其特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價(jià)款，而且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標(biāo)的物必須在合同生效時(shí)交付給買受人，這是二者區(qū)別之一。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買賣，在經(jīng)濟(jì)功能上，房屋預(yù)售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。在轉(zhuǎn)賣期房上，商品預(yù)售房雖標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購(gòu)人在對(duì)標(biāo)的物無(wú)所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買賣卻因無(wú)標(biāo)的物的所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣。

　　預(yù)售商品房有以下幾個(gè)特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款，承購(gòu)人取得的是將來(lái)的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實(shí)際交付之前預(yù)購(gòu)人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長(zhǎng)的周期。[3]

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件作了明確的規(guī)定，商品房預(yù)售必須具備以下幾個(gè)條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)管理法根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。為了合理使用土地資源，防止國(guó)有土地收益的流失，商品房開(kāi)發(fā)商只有依法交納了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書(shū)，才能獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)利和進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。國(guó)家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需總量控制，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由該部門(mén)進(jìn)行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預(yù)購(gòu)方的權(quán)利難以切實(shí)得到保護(hù)。（3）、按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期這一條是預(yù)售的經(jīng)濟(jì)要件。它強(qiáng)調(diào)土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)并初具規(guī)模。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)牟利行為。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商投資達(dá)到了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成，開(kāi)發(fā)商面臨著風(fēng)險(xiǎn)，如果中止投資，將會(huì)虧本。因此，這樣規(guī)定有利于保證預(yù)售方的權(quán)利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責(zé)任，也是為了保障預(yù)售商品房合同的履行。（4）、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，縣級(jí)以上人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售申請(qǐng)進(jìn)行審查，實(shí)際上是對(duì)預(yù)售商品房的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)必要的行政管理措施，目的在于促進(jìn)商品房預(yù)售活動(dòng)的進(jìn)一步規(guī)范化。商品房預(yù)售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預(yù)售方投機(jī)性較強(qiáng)，買受方風(fēng)險(xiǎn)較大。如不加以控制極易造成混亂。因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實(shí)施后，商品房預(yù)售活動(dòng)必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進(jìn)行，人民法院審理這類案件應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握，對(duì)于違反法定條件的預(yù)售商品房的行為或合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　除此之外，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度還須符合：①多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，②高層建筑已完成地面以下的主體工程兩項(xiàng)條件作為預(yù)售管理辦法的補(bǔ)充。

　　四、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售合同的缺陷問(wèn)題

　　預(yù)售合同缺陷是指預(yù)售合同及其附件內(nèi)容片面，損害預(yù)購(gòu)人的利益。[4]預(yù)售合同常見(jiàn)的缺陷包括：

　�。ㄒ唬┟娣e條款不具體：僅寫(xiě)明建筑面積，未寫(xiě)明公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)用面積、套內(nèi)面積：未進(jìn)一步寫(xiě)明廳房、廚房、廁所的套內(nèi)面積；未寫(xiě)明發(fā)生面積爭(zhēng)議后以何單位的測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；不合理地規(guī)定暫測(cè)面積與《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1%以內(nèi)，則互不補(bǔ)償；沒(méi)有規(guī)定超出或少于暫測(cè)面積1%以上，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，要求賠償或延期付款（因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商打好地基后即已知實(shí)際面積），如果退款，退款期限及利息如何計(jì)算；不合理地規(guī)定以《房地產(chǎn)證》記載面積作為房屋面積的最后認(rèn)定，因?yàn)榉课轀y(cè)繪所常常不親自實(shí)地測(cè)量，僅憑開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)的報(bào)表就確定房屋面積，并寫(xiě)入《房地產(chǎn)證》。正因?yàn)轭A(yù)售合同的面積條款有上述缺陷，才會(huì)出現(xiàn)“縮小樓”。

　�。ǘ�）稅費(fèi)條款：未注明交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等從簽訂起到領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》止所需的一切稅費(fèi)的金額及承擔(dān)和交納方式、時(shí)間；未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設(shè)施的初裝或增容費(fèi)和使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其承擔(dān)；未制訂排除收費(fèi)條款；存在

模糊性條款，如“有關(guān)費(fèi)用”。

　　（三）交樓條款和延遲免責(zé)條款：由于延遲交樓為最普遍的違約行為，開(kāi)發(fā)商以此借購(gòu)房者的錢(qián)做自己的生意，但害怕承擔(dān)違約責(zé)任，于是就設(shè)計(jì)了延遲免責(zé)條款。該條款任意地把自然因素、社會(huì)因素、技術(shù)因素、政府因素等作為開(kāi)發(fā)商延遲交樓的正當(dāng)理由，延期后交樓日期由開(kāi)發(fā)商確定，并且無(wú)最長(zhǎng)延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)制訂的《預(yù)售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責(zé)任，但存在于合同附件的免責(zé)條款實(shí)質(zhì)上完全否定了前述條款，并且因?yàn)閮蓷l款不在一處，后者往往為購(gòu)房者忽略。

　　（四）質(zhì)量和保修條款：房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點(diǎn)之一，但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗(yàn)收合格才能交付外，并無(wú)詳細(xì)的質(zhì)量要求；并無(wú)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)什么違約責(zé)任的規(guī)定；并無(wú)詳細(xì)保修辦法。

　�。ㄎ澹� 交付房地產(chǎn)證條款：現(xiàn)行合同及其附件沒(méi)有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時(shí)間、辦證費(fèi)用承擔(dān)及遲延交證的違約責(zé)任的規(guī)定。

　�。�六）物業(yè)管理?xiàng)l款：強(qiáng)迫業(yè)主長(zhǎng)期選擇某物業(yè)管理公司；沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容；沒(méi)有限制收費(fèi)的規(guī)定。

　　（七） 產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款：未詳細(xì)規(guī)定開(kāi)發(fā)商的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵時(shí)購(gòu)房者的救濟(jì)方法，包括解除合同，要求賠償損失的金額和方式。

　　上述預(yù)售合同中的缺陷問(wèn)題，預(yù)購(gòu)人在簽訂預(yù)售合同時(shí)要特別注意，一定要在合同中用條款加以約束，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　五、國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)約束開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益

　　在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡，基于對(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國(guó)在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問(wèn)題，盡量采取一些較為完善的措施。比如：

　�。�1）嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，保證開(kāi)發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　�。�2）指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競(jìng)價(jià)和消費(fèi)者集中選擇。無(wú)論是成品還是半成品房，都會(huì)涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國(guó)家稅收的偷逃。

　　（3）嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。要普通購(gòu)房者去審查大量法律文件，既沒(méi)有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個(gè)職能部門(mén)承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對(duì)售房者雖實(shí)行多部門(mén)立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。

　　（4）嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對(duì)開(kāi)發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門(mén)牽頭，制定強(qiáng)制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴(yán)格限制售方的格式合同。格式合同明顯的忽略某些應(yīng)盡的義務(wù)，對(duì)購(gòu)房者的限制過(guò)嚴(yán)。由于諸多原因，象上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預(yù)售合同，往往也是參考性的，因此，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制規(guī)范合同，加強(qiáng)登記備案管理。對(duì)理解上有爭(zhēng)議的條款，做出對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的解釋，以平衡消費(fèi)者的相對(duì)弱勢(shì)地位，體現(xiàn)法律公平。商品房銷售合同雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人認(rèn)為可以采用格式合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供由本市有關(guān)行政主管部門(mén)印刷的商品房購(gòu)銷合同文本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得提供自行印制的商品房購(gòu)銷合同文本；購(gòu)房人認(rèn)為需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。完善的合同是保護(hù)預(yù)購(gòu)人的重要手段，但有時(shí)面對(duì)開(kāi)發(fā)商的惡意是間接、滯后的。為此，立法上采取登記備案來(lái)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利，《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。賦予登記過(guò)的預(yù)售合同排他效力，其權(quán)利不同于一般債權(quán)，具有特別效力。理由如下：依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)該產(chǎn)生公信力，具有對(duì)抗第三人的效果，即經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)，在它們沖突時(shí)，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣。賦予經(jīng)過(guò)登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤�登記公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。 首先，國(guó)家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷售。無(wú)疑，這種售房方式對(duì)于搞活經(jīng)營(yíng)、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財(cái)或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對(duì)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對(duì)預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。 其次，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報(bào)登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。第三，該項(xiàng)依法登記制度，實(shí)行的是部門(mén)法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則。非法定部門(mén)不得受理登記，無(wú)法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無(wú)效�？h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對(duì)預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個(gè)法定管理部門(mén)對(duì)不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對(duì)受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門(mén)，明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)，并且必須是縣級(jí)以上人民政府的這兩個(gè)部門(mén)。除此之外的其他部門(mén)無(wú)權(quán)受理申報(bào)和登記備案。第五，地方各級(jí)房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權(quán)的受理預(yù)售合同申報(bào)登記備案的法定部門(mén)。其辦理預(yù)售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán)，即“縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。”任何違反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無(wú)效的。第六，盡管一些地方的房地產(chǎn)交易管理所也接受并辦理預(yù)售合同的登記，但并不是法律規(guī)定的申報(bào)登記備案。尤其是在《城市房地產(chǎn)管理法》于1995年1月1日實(shí)施后，凡在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，都應(yīng)當(dāng)遵守該法，依法辦事。 第七，商品房預(yù)售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過(guò)戶登記制

度不同。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

　�。�5）加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。

　�。�6）加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作商品房銷售廣告時(shí)，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售證或未標(biāo)明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說(shuō)明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請(qǐng)，一般情況下沒(méi)有法律約束力。因此，購(gòu)房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)此不得拒絕。

　�。�7）加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問(wèn)題目前尚無(wú)明確法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或會(huì)計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。

　�。�8）嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房人同意，與購(gòu)房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門(mén)備案。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購(gòu)房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　（9）建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開(kāi)信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開(kāi)發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來(lái)應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開(kāi)發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無(wú)淚。建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門(mén)合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購(gòu)房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯(cuò)誤決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利，逃避稅收。

　�。�10）應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評(píng)制度，建立開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。

　　六、在建議未得到采納之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)利用合同充分地保護(hù)自我

　　房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購(gòu)人對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　�。ㄒ唬�尋求簽約機(jī)會(huì)平等，最好集團(tuán)聯(lián)合購(gòu)買，以增加談判的能力和減少節(jié)約購(gòu)房成本。

　　預(yù)購(gòu)人在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，尋找到合適的交易對(duì)象�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。利用中介聯(lián)合散戶的力量請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的談判高手與開(kāi)發(fā)商談判。

　�。ǘ�）合同條款的爭(zhēng)取�，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開(kāi)發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此預(yù)購(gòu)人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。特別是上邊提到的如稅費(fèi)條款、交樓條款、延遲條款、質(zhì)量保修條款、交付房地產(chǎn)證條款、物業(yè)管理?xiàng)l款以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款等。又如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問(wèn)題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)�，避免開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，從而有力地促使開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利益。

　　（三）在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。

　　參考書(shū)目：

　　[1]張慶華 著《中國(guó)土地法操作實(shí)務(wù)》P291-P298 法律出版社 2004年8月第二版。

　　[2]周顯志 著《消費(fèi)信用立法初論》[A] 長(zhǎng)沙《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》1997年1期http://one.7u7.net http://hilaw.cn

　　[3]祝銘山主編《商品房預(yù)售合同糾紛》[M] 中國(guó)法制出版社 2003年9月版。

　　[4]朱樹(shù)英 主編《住宅商品房交易與物業(yè)管理案例評(píng)析及法律實(shí)務(wù)》P8，9 2004年2月版。

　　付新民

【論商品房預(yù)售中對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)】相關(guān)文章：

論電子商務(wù)中消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)08-05

論房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)08-05

論依法規(guī)范商品房預(yù)售保護(hù)買受人的合法權(quán)益08-05

消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問(wèn)題08-05

論《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的適用范圍08-05

論商品房預(yù)售制度的完善08-05

WTO與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)08-05

如何保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益08-05

淺論消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)08-14