消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問題

　　消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在商品房買賣中的適用問題
　　
　　一、問題概說
　　
　　隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。鑒于我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活需要為目標(biāo)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益又直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利，故應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。但不無遺憾的是現(xiàn)行消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中缺少對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)規(guī)范，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對房屋是不是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的商品及商品房買賣合同能否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的懲罰性賠償也眾說紛紜，應(yīng)當(dāng)說這并非該法的本來面目，事實(shí)上，大陸法國家消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的最初領(lǐng)域恰恰是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益。
　　
　　現(xiàn)代民法理論將傳統(tǒng)不動產(chǎn)利益分解為不動產(chǎn)生存利益和財(cái)產(chǎn)利益，在房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)經(jīng)營者利益屬于不動產(chǎn)利益中的資本利益（如經(jīng)營者的投資利益）或所有利益（如經(jīng)營者出租房屋的收益）。房地產(chǎn)消費(fèi)者利益則主要屬于不動產(chǎn)生存利益，即房地產(chǎn)滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益。現(xiàn)代民法理論認(rèn)為，當(dāng)上述兩種利益發(fā)生沖突時，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)不動產(chǎn)生存利益。消費(fèi)者權(quán)利，是消費(fèi)者利益在法律上的表現(xiàn)。法律上賦予消費(fèi)者多少權(quán)利，意味著消費(fèi)者在多大程度上得到國家的保護(hù)�，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)利被房地產(chǎn)經(jīng)營者侵害的程度十分嚴(yán)重。我國房地產(chǎn)消費(fèi)市場存在的突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)價格不合理，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益；此外，房屋質(zhì)量低劣、售后維修得不到保證、不對消費(fèi)者公開房屋價格構(gòu)成或以虛假廣告的房屋價格蒙騙消費(fèi)者、強(qiáng)迫消費(fèi)者交付各種不合理的費(fèi)用、惡意違約、“一房二賣”、“先抵后賣”等欺詐行為時有發(fā)生，均應(yīng)承擔(dān)損害消費(fèi)者利益的法律責(zé)任�，F(xiàn)今中國消費(fèi)者政策，不僅是補(bǔ)救市場經(jīng)濟(jì)的消極面和救濟(jì)受害消費(fèi)者的保護(hù)政策，而且作為國家經(jīng)濟(jì)政策的一個重要環(huán)節(jié)，發(fā)揮其引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、推動經(jīng)濟(jì)增長的重大作用。
　　
　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為當(dāng)下我國國民經(jīng)濟(jì)的一個重要增長點(diǎn)，住房制度改革的目的之一便是促進(jìn)住房的商品化，而居民又是住房消費(fèi)的主力軍，有關(guān)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律和政策不能無視住房消費(fèi)這一市場。下文筆者將結(jié)合實(shí)例，論證分析商品房消費(fèi)者的知情權(quán)等權(quán)利，并就懲罰性賠償制度在商品房交易中的適用及我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償制度的完善作了初步的探討。
　　
　　二、實(shí)例研析
　　
　　據(jù)以研究的案例一：李某某與某開發(fā)建設(shè)總公司商品房出售知情權(quán)糾紛案
　　
　　[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某開發(fā)建設(shè)總公司和某建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站為被告向某區(qū)人民法院提起民事訴訟稱，其在被告某開發(fā)建設(shè)總公司開發(fā)的碧海小區(qū)購置住房一套，入住不到半年即發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重的“次、假、漏、裂”，嚴(yán)重影響人身安全和住者的心理平衡。因原告本人從事建筑業(yè)，對房屋質(zhì)量問題不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求對策。原告走訪某建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站、某開發(fā)建設(shè)總公司申請查閱該商品房的全部設(shè)計(jì)文件和施工階段的原始記錄，遭到拒絕，請求法院依法判令兩被告在最短期限內(nèi)提交碧海小區(qū)16幢B端建筑物的全部設(shè)計(jì)文件和施工驗(yàn)收的原始記錄。
　　
　　[裁判要旨]某區(qū)人民法院審理認(rèn)為，原告應(yīng)按房屋買賣合同中的約定查閱相關(guān)資料，有權(quán)利知道開發(fā)商是否有開發(fā)建設(shè)資質(zhì)及所購房屋使用說明書及質(zhì)量保證書、所購房屋是否經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格可以進(jìn)行交易等相關(guān)資料，而不能超越消費(fèi)者應(yīng)知情的權(quán)限，樓房的設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)施工的原始記錄涉及商業(yè)秘密，不屬于消費(fèi)者應(yīng)知的范圍，且這些資料已由建筑質(zhì)量監(jiān)督部門存檔保管，屬于檔案資料，個人未經(jīng)批準(zhǔn)不得查閱。為此，依照《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》第33條、《商品房銷售管理辦法》第7條、第16條、第19條、《機(jī)關(guān)檔案工作條例》第21條等的規(guī)定，判決駁回原告李某某的訴訟請求。李某某不服該民事判決，向某市中級人民法院提起上訴，二審以同樣判案理由駁回上訴，維持原判。
　　
　　據(jù)以研究的案例二：蔡某某與國泰集團(tuán)物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣糾紛要求雙倍賠償案
　　
　　該案是見諸報(bào)端的山東省首例購房者獲雙倍賠償案。一審法院于2001年9月18日判決稱：被告在售房過程中主觀上存有欺詐故意，對原告隱瞞了其不具備房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務(wù)資質(zhì)證書、未取得土地使用權(quán)證書、未持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及商品房預(yù)售許可證的真實(shí)情況，誘使原告做出錯誤意思表示與其訂立買房合同。而原告作為消費(fèi)個體，不可能也沒有義務(wù)去審查被告應(yīng)具備的上述手續(xù)，故被告的行為已構(gòu)成故意欺詐。遂判決由原告退房給被告，被告退還原告購房款146192元并賠償原告損失146192元。該案進(jìn)入二審程序后最終以調(diào)解方式結(jié)案，未實(shí)行加倍賠償，而是由被告給予原告4萬余元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
　　
　　[法律評析]上引案例一涉及到原告是否有權(quán)查看所購房屋的設(shè)計(jì)文件和施工驗(yàn)收記錄的問題。訟爭的焦點(diǎn)是原告所稱的消費(fèi)者知情權(quán)應(yīng)否予以保護(hù)，換言之，該知情權(quán)是否系商品房購買者所享有的權(quán)利。上引案例二中二審法院未以生效判決的形式正面回答作為消費(fèi)者的購房者在受到房地產(chǎn)經(jīng)營者欺詐時能否獲得雙倍賠償?shù)膯栴}，不能說不是一個遺憾，其中涉及到的主要法律爭議問題是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中的懲罰性賠償能否適用于商品房交易之中。針對上述問題，筆者略作評述如下：
　　
　�。ㄒ唬┲�情權(quán)及其行使
　　
　　知情權(quán)有廣義與狹義之分。廣義的知情權(quán)，是指公民、法人或其他組織依法享有的、要求義務(wù)人公開一定的信息的權(quán)利和在法律允許的范圍內(nèi)獲取各類信息的自由，它既屬于公法意義上的權(quán)利，又屬于私法意義上的權(quán)利；既包括抽象的權(quán)利又包括具體的權(quán)利；既包括民主權(quán)利、政治權(quán)利也包括人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。狹義的知情權(quán)，就是公民針對政府工作、針對政府的政務(wù)公開的一項(xiàng)權(quán)利。司法作為最后一道屏障，必須使知情權(quán)成為司法上可訴的權(quán)利。本文所探討的知情權(quán)主要是從私法意義上進(jìn)行使用的。
　　
　　1993年頒布的《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》）首次出現(xiàn)知情權(quán)概念，該法第8條規(guī)定：“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利�！薄断�法》上的消費(fèi)者是指為滿足生活消費(fèi)需要購買、使用商品或接受服務(wù)的、由國家專門法律確認(rèn)其主體地位和保護(hù)其消費(fèi)權(quán)益的個人。只有自然人才能成為最終消費(fèi)的主體�！断�法》規(guī)定的消費(fèi)者7項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)完全適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者。這7項(xiàng)權(quán)利包括：獲得真實(shí)信息的權(quán)利、自由選擇的權(quán)利、人身健康和安全不受損害的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)利益不受損害的權(quán)利、獲得補(bǔ)救和賠償?shù)臋?quán)利、進(jìn)行社會監(jiān)督的權(quán)利和受消費(fèi)教育的權(quán)利。
　　
　　本案中，被告某開發(fā)建設(shè)總公司提出其作為商品房銷售者的合同義務(wù)已履行完畢，但這并不能作為拒絕向消費(fèi)者出示所購買商品房設(shè)計(jì)圖紙和施工驗(yàn)收記錄的依據(jù)。因?yàn)榧幢闶菣C(jī)關(guān)檔案，尚可以借閱，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能以保護(hù)所謂商業(yè)秘密為由侵害購房人的知情權(quán)，這是對商業(yè)秘密不適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大解釋。根據(jù)《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》第三十三條第二款的規(guī)定，施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十九條第二款的規(guī)定，房屋交付時，套型要與設(shè)計(jì)圖紙一致。根據(jù)建設(shè)部建房（1998）102號文的規(guī)定，《新建住宅質(zhì)量保證書》、《新建住宅使用說明書》已經(jīng)成為必要公示的內(nèi)容，其目的保證購房者的知情權(quán)，那么同樣值得購房者關(guān)注的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖也應(yīng)為其設(shè)定公示要求。整體布局規(guī)劃、單項(xiàng)景觀設(shè)計(jì)、輔助設(shè)施配套在項(xiàng)目規(guī)劃時都已經(jīng)規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)確定，同樣這些也是開發(fā)商申請住宅小區(qū)住宅竣工驗(yàn)收所必須提供的文件，那么向購房者公示并不會造成開發(fā)商過多的負(fù)重。在利益衡量和價值取向上，也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)作為消費(fèi)者的購房戶，而不能以保護(hù)開發(fā)商的“商業(yè)秘密”而拒絕購房人的正當(dāng)合理要求。更何況，如確系商業(yè)秘密，作為合同相對方的購房人也有保守其所知悉情況的義務(wù)，違反該義務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以借助侵權(quán)法予以救濟(jì)，其以商業(yè)秘密為由不予向特定的合同相對方—購房人提供設(shè)計(jì)圖和施工記錄等，于情于理于法都是說不過去的。正如有人所言：“隨著法治時代的到來，對法官所應(yīng)具有的公平正義的現(xiàn)代法治理念、熟知并能靈活運(yùn)用法律的專業(yè)素質(zhì)、豐富的社會生活經(jīng)驗(yàn)等均提出了很高的要求，要求法官通曉法律基礎(chǔ)理論和各種法律制度規(guī)范，樹立法治觀念和思想，深刻理解立法意圖，熟悉立法活動規(guī)則，熟練掌握法律方法這一司法技能，創(chuàng)造性地適用法律，創(chuàng)造典型案例，探索司法審判的時代特征和規(guī)律�！�
　　
　�。ǘ�）懲罰性賠償制度在商品房交易中的適用
　　
　　懲罰性損害賠償，也稱示范性的賠償或報(bào)復(fù)性的賠償，是指由法庭所作出的賠償數(shù)額超過實(shí)際的損害數(shù)額的賠償，它具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。
　　
　　《消法》第四十九規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”該規(guī)定確立了懲罰性損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任，即“損一賠二”的民事責(zé)任，而且，它是中國第一個適用懲罰性賠償?shù)牧⒎ɡ�。《合同法》第一百一十三條再一次重申了該項(xiàng)制度。按照該規(guī)定，經(jīng)營者有欺詐行為的，消費(fèi)者有權(quán)要求雙倍賠償。對商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任則是當(dāng)前學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界爭論的焦點(diǎn)，也是社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。
　　
　　商品房銷售中的欺詐行為能否適用《消法》所規(guī)定的加倍賠償呢？理論和司法實(shí)務(wù)界在認(rèn)識上極不統(tǒng)一。著名民法學(xué)家梁慧星先生認(rèn)為，商品房買賣不適用《消法》第49條。理由有三：一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時制定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。二是商品房作為不動產(chǎn)與作為動產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項(xiàng)真實(shí)情況或捏造了某項(xiàng)虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可以得到妥善處理。三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數(shù)十上百萬，如判決雙賠，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會生活經(jīng)驗(yàn)看來很難說是合情合理合法的判決。
　　
　　目前不少法院也是認(rèn)為房屋買賣不適用《消法》，但不同的法院作出的判決完全不同。在判決理由部分，有的法官認(rèn)為房屋是大件商品，是不動產(chǎn)，所以不適用該法；有的法官則認(rèn)為房屋經(jīng)過驗(yàn)收合格，不存在質(zhì)量問題，所以不適用該法；還有的法官干脆指明房屋不屬于產(chǎn)品質(zhì)量法的調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法進(jìn)行判決。更有法官認(rèn)為，《消法》對商品做的是“狹義”理解，即“一般商品說”，其法律意義在于：針對一般商品而言，即使采取“雙倍賠償”的懲罰手段對經(jīng)營者也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不會造成“傷筋動骨”，這種懲罰性賠償責(zé)任對市場交易秩序的沖擊力很小，它的功能在于既能有力地打擊違反公平和誠實(shí)信用原則的加害方，也能有效地保護(hù)相對受害方的合法權(quán)益不受侵害，從而在“公平”與“秩序”之間找到了合理的平衡點(diǎn)。而商品房則不然，一旦刻意強(qiáng)調(diào)按《消法》調(diào)整，將會給市場交易秩序帶來難以想象的干擾和破壞，造成“公平”與“秩序”之間的嚴(yán)重失衡。
　　
　　另有觀點(diǎn)認(rèn)為，購房也系商品買賣行為，房屋也作為一種商品成為《消法》第四十九條規(guī)范的范圍，當(dāng)經(jīng)營者有欺詐行為時，適用雙倍賠償應(yīng)無問題。立于《消法》的立法目的、懲罰性賠償金的立法目的以及法律的解釋與適用等角度而認(rèn)為，開發(fā)商若以欺詐行為提供質(zhì)量不足的商品房時，應(yīng)有《消法》第四十九條雙倍賠償?shù)膽土P性賠償金制度的適用。理由是：首先，就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)立場而言，消費(fèi)者于商品房的交易過程中仍屬于經(jīng)濟(jì)上弱者的地位，且商品房之購買往往又是消費(fèi)者一身積蓄所得的成果，故對于《消法》中所規(guī)定消費(fèi)者的權(quán)利，于商品房的交易中應(yīng)有所適用，方才符合該法之立法目的；其次，就該法條文懲罰性賠償金制度的立法目的而言，若將商品房交易糾紛排除于該條文的適用，而使實(shí)行欺詐行為的開發(fā)商無庸負(fù)擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任者，將使得購買商品房的消費(fèi)者無法得到合理的補(bǔ)償與鼓勵，且亦無法處罰、嚇阻開發(fā)商的欺詐行為，而無法導(dǎo)正商品房的交易市場；再者，從法律適用上之解釋來說，《消法》中所謂的“商品”系指為人們?nèi)粘Ｎ镔|(zhì)生活或文化生活所需且于市場上流通買賣的物品，而不論是動產(chǎn)或不動產(chǎn)，均可包括在內(nèi)，故若消費(fèi)者以生活消費(fèi)之目的而購買商品房者，則該商品房應(yīng)是本法所稱的商品，且本法對于商品房并無明文規(guī)定加以排除適用，則商品房應(yīng)該仍是消費(fèi)之客體，而有本條文的適用。反對說認(rèn)為該條適用商品房的交易將產(chǎn)生利益失衡之情形而言，那是否產(chǎn)生高價值的商品或者服務(wù)便一律排除該條文的適用，那如何認(rèn)定商品或者服務(wù)系屬高價值，又是問題。
　　
　　最高法院法釋[2003]7號第八、九條明確規(guī)定了商品房買賣合同中屬于出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（又稱“先賣后抵”）；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人（又稱“一房二賣”）；3、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)（又稱“先抵后賣”）；5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在此五種情形下，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。當(dāng)然，按照最高法院的規(guī)定，必須是在由此五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的前提下，買受人才可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。最高法院副院長黃松有就法釋[2003]7號答記者問中指出，這五種情形下的懲罰性賠償責(zé)任是以《合同法》第一百一十三條和《消法》第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對《消法》第四十九條規(guī)定的直接適用。
　　
　　懲罰性賠償在合同關(guān)系的適用上，有學(xué)者主張這種賠償應(yīng)當(dāng)基于有效的合同作出，而不應(yīng)當(dāng)在合同被宣告無效或被撤銷以后作出，主要原因在于三點(diǎn)：一是此種懲罰性賠償是基于合同關(guān)系而產(chǎn)生的。懲罰性賠償所要懲罰的是經(jīng)營者違反合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而交付產(chǎn)品或提供服務(wù)，換言之，懲罰的不僅僅是經(jīng)營者的欺詐行為，而且包括違約行為。無論如何，懲罰性賠償都不是為了在合同被宣告無效以后，對受害人提供補(bǔ)救。二是合同被確認(rèn)無效以后，雙方不存在合同關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。受欺詐者可以請求獲得賠償?shù)膿p失應(yīng)當(dāng)為其在合同訂立之前的狀態(tài)與現(xiàn)有狀態(tài)之間的差價。如果在合同無效的情況下仍然獲得懲罰性損害賠償，那就意味著雙方并沒有恢復(fù)到原有的狀態(tài)，因?yàn)槭芎θ双@得一筆額外的收入。相反，如果在合同有效的情況下適用懲罰性損害賠償，則可以認(rèn)為這一損害賠償是代替受害人可以獲得的、在實(shí)踐中又難以計(jì)算的可得利益損失。盡管消費(fèi)者可能因欺詐而撤銷合同，但當(dāng)事人也可以要求變更合同或維持原合同的效力。三是在合同有效的情況下，受害人基于違約責(zé)任將獲得各種補(bǔ)救的措施。懲罰性賠償也是其中的一項(xiàng)措施。如果合同被宣告無效，則受害人能夠獲得補(bǔ)救的措施是極為有限的，尤其是不能要求經(jīng)營者支付懲罰性賠償�？傊�，消費(fèi)者請求雙倍賠償，必須是在合同責(zé)任存在的情形下提出。合同不存在，也就談不上合同責(zé)任的適用；懲罰性賠償也就成了無本之木、無源之水。因此，合同若被宣告無效或被撤銷，當(dāng)事人反而失去了雙倍賠償?shù)恼埱笠罁?jù)。
　　
　　筆者認(rèn)為，合同因欺詐、無行為能力、內(nèi)容違法等原因而無效或被撤銷，課以期待利益的損害賠償雖欠缺合法的根據(jù)，但可以締約過失規(guī)則而產(chǎn)生的締約過失責(zé)任——信賴?yán)�益賠償來保護(hù)信賴當(dāng)事人的合法利益。因?yàn)樾刨嚴(yán)�益的損害賠償責(zé)任是合同外的責(zé)任，即以合同法所規(guī)定的合同外責(zé)任救濟(jì)合同外的信賴損害，而非合同內(nèi)的違約責(zé)任。信賴?yán)�益的損害賠償責(zé)任幾乎成為締約過失責(zé)任的同一語或代名詞。締約過失規(guī)則是以令當(dāng)事人承擔(dān)契約之外責(zé)任的方式擴(kuò)張契約法上的責(zé)任，改變了傳統(tǒng)法“有契約，便有責(zé)任，無契約，便無”責(zé)任的思維定律。據(jù)此，信賴合同有效的當(dāng)事人完全可以根據(jù)締約過失規(guī)則和法律的規(guī)定向合同相對方主張懲罰性損害賠償，以填補(bǔ)自己的信賴?yán)�益損失，并能發(fā)揮懲罰性賠償原則對違背誠信義務(wù)的非善意交易當(dāng)事人的制裁和遏制作用。
　　
　　關(guān)于懲罰性賠償在司法實(shí)務(wù)中的運(yùn)用，見諸媒體的全國首例終審生效的商品房消費(fèi)者雙倍賠償案發(fā)生在河南省鶴壁市，該判決系由鶴壁市中級人民法院于２００２年５月２９日做出。《中國房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》則報(bào)道了據(jù)稱是深圳首例商品房合同糾紛雙倍賠償案，也是最高法院法釋[2003]7號頒布后的全國房地產(chǎn)糾紛雙倍賠償?shù)谝焕�的銀先生與深圳某花園商品房一房兩賣索賠案。作為二審的深圳中院認(rèn)為，開發(fā)商故意隱瞞涉案房產(chǎn)“2棟32B”已售給他人的事實(shí)，采用欺詐手段與銀先生簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，依法屬于可撤銷合同。最終判決撤銷雙方當(dāng)事人于1998年11月簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，判決開發(fā)商雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、辦證費(fèi)、入伙費(fèi)、鑒證費(fèi)、入伙費(fèi)等合計(jì)63萬多元。在法規(guī)層面，有些地方法規(guī)已明確了商品房經(jīng)營者的欺詐行為適用《消法》第四十九條的規(guī)定。例如：《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》（２００１年１月１日起施行）第十五條的規(guī)定。
　　
　　綜上所述，筆者認(rèn)為，懲罰性損害賠償原則在商品房交易中的適用既有社會生活的基礎(chǔ)和司法實(shí)務(wù)上的先例，又有法規(guī)層面的支持，應(yīng)是毋庸置疑的。而法律向房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)傾斜的程度根本上取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)商品化程度。在我國當(dāng)前住房改革制度還極不完善的情況下，法釋[2003]7號所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任既注意到依法維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實(shí)際情況，是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的。
　　
　　（三）懲罰性賠償金制度的立法完善
　　
　　《消法》第四十九條規(guī)定的直接目的一是使受害消費(fèi)者獲得合理補(bǔ)償；二是從為社會公共利益著眼，制裁經(jīng)營者的欺詐行為，以減少欺詐。因懲罰性賠償金制度的立法目的能否達(dá)成，(325224.com)除了涉及到該制度的構(gòu)成要件是否完善外，最為重要的是其賠償金的數(shù)額問題。而《消法》第四十九條以商品的價格或者服務(wù)的費(fèi)用作為懲罰性賠償金數(shù)額的計(jì)算基礎(chǔ)，便與消費(fèi)者實(shí)際所受損失無關(guān)，而有違民事賠償責(zé)任之補(bǔ)償性原則，且該法規(guī)定商品的價格或者服務(wù)的費(fèi)用的一倍，亦將使得經(jīng)營者容易計(jì)算出其經(jīng)營上欺詐行為的支出成本，無庸考慮其欺詐行為將造成消費(fèi)者多少的實(shí)際損失，即輕易做出欺詐消費(fèi)者的行為，而無法達(dá)到懲罰性賠償金制度的懲罰與嚇阻的作用。就中國民間市集慣行的交易習(xí)慣中所謂的“假一賠二”、“缺一賠十”等作法之計(jì)算方法與賠償范圍乃是由賣者賠償買者實(shí)際損失的二倍或十倍。另外，參酌美國等國家的立法例，關(guān)于懲罰性賠償金的賠償范圍計(jì)算方法亦是以實(shí)際損害額為計(jì)算的基礎(chǔ)，而非以商品的價格或者服務(wù)的費(fèi)用為計(jì)算之基礎(chǔ)。因此，應(yīng)將懲罰性賠償金的計(jì)算方法修法為“消費(fèi)者實(shí)際所受損失”為計(jì)算的基礎(chǔ)。這樣方能將商品房等價值性較高的商品交易納入該條文規(guī)定的調(diào)整范圍，而使商品房經(jīng)營者亦承擔(dān)欺詐消費(fèi)者的懲罰性賠償之民事責(zé)任，這樣，既可以使經(jīng)營者受到一定程度的懲罰，又可避免法律適用導(dǎo)致的當(dāng)事人雙方利益失衡，以解決現(xiàn)行司法實(shí)務(wù)上所發(fā)生的爭議。
　　
　　綜上所述，筆者贊同戴志杰先生的觀點(diǎn)和理由，《消法》應(yīng)立足于消費(fèi)者權(quán)益之保護(hù)，其所規(guī)定的消費(fèi)者的權(quán)利，亦應(yīng)當(dāng)于商品房的交易中有所適用。但現(xiàn)行立法的不盡人意處也是顯而易見的，也是需要我國今后的立法中予以重視并解決的。在修法前的司法實(shí)踐中，“對立法沖突，法官應(yīng)當(dāng)尋找最佳適用法律規(guī)范來公正裁判案件。面對立法沖突，法官的任務(wù)在于善于理解和發(fā)現(xiàn)立法的精神和原則，通過創(chuàng)造性的、合理的解釋衡平相互沖突的利益。法官絕不是機(jī)械地運(yùn)用法律的法匠，而應(yīng)該創(chuàng)造性適用法律規(guī)范�！�

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