土地租賃權權屬性質分析

　　推行國有土地使用權租賃制是深化土地使用制度改革的重大舉措，也是現(xiàn)有條件下全面實施土地有償使用制度的重要步驟。國家有關法律法規(guī)明確規(guī)定：實行土地批租制時，土地使用者可對土地使用權進行出租、轉讓、抵押和贈與等。這表明土地使用者擁有的土地使用權具有物權的性質。而對由土地租賃制界定的土地使用權的性質及其擁有的處分權的范圍等問題，學術界和實業(yè)界的認識不一。有人認為它屬于物權；有人則認為它屬于債權；還有人認為，這種土地租賃權雖然屬于債權但具有“債權物權化”的特征，因而擁有部分處分權。對此，各地區(qū)的實際做法也不相同。有的地區(qū)規(guī)定土地租賃制下的土地使用權與土地批租制下獲得的土地使用權享有同樣的處分權，有的地區(qū)則規(guī)定只有土地批租權擁有相對自由的處分權，通過租賃方式獲得的土地使用權必須要經過特殊程序的認可后才能進行轉租、抵押等。

　　針對土地租賃權的性質究竟是物權還是債權的爭論，目前尚無定論。在與之息息相關的物權法沒有頒布之前，筆者在分析物權和債權的區(qū)別的基礎上，對土地租賃權的權屬性質進行探討。

　　一、物權與債權的區(qū)別

　　物權和債權是相互對應的兩種民事權利。在市場經濟條件下，人和財產的結合表現(xiàn)為物權。當財產進入流通領域之后，在不同主體之間的交換則體現(xiàn)為債權。主體享有物權是交換的前提，交換過程中則表現(xiàn)為債權，交換的結果往往導致物權的讓渡和移轉。在商品交換中，所有權的權能也可以依據交換原則與所有權發(fā)生分離。

　　物權和債權反映著社會經濟生活中最基本的財產關系。這二者之間的主要區(qū)別是：

　�。�1）物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。作為絕對權和對世權，物權的權利主體是特定的，其他任何人都負有不得非法干涉和侵害權利人所享有的物權的義務。而債權只是發(fā)生在債權人和債務人之間的關系，債權的主體是特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發(fā)生效力，因此，債權又被稱為對人權。所以物權的設立、移轉必須要公示，而債權則只是在當事人之間發(fā)生效力的權利，具有不公開性。

　�。�2）物權具有優(yōu)先性，債權具有平等性。物權的優(yōu)先性，首先表現(xiàn)在當物權與債權并存時，物權優(yōu)先于債權。例如，某一債務人欠多個債權人的債務，在執(zhí)行債務人的財產時，享有擔保物權的人比普通債權人具有優(yōu)先受償?shù)臋嗬�。物權的�?yōu)先性還表現(xiàn)在，同一物上有數(shù)個物權并存時，先設立的物權優(yōu)先于后設立的物權，這就是物權相互間的優(yōu)先效力。而債權則有所不同，除法律另有規(guī)定外，債權相互之間不存在優(yōu)先效力問題。在同一物上可以設立多個債權，各個債權不管設立時間的先后和數(shù)額的差別，都具有平等的效力，債權人在依法受償時都是平等的。

　�。�3）物權能夠對第三人產生效力，具有追及力。所謂追及力，是指物權的標的物不管輾轉流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，請求返還其物。任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務，無論何人非法取得所有人的財產，都有義務返還。而債權只能在合同當事人之間發(fā)生效力。債權原則上只具有相對性，因為合同一方當事人只能向與其有合同關系的另一方當事人提出請求，而不能向第三人提出請求。

　　（4）在權利設定上的區(qū)別。物權設定時必須公示，不動產則以登記為權利象征，地上權、地役權、抵押權等亦以登記為權利象征。而債權只是在特定的當事人之間存在，并不具有公示性。尤其需要指出，物權的設立采法定主義，即物權的種類和基本內容由法律規(guī)定，而不允許當事人自由創(chuàng)設物權種類。而債權，尤其是合同債權，主要由當事人自由確定。當事人只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公共道德，則可以根據其意思設定債權，同時又可以依法自己決定債的內容和具體形式。

　　（5）物權和債權的保護方法不同。針對物權的保護，各國物權法都設立了專門的物權請求權制度，賦予物權人具有請求他人返還原物、排除妨礙、恢復原狀的權利，以保障物權人對其物的支配權。而合同債權主要受合同法的保護，侵害合同債權也主要適用合同法規(guī)定的違約責任。

　　二、土地租賃權及不同期限下的權屬性質分析

　　土地承租者獲得租賃權的目的是以支付租金為代價，利用他人的土地開發(fā)地上物并從中獲益。關于土地租賃權利的性質問題，需要結合土地租賃制的特征及債權與物權的區(qū)別，將土地長期與短期租賃條件下承租者享有的權利區(qū)別對待，不能一概而論。

　　土地短期租賃有期限短和靈活性強的特點。土地所有者從自身利益考慮，希望能適應市場變化，靈活地調整出租對象及租金水平，故而對租期有一定的限制。這時的土地租賃權是以債權的形式確定租賃雙方的權利與義務，即出租人僅是將土地各種權利中占有、使用的權利有償、有限制地交給承租人，承租人也僅是獲得了一定時期的占有、使用土地的權利。在這種租賃方式下，承租人對土地的使用是依土地出租人的意愿而規(guī)定的，出租人與承租人之間體現(xiàn)的是一種債權關系。

　　與短期土地租賃權相比，土地長期租賃權的權屬性質引起了更多的爭議，也備受矚目。與一般物品租賃和土地短期租賃不同，土地長期承租者不但要分期支付土地使用權的購置成本，還要支付地上物的開發(fā)費用等。通常，土地長期租賃權的權利有以下幾個特點：1）土地長期租賃權是由國家所有權派生出來的一種他物權，源于國家對國有土地的所有權；2）土地長期租賃權帶有絕對權性質，即土地長期租賃權人同所有權人一樣，可以對抗第三者的妨害。土地承租人合法取得的土地長期租賃權受國家法律的保護，任何單位和個人不得妨害和侵犯，否則應承擔相應的法律責任；3）土地長期租賃雙方的法律地位平等。在土地長期租賃行為中，出租與承租雙方，無論是政府部門或公司、企業(yè)、其他組織和個人，都是平等的主體，互不隸屬，不存在任何行政關系，具有同等法律地位。在土地長期租賃關系中的權利義務具有對等性。因此，盡管土地長期租賃權也要基于土地租賃合同而成立，且不具有所有權的完整性，但這種權利通過登記，可以將在法律上原本不能獨立存在的支配權演變成可以獨立存在的權利。從這個意義上講，土地長期租賃權具有債權物權化的特征。

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