- 相關推薦
小區(qū)地下車庫的權屬須依是否計入公攤而定
「案情簡介」南京某住宅小區(qū)共有59個地下車位，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了37個，其余的被物業(yè)公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅決反對。業(yè)主委員會認為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設施，應當無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權，根本無權出售。開發(fā)商則強調，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的“產(chǎn)權”，因此出售車庫并沒有錯。
住宅小區(qū)地下車位確實屬于小區(qū)業(yè)主公用的附屬設施，但是，以為“公用”必然導致“共有”，因小區(qū)車位是附屬設施進而認定其所有權就屬于全體業(yè)主，卻是一個缺乏深入分析的結論。附屬設施是為全體或部分業(yè)主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其上的所有權狀態(tài)卻可分為兩種：一是該附屬設施只能為全體業(yè)主共有并且公用；二是該附屬設施也可以單獨為特定人所有，但以定期收費為條件向全體業(yè)主提供服務，或者該特定人的范圍必須是業(yè)主。在住宅小區(qū)建筑范圍內，某一部分是否屬于附屬設施，是由其結構和功能決定的，但是該附屬設施究竟必須為業(yè)主共有，還是也可以為特定人單獨所有，不僅要考慮房屋及附屬設施的結構與功能，還要考慮經(jīng)濟因素和法律技術上的因素。
附屬設施的權利歸屬安排，首先不能影響房屋及其附屬設施的結構與功能。例如公用樓梯的一段就不能設定一個獨立的所有權，因為樓梯是絕對必要的附屬設施，沒有樓梯的樓房是不能使用的；一個業(yè)主對公用樓梯擁有獨立的所有權，將會影響其他業(yè)主對這段樓梯的使用。一個地下車位上卻可以設定一個獨立的所有權，因為地下車位不是絕對必要的附屬設施，沒有地下車庫并不影響房屋具備基本的使用功能，有的業(yè)主需要而有的業(yè)主卻不需要地下車位；另外，一個業(yè)主對特定車位擁有所有權，并不會影響其他業(yè)主停車，因為其他業(yè)主可以把車停到其他車位上。其次，附屬設施的權利歸屬安排，必須考慮到業(yè)主之間的利益平衡和管理成本。例如，一層和七層的業(yè)主對電梯的使用頻率并不相同，如果將電梯歸屬于特定業(yè)主而向其他業(yè)主收取使用費，或者將電梯確定為共有但各層業(yè)主交納不同的使用費，顯然是一種管理成本過高的不經(jīng)濟的做法；所以，電梯為各層業(yè)主共有，業(yè)主不必交納使用費，而只是不分所在樓層根據(jù)其共有份額交納保養(yǎng)維修費用，就是一種最為經(jīng)濟合理的做法。相形之下，地下車位上設定獨立的所有權，使用者或一次購買車位或分期支付租金，不使用者不需為此支付任何費用，就是一種利益分配得當并且管理成本很低的做法。再次，附屬設施的權利歸屬安排，必須考慮到法律技術上是否可能。如果欲將地下車位作為獨立所有權的標的物，可以運用劃線標號的方式使其區(qū)別為獨立的標的物，并且可以運用占有或登記的方法予以公示。
在小區(qū)車庫的地下車位可以作為獨立所有權標的物的情況下，開發(fā)商可以采取三種方式銷售地下車位。第一種可叫做“捆綁銷售”，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主。捆綁銷售實際上沒有將地下車位作為獨立的標的物來出售，而是將其作為特定單元的附屬物來銷售。但是捆綁銷售卻有以下不合理之處：其一，按目前的商品房設計理念，很少做到每一住宅小區(qū)的每一單元都能對應一個地下車位，因為并不是每一業(yè)主都需要一個地下車位；其二，捆綁銷售提高了每一房屋單元的銷售價格，進而導致成交機會減少；其三，捆綁銷售減少了購房時要不要車位的選擇自由，在很多業(yè)主不需要地下車位的情況下一概采取捆綁銷售，要么強制銷售，要么放棄交易。第二種可叫做“分攤銷售”，即開發(fā)商在不能對每一單元提供一個車位的情況下，將地下車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分擔地下車位的購買費用。但是分攤銷售仍有兩個不經(jīng)濟之處：其一，每一單元的銷售價格仍然要高于不分攤地下車位時的價格；其二，對于不需要地下車位的業(yè)主來說，讓其分攤小區(qū)車庫的費用，顯然是一種不合理的做法。第三種可叫做“分別銷售”，即開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。分別銷售一來降低了住宅單元的銷售價格；二來滿足了購房者要不要車位的選擇自由；對于需要車位的業(yè)主來說，還可以在購買車位還是租賃車位之間做出選擇；如果以后不再需要車位，分別購買或租用的車位也易于單獨處理�？梢�，采取分別銷售的方式，無論對開發(fā)商還是對業(yè)主，都有更多的選擇機會。在一個交易活動中，選擇機會越多，成交的可能就越大，交易的結果就越合理。所以，住宅單元和地下車位分別銷售，是最為經(jīng)濟最為合理的交易方式。在地下車庫的權利歸屬問題上，法律的制度安排要促進開發(fā)商采取分別銷售的方式，至少不能阻礙開發(fā)商采取分別銷售的方式。
如果開發(fā)商在銷售商品房時，將地下車庫計入公攤，顯然是采取分攤銷售的方式，地下車庫的所有權應當屬于全體業(yè)主。如果開發(fā)商沒有將地下車庫計入公攤，車庫所有權究竟屬于開發(fā)商抑或全體業(yè)主，需要依法律進行推定。在車庫沒有計入公攤時，其所有權屬于開發(fā)商，是一個法律上有根據(jù)經(jīng)濟上較合理的制度安排。其一，當可以獨立作為所有權標的物的物品沒被確定為交易對象時，其所有權應當仍屬于原先的所有者，這符合確定所有權歸屬的一般規(guī)則；其二，這種制度安排可以促進或保障開發(fā)商采取住宅單元和地下車位分別銷售的交易方式。
有觀點認為，在地下車庫沒有計入公攤時，其所有權屬于全體業(yè)主，更有利于全體業(yè)主的利益。但是，如果我們繼續(xù)承認商品房交易中等價交換是合理的必需的，那么認為這種制度安排會為全體業(yè)主增加利益的想法，實際上只是一種幻覺。在本案中，開發(fā)商之所以堅決反對業(yè)主委員會的主張，是因為其售房時沒有料想到會有把分別銷售一概視為分攤銷售的制度安排。開發(fā)商總要通過等價交換的方式實現(xiàn)其預期利潤，無論地下車庫權利歸屬的制度安排如何，開發(fā)商在一個項目中獲得的預期利潤是相差不大的。在今后，假定地下車庫沒有計入公攤其所有權也必須屬于全體業(yè)主，那么這種一般的法律規(guī)則必然導致市場做出相應反應，開發(fā)商就只會在捆綁銷售和分攤銷售之間做經(jīng)營選擇。由于所有的開發(fā)商都會這樣選擇，形成市場接受的結果就是：開發(fā)商的預期利益并不會減少多少，業(yè)主全體的利益卻不會有所增加，減少的只是分別銷售這一交易方式，損害的只是市場效率與交易公平。
當然，如果把小區(qū)車庫計入公攤，其所有權就屬于全體業(yè)主。但一個不能忽視的情形是，由于業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織機制上的限制，地下車庫所有權屬于全體業(yè)主，可能會對單個業(yè)主造成更多的經(jīng)濟負擔和生活不便。在一個業(yè)主不能單獨占有使用一個地下車位的情況下，即使車庫所有權屬于全體業(yè)主，需要車位的業(yè)主也不應無償?shù)厥褂密囄�，因為大家分攤購買的價值巨大的車庫不應由個別業(yè)主長期無償使用。也就是說，無論地下車庫屬于開發(fā)商抑或業(yè)主全體，使用特定車位的業(yè)主都必須通過或租或買的方式支付費用。在小區(qū)車庫屬于全體業(yè)主的情況下，每一業(yè)主都為此支付了購買費用，該費用必須通過向使用者收取租金或車位購買費的形式予以收回。在多數(shù)小區(qū)，租車位的與買車位的業(yè)主相差無幾，租賃關系的長期存在實質上使小區(qū)地下車庫成為一種經(jīng)營性資產(chǎn)。通過車庫這一經(jīng)營資產(chǎn)的運用，不使
用車位的業(yè)主要收回公攤費用，只能以“自己人賺自己人的錢”的方式賺取其他業(yè)主的車位使用費；而使用車位的業(yè)主在已交付了公攤費用的情況下，也仍然要支付車位使用費用�？梢�，車庫屬于全體業(yè)主的制度安排，并不能一般地增加業(yè)主的利益，因為該項經(jīng)營資產(chǎn)的利潤來源就是業(yè)主們自己支付的費用。相反，由于在小區(qū)車庫的使用過程中，要不斷地在業(yè)主之間進行利益博弈，這會使住宅小區(qū)的業(yè)主關系更加復雜化。當業(yè)主們比鄰而居時，卻要時時為車位利益博弈，不知這將是一種什么樣的生活狀態(tài)。由于業(yè)主是通過購買同一小區(qū)住宅形成的松散團體，這種松散團體掌握象本案價值至少300萬元的車庫資產(chǎn)，其間缺乏必要的信任基礎；經(jīng)營性資產(chǎn)必須投入更多的管理精力，而直接管理車庫資產(chǎn)的業(yè)主委員會成員卻是業(yè)余管理人員。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是為實現(xiàn)住宅持續(xù)有效使用和小區(qū)生活秩序而成立的組織，就其性質與功能，不應掌握較大的經(jīng)營性資產(chǎn)。
在本案中，業(yè)主委員會和開發(fā)商各自之所以主張小區(qū)車庫所有權，完全在于這樣一種認識差別以及由此產(chǎn)生的不同利益預期：開發(fā)商認為自己采取的不是分攤銷售方式，車位分別銷售利益應當屬于自己；而業(yè)主委員會認為，開發(fā)商就是在分攤銷售，所謂分別銷售的利益應屬于全體業(yè)主。在類似案件中，出現(xiàn)過兩種認定分攤銷售的判斷方法：一種是合同注明方法，即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍就算分攤銷售，否則為分別銷售。另一種是成本計算方法，即小區(qū)車庫成本計算到房屋價格中就算分攤銷售，只有明確表明房屋價格中不包括小區(qū)車庫成本才算作分別銷售。其實，某一物品的費用是否計入另一物品的成本，從來就不是所有權歸屬的判斷依據(jù)。汽車生產(chǎn)商會把生產(chǎn)中廢品費用計入成品的成本中，但法律上決不能認定消費者購買汽車后同時擁有相應廢品的所有權；汽車生產(chǎn)線也逐年通過折舊計入成本，但法律上也決不能認定在折舊完畢后，該生產(chǎn)線的所有權就屬于歷年形成的汽車購買者全體。成本如何控制，在開發(fā)商來說主要是為了增加預期利潤，在政府部門來說主要是為了稅收管理和物價管理，根本不能成為所有權設定或移轉的意思表示內容。顯然，在房屋買賣合同中注明的分攤范圍，是我們判斷附屬設施所有權是否屬于全體業(yè)主的基本依據(jù)。在房屋買賣合同沒有注明某一附屬設施是否屬于分攤范圍的情況下，如果是絕對必要且不能作為獨立所有權標的物的附屬設施，如電梯，應當推定為屬于全體業(yè)主所有；如果是相對必要且可以作為獨立所有權標的物的附屬設施，如小區(qū)車庫，則應當推定為屬于原所有人所有。
【小區(qū)地下車庫的權屬須依是否計入公攤而定】相關文章：
地下車庫的產(chǎn)權歸屬08-05
地下車庫的產(chǎn)權歸屬08-05
地下車庫出租合同03-24
地下車庫租賃合同04-14
淺談地下汽車庫工程防護設計08-12
小區(qū)車庫租賃合同03-10
小區(qū)車庫出租合同03-06