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淺析房屋承租權(quán)之法律保護(hù)
一、 房屋租賃概述房屋租賃是指房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的行為，是日常生活中不動產(chǎn)交易的一種主要形式。按照房屋使用性質(zhì)，房屋租賃可分為住宅用房租賃與非住宅用房租賃；按照房屋的所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃可分為公房租賃與私房租賃；按照房屋的租期是否確定，房屋租賃可分為不定期租賃和定期租賃；按照當(dāng)事人的國籍，房屋租賃可分為國內(nèi)租賃和涉外租賃。
二、 房屋承租權(quán)之法律保護(hù)
現(xiàn)行的法律規(guī)定在一定的條件下給予房屋承租權(quán)特殊的法律保護(hù)，主要體現(xiàn)在兩方面：一為房屋承租權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)得到法律保護(hù)；其二為房屋承租權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)得到法律保護(hù)。
1、房屋承租權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)得到法律保護(hù)。大家知道房屋承租權(quán)通常被認(rèn)是債權(quán)即合同之債，是基于依據(jù)有效合同所產(chǎn)生的債，也就是我國民法通則所稱的“因當(dāng)事人約定而產(chǎn)生的債”。但是為保證社會經(jīng)濟活動中交易穩(wěn)定、安全的需要，法律實踐中承租權(quán)作為一種比較特別的債權(quán)形式獲得了某些物權(quán)的效力，學(xué)理上稱之為“債權(quán)的物權(quán)化”這一方面主要體現(xiàn)在“買賣不破租賃的原則”，使承租權(quán)具有了物權(quán)的效力（對世權(quán)）即不僅及于承租雙方還及于不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物縱有轉(zhuǎn)移，租賃關(guān)系對于租物的受讓人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。另一方面主要體現(xiàn)在確立房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。這些規(guī)定說明了在一定條件下房屋承租權(quán)限制了房屋所有權(quán)人的所有權(quán)而優(yōu)先得到法律保護(hù)。
2、房屋承租權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)得到法律保護(hù)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”�！稉�(dān)保法》第48條之規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。這實際上是從法律上確認(rèn)了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也即確定了在一定條件下房屋承租權(quán)作為債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)作為的擔(dān)保物權(quán)而得到法律保護(hù)的效力。但我們也不要忽略關(guān)于抵押權(quán)與承租權(quán)的另一條重要法律規(guī)定，那就是最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)�！边@實際上也確認(rèn)了在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。
三、 房屋承租權(quán)現(xiàn)存法律保護(hù)存在的缺陷和改進(jìn)建議
1、上述房屋承租權(quán)在與房屋有權(quán)和抵押權(quán)并存且抵押權(quán)是有效形成的情況下（抵押合同登記之日），房屋承租權(quán)都是在一定條件下有限的對抗房屋所有權(quán)和抵押權(quán)而得到優(yōu)先保護(hù)的，而這個核心條件就是“房屋承租權(quán)在先”問題，從字面理解這個“先”應(yīng)是指“房屋承租權(quán)形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權(quán)形成的時間和標(biāo)志，這對于在實踐操作中切實保護(hù)承租人的房屋承租權(quán)具有十分重要的意義，而目前的法律對此未有明確規(guī)定和解示。
2、本人認(rèn)為按照房屋租賃民事法律行為發(fā)生的順序，房屋承租權(quán)應(yīng)在下列四個時間點其中之一時形成：
�。�1） 是在租賃合同成立時形成；
�。�2） 在租賃合同約定的生效條件具備時形成；
�。�3） 租賃合同登記備案時形成；
�。�4） 取得房屋租賃證時形成。
3、本人認(rèn)為：
（1）租賃合同成立時不應(yīng)作為房屋承租權(quán)形成的時間，理由是租賃合同成立時因合同尚未生效，合同對當(dāng)事人不具有約束力，承租人的房屋承租權(quán)當(dāng)然是未形成的；
�。�2）在租賃合同約定的生效條件具備時，承租人的房屋承租權(quán)作為普通的合同債權(quán)是形成了的，對合同當(dāng)事人是具有約束力的，而對不特定的第三人是不具有約束力的即不具有作為物權(quán)所特有的對抗第三人的效力，所以當(dāng)然也不具備對抗房屋所有權(quán)人的房屋所有權(quán)和房屋抵押權(quán)人的所有的抵押權(quán)的條件，因此本人認(rèn)為法律條文里所所說的的“房屋承租權(quán)在先”的含義并不是指“房屋承租權(quán)作為普通的債權(quán)的形成在先”，而是指“房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成在先”。
（3）那么房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時間是什么時候呢？本人認(rèn)為在《房屋租賃合同》辦理登記備案時就是房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)形成時間。理由是因為房地產(chǎn)交易關(guān)系到整個社會經(jīng)濟的穩(wěn)定安全，所以國家把它作為一種要式法律行為來嚴(yán)格管理，通過履行必要的程序才能確定當(dāng)事人享有的房地產(chǎn)的權(quán)益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實踐中并沒有規(guī)定嚴(yán)格的操作程序，但從深層的法律意義來說這應(yīng)是法律規(guī)定的一種不動產(chǎn)交易的公示制度，使房屋租賃產(chǎn)生物權(quán)的公示力，從而產(chǎn)生對抗第三人的物權(quán)效力，從而使房屋承租權(quán)作為一種普通債權(quán)被物權(quán)化而變成一種特定債權(quán)（《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規(guī)定“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”）。目前雖然法律規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規(guī)定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規(guī)定“辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權(quán)證書”，而在實踐中大多數(shù)房屋都是在未辦理房屋所有權(quán)證書的情況下出租的，這就會導(dǎo)致出現(xiàn)房屋出租給承租人的時間在先抵押設(shè)定在后的情況下，因為房屋沒有所有權(quán)證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權(quán)不能優(yōu)先于低押權(quán)人的抵押權(quán)而得到法律保護(hù)，這已經(jīng)從法律規(guī)定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權(quán)對抗抵押權(quán)的機會，是明顯不公平的。這就需要法律應(yīng)從保護(hù)承租人的權(quán)利不受損害的角度出發(fā)修改房屋租賃登記備案制度的規(guī)定，對此我們可以借鑒一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規(guī)定，該規(guī)定確認(rèn)了只要具備房屋預(yù)售的條件就可以預(yù)租，這在一定程度上保護(hù)了承租人的房屋承租權(quán)的法律地位，本人認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當(dāng)事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權(quán)利地位的公平合理，也能使當(dāng)事人更充分的行使自己的房屋所有權(quán)之處分權(quán)能，體現(xiàn)民法的意思自治和契約自由的原則。
�。�4）至于辦理房屋租賃證只是國家從便于管理的角度出發(fā)，在形
式上確認(rèn)承租人合法承租權(quán)的而給承租人頒發(fā)的憑證，并不能依此來確定房屋承租權(quán)作為被物權(quán)化后的特定債權(quán)的形成時間。
四、立法建議
綜上所述房屋承租權(quán)作為一種經(jīng)常發(fā)生且關(guān)系社會經(jīng)濟秩序穩(wěn)定的不動產(chǎn)主要交易形式，法律應(yīng)對房屋承租人所享有的房屋承租權(quán)從立法上給予進(jìn)一步的法律保護(hù)，制定更完備合理的房屋租賃管理法律制度，以保障當(dāng)事人的合法權(quán)益能得到切實實現(xiàn)。
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